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Loi Pinel ou LMNP : quelle stratégie d’investissement est à privilégier ?

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Pinel, Pinel +, LMNP… Alors que la Loi de finances 2021 a modifié certains dispositifs fiscaux, lequel choisir pour optimiser un investissement immobilier ? Bevouac, expert de l’investissement locatif dans l’ancien, vous livre son analyse.

photo : Balcons & terrasses

Pinel ou Pinel + ?

Si le dispositif Pinel, sous sa forme actuelle, a été prorogé d’un an, jusqu’au 31 décembre 2022, par la dernière Loi de finances, celui-ci se poursuivra en 2023 et 2024 mais avec un avantage fiscal progressivement diminué. Au cours de ces deux années, les investisseurs auront également accès à un « Pinel + » avec des taux de réduction d’impôt similaires au Pinel originel en contrepartie de critères d’éligibilité sensiblement durcis. Si ces derniers sont actuellement de 12 %, 18 % et 21 % du montant de l’investissement plafonné à 300 000 euros, en fonction de la durée d’engagement locatif, ils passeront ainsi début 2023 à 10,5 %, 15 % et 17 %, et à 9 %, 12 % et 14 % en 2024.

Concernant les nouveaux critères d’éligibilité du Pinel +, le décret du 17 mars 2022 précise que le bien devra disposer d’une surface minimale de 28 m² pour un T1 ; 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5 ainsi que d’espaces extérieurs (terrasse, balcon, jardin…) privatifs ou à jouissance privative d’au moins 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5. Les logements de 3 pièces et plus devront, quant à eux, avoir une double exposition et l’ensemble des logements devront respecter une performance énergétique supérieure à celles exigées par la RE 2020.

Avec des critères plus contraignants en termes d’utilisation de l’espace et de performance énergétique, ce nouveau dispositif engendrera un prix au m² globalement plus onéreux. « A partir de 2023, les investisseurs auront le choix entre un Pinel avec des avantages fiscaux écornés ou un « Pinel + » offrant les mêmes avantages que le Pinel originel, mais avec des critères d’éligibilité accrus qui augmenteront automatiquement le budget nécessaire pour mener à bien les opérations immobilières », observe Martin Menez, Président de Bevouac.

LMNP : un avantage fiscal souvent méconnu

Face à ces nouvelles exigences, les particuliers doivent-ils s’empresser d’investir dans le Pinel en 2022 avec les déductions fiscales actuelles ou attendre 2023 et devoir choisir entre un Pinel originel avec une fiscalité dégradée ou un « Pinel + » avec un coût au m² plus onéreux ? Pour l’expert de l’investissement locatif, il existe en réalité un troisième choix possible qui est souvent sous-exploité : investir dans l’ancien et louer meublé sous le statut LMNP, « loueur en meublé non professionnel ». Le régime a ainsi l’avantage d’être flexible car il permet à l’investisseur de privilégier soit l’amortissement des travaux et du mobilier lorsque les coûts sont élevés grâce au régime réel, soit de privilégier la simplicité grâce à un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, en MicroBIC. « Dans la plupart des grandes métropoles, ce régime est souvent financièrement plus favorable que les dispositifs Pinel », met ainsi en avant Bevouac. Sans compter qu’il ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales qui est de l’ordre de 10 000 euros par an en général.

La preuve par l’exemple

Pour appuyer ses propos, l’expert de l’investissement locatif prend ainsi un cas pratique : deux T1 de surfaces équivalentes, de taux d’emprunt équivalents et de durées équivalentes situés à Lille.

  • Un neuf, 170 boulevard Victor Hugo est éligible au Pinel et au Pinel + et un prix d’achat de 193 160 euros.
  • Le second dans l’existant, 203 rue des Postes, est éligible au LMNP et affiche un prix de 150 760 euros, après travaux.

Tous deux bénéficient d’un emprunt sur 20 ans à 1,5 %, sans aucun apport de l’acquéreur. Le premier bien affiche un prix à 5 519 euros/m² ; le second affiche 3 769 euros/m² après travaux. Il ressort de cette comparaison qu’en recourant au LMNP frais réels, l’endettement n’est que 32,23 % et si la remise à neuf et les frais annexes sont plus importants, la rentabilité est bien meilleure que dans le cas du Pinel réalisé avant le 1er janvier 2023 ou d’un Pinel + réalisé avant le 1er janvier 2025 où l’endettement atteint 34,31 %. A noter que le « Pinel + » l’emporte tout de même sur le Pinel en termes de défiscalisation à condition que le logement le remplisse toutes les conditions d’usage du bien. Ainsi, « pour le Pinel, les gains de défiscalisation passeront de 40 425 € pour un investissement réalisé en 2022, à 33 688 € s’il est réalisé en 2023, à 26 950 € en 2024. Soit une perte de 13 475 € de défiscalisation pour le même investissement », commente le président de Bevouac. « Que l’on souhaite obtenir un rendement optimal à court terme ou une rentabilité nette à long terme, il ne faut pas se précipiter sur le Pinel dans le contexte actuel ; quant au Pinel +, il deviendra plus sélectif ce qui pèsera sur le rendement. Dans ces conditions, le LMNP s’avère une alternative judicieuse en attendant que la pression à la vente prévue en fin de dispositif fiscal retombe et que le contexte géopolitique s’éclaircisse », conclut Martin Menez.

 

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