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L’accroissement de la population de personnes fortunées dans le monde n’est pas près de s’arrêter. En cinq ans, leur nombre a bondi de 46 %. Ils investissent une grande partie de leur fortune dans l’immobilier, notamment dans les grandes métropoles. Cependant, Paris est loin de sortir gagnante de cette tendance planétaire.
En 2013, le nombre de « High Net Worth Individuals » dans le monde s’est élevé à 12.560.000 personnes, parmi lesquelles on dénombre :
– 1 426 milliardaires,
– 189.000 (Ultra High Net Worth Individuals) personnes disposant d’une fortune supérieure à 30 millions de dollars,
– 1.180.000 individus disposant d’une fortune comprise entre 5 et 30 millions de dollars. – 11.190.000 personnes disposant de fortunes comprises entre 1 et 5 millions de dollars
En 2008, cette population était estimée à 8,6 millions de personnes. Elle a donc bondi de 46 % en cinq ans.
Dans la composition du patrimoine des personnes disposant de fortunes supérieures à 30 millions de dollars, la pierre arrive en tête, à hauteur de 23 %. Elle devance les actions (21 %), les obligations (21 %), les liquidités (15 %), les œuvres d’art et les automobiles (12 %), l’or (3 %), les marchandises diverses (3 %) et les devises internationales (2 %). Les immeubles sont majoritairement situés dans les grandes villes (dans 46 % des cas), bien avant le littoral (30 %), les résidences secondaires à la campagne (10 %) ou à la montagne (3 %) et les vignobles (11 %).
Pour la grande masse de ceux dont la fortune s’évalue entre un et cinq millions de dollars, l’immobilier représente selon le niveau de fortune entre 50 % et 75 % de leur patrimoine.
Dans le top ten des villes les plus recherchées, Londres, New York et Hong-Kong constituent le trio de tête, comme en 2012. Mais ensuite, Miami détrône Paris à la quatrième place. Singapour est toujours cinquième et Genève septième juste derrière Paris. Berlin passe de la dixième à la septième place, et devance désormais Shanghai et Beijing.
A Miami, pour la troisième année consécutive, le nombre de transactions a progressé, avec cette fois, un saut de 14%. Les prix sont à l’avenant : en un an, ils ont augmenté de 15 à 45% selon le type de biens.
Londres poursuit sur sa lancée avec une hausse des prix à deux chiffres. Il suffit en moyenne de 70 à 90 jours pour écouler des biens estimés en moyenne à 24 000 € le mètre carré. Les prix ont augmenté de 11% durant l’année 2013. Cela ne décourage pas les acquéreurs, où les Européens, selon Barnes, sont largement majoritaires, avec notamment des Français nombreux pour acquérir un bien aux abords du Lycée français. Leurs budgets varient entre 2,5 et 10 millions d’euros.
New York efface ses années de crise. La demande s’est accrue en raison des taux d’intérêt des emprunts : ils sont encore jugés bas. La reprise est là et il faut compter avec une forte hausse des prix du mètre carré : 13 % au cours des douze derniers mois.
Par ailleurs, la demande internationale dynamise le marché, car New York reste une valeur refuge pour les plus fortunés.
A l’inverse, Paris fait du surplace. Quand on songe qu’en 2009, la capitale était 20 % moins chère que Londres et 10 % plus chère que New York ! Quatre ans plus tard, Big Apple est 70 % plus cher et Londres 200%…
A Paris, les grands appartements et hôtels particuliers trouvent difficilement preneur. Les transactions sur cette gamme de biens se réalisent à des prix de 10 % à 20 % inférieurs à ceux de fin 2011 / début 2012.
Barnes le confirme : les acquéreurs parisiens se sont concentrés en 2013 sur des biens de petites et moyennes surfaces avec des prix généralement inférieurs à deux millions d’euros.
Ils intéressent encore quelques familles nombreuses relativement fortunées restées en France et accessoirement quelques étrangers, notamment des russes ou moyen-orientaux, en quête d’un investissement sécurisé. Cependant, ces derniers sont nettement moins nombreux qu’en 2011 et 2012. Des familles ont également opté pour la location en attendant de connaître le résultat des réformes juridiques et fiscales en cours.
Face à cette nouvelle donne, le marché se rationalise. Les biens de qualité ou d’une superficie inférieure à 200 m2 se vendent aux mêmes niveaux de prix qu’en 2012. Mais les biens qui comportent certains défauts (travaux à prévoir, emplacement au rez-de-chaussée ou au premier étage) enregistrent, comme pour les grands biens, une décote de 15 à 20 % par rapport aux prix de début 2012.
Sur la rive droite, il est rare que les prix soient supérieurs à 10 000 € du mètre carré pour les biens de qualité et 18.000 € du m2 pour les biens d’exception. Dans les meilleurs quartiers de la rive gauche, les transactions se réalisent autour de 15 000 € du m2 pour les biens de qualité et entre 18.000 € et 25.000 € du m2 pour les biens d’exception.
Perspectives 2014. Le marché dispose d’un puissant allié pour redémarrer : la résidence principale devenant la dernière niche fiscale, elle peut attirer de nouveaux candidats. En outre, les prix parisiens comparés aux autres villes européennes deviennent compétitifs pour une certaine clientèle, surtout si celle-ci envisage d’acquérir à très long terme pour ne pas être pénalisée par la taxation des plus-values immobilières, dont la France détient le triste record mondial d’imposition (hors pays communistes).
Enfin la géopolitique et l’instabilité de certains pays du Moyen-Orient pourraient également permettre une reprise du marché dans les mois à venir. Ainsi les événements au Proche Orient drainent une clientèle de riches Algériens, Libyens, Egyptiens, Tunisiens qui viennent s’ajouter aux Libanais toujours très présents en France.
Parallèlement, une nouvelle génération d’investisseurs émerge, plus pragmatique, plus professionnelle aussi. Elle délaisse l’hôtel particulier richement décoré au profit de plusieurs appartements. Elle s’intéresse aussi à l’immeuble de bureaux susceptible d’être réaménagé en hôtel.
A la mer ou à la montagne, les stations prisées représentent toujours des valeurs sûres : Deauville, Biarritz, Cannes, Saint-Tropez, Porto-Vecchio, Saint Barth, Monaco, Aix-en-Provence, Megève, Courchevel, Marbella, Miami… Mais d’un site à l’autre, les situations sont très contrastées.
En Normandie, des baisses de 50% par rapport à 2009 sont constatées sur certaines maisons dans un rayon de trente kilomètres autour de Deauville.
Sur la côte basque, deux marchés se côtoient. Le premier, en dessous du million d’euros, stagne. Le second, en revanche, est animé par la recherche de biens d’exception supérieurs à trois millions d’euros et par des biens immobiliers de défiscalisation (ISF) tels que les hôtels de luxe.
A Cannes, la morosité n’est pas dissimulée. Elle est alimentée par les interrogations au sujet de la fiscalité. Dans ce contexte, un petit appartement sur la Croisette, qui était à la vente depuis trois ans à plus d’un million et demi d’euros, est finalement parti à 630 000 euros.
Dans le Périgord et en Provence, les ajustements à la baisse ont aussi été la règle avec un marché très calme au- delà de 1,5M€ en Provence et au-delà d’un million d’euros dans le Périgord.
Finalement, la seule région en hausse par rapport à 2012 est la Corse. Les acquéreurs sont Français pour la plupart et tout particulièrement originaires de la région parisienne. Les Russes sont également présents, mais beaucoup moins que dans les autres régions où ils assurent souvent l’essentiel des transactions pour les biens d’exception. © LeFildeLimmo/BazikPress
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