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« Vers des prix immobiliers quantiques? », Evelyne Gielen, économiste immobilier

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photo : Evelyne Gielen, spécialiste du Home Staging

 

 

 

Savoir remettre en cause notre vision des choses est le propre de l’évolution.

Quand les prix de l’immobilier semblent ne plus répondre aux modèles classiques, nait l’idée de faire appel aux théories quantiques.

Réelles ruptures avec les préceptes traditionnels, ces théories rassemblent déjà de nombreux domaines, de la physique à l’informatique.

Se dirige-t-on également vers une économie quantique ? Il semblerait bien qu’en immobilier résidentiel, ce soit déjà le cas.

Théories quantiques

La difficulté de cette approche quantique vient de notre incapacité à l’appréhender. Elle regroupe les phénomènes qui échappent à notre compréhension et ce d’autant plus qu’ils s’opposent souvent au bon sens. Elle envisage ceux-ci selon des modèles probabilistes et non déterministes, contrairement aux préceptes qui nous ont été antérieurement enseignés. Apprêtez-vous à être dérangé.

Economie et immobilier

Les économistes ont du mal à cerner les marchés. Les modèles appliqués ne permettent plus de tout prévoir. Ou seraient-ce les modèles qu’il faut changer ? En immobilier résidentiel, les prix ne suivent plus non plus les prévisions. Les professionnels du secteur n’en démordent pas : contre toute intuition professionnelle, et sans raison réelle apparente, des biens similaires peuvent se vendre à des prix fous ou pas du tout, pendant la même saison.

Combinaison mathématique

Il était communément admis que les estimations de prix en immobilier étaient « justes » à 20% près, soit 20% vers le bas et vers le haut (soit un intervalle de 80.000 €, de 160.000 € à 240.000 €, pour un bien de 200.000 € par ex.). Les professionnels connaissent le grand nombre de variables rentrant en ligne de compte pour une évaluation, mais nul n’a jamais pu établir la pondération de ces variables entre elles, puisque différente pour chaque bien. Combinaison mathématique à plus de 70 variables, le calcul de l’estimation ne peut être unique.

Comportements erratiques

Si le marché immobilier était auparavant régit par les vendeurs, ce sont les acheteurs qui aujourd’hui dominent la donne. Face à l’approche rationnelle des vendeurs qui calculent leur prix de revient sur des critères liés à leur bien, il en va tout autrement pour les acheteurs. Leur angle de vue est beaucoup plus grand. De nombreux autres aspects tels que fiscaux, politiques, internationaux ou individuels peuvent les impacter. Leurs comportements sont irréguliers et parfois carrément contradictoires. 

Interférences

Ce qui a changé ? L’accroissement  des interactions et la rapidité de leurs connexions. La chute du cours de l’or peut booster le lendemain même l’immobilier, contrecarré dans une région donnée par le développement industriel, elle-même divergente dans la même journée avec d’une nouvelle décision politique fiscale. Tout est entrelacé. C’est cette pelote de facteurs instantanément connectés qui rend le résultat à tout moment variable.

Probabilité et incertitude

Il est donc utopique de pouvoir estimer le juste prix d’un bien. Au mieux peut-on espérer se trouver dans un intervalle très large de confiance de valeurs. Certains voient ces fluctuations comme la preuve d’une incertitude du marché, alors qu’il s’agit plus d’une approche probabiliste à adopter. Penser en probabilité et non en valeurs certaines est déstabilisant, voire effrayant. Pire aujourd’hui, la valeur du bien peut se situer dans tel intervalle, ou être carrément dans un autre. A en perdre la raison.

Réactivité et ductilité

Cette situation complexe et multiforme réclame de la part des investisseurs une grande rapidité de réaction, et une aptitude à gérer dans un espace temps incertain, au mieux probable. Encaisser les chocs et rebondir sont nécessaires. La certitude ne fait pas partie du monde quantique. Nostalgie ou opportunité ? © LeFildeL’immo/BazikPress

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