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Le marché de l’immobilier ancien résiste, les prix n’ont baissé que de 2,8% en 2014 selon Century 21

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Century 21 dresse un bilan de l’année 2014. Le marché immobilier de l’ancien se révèle d’une résistance inespérée au vu du feu d’artifices de mesures qui sont venues peser sur le pouvoir d’achat des ménages (hausse des impôts, des droits de mutation…), et sur l’activité (encadrement des loyers, mesures ALUR).

Les vendeurs retrouvent la raison

Une partie des vendeurs a enfin intégré qu’il fallait adapter ses prétentions financières aux conditions du marché pour parvenir à vendre son logement. Ainsi, après une légère baisse des prix enregistrée en 2012 (-1,9%), suivie d’un nouveau recul en 2013 (1,8%), la tendance s’accentue en 2014 et le prix moyen au m² enregistre, au niveau national, un repli de -2,8%. La contraction de l’activité, observée au 1er semestre 2014, est sans aucun doute à l’origine de cette prise de conscience. Cette dernière se traduit par une correction des prix au second semestre, avec pour corollaire un regain d’activité en fin d’année. La dynamique amorcée est toutefois trop récente pour impacter le volume annuel des ventes.

Les ventes d’appartements en recul

Ainsi, tandis qu’en 2013, le nombre de transactions augmentait de 3,1%, l’activité s’érode en 2014 (-2,7% sur l’année). Le marché des appartements voit notamment le nombre de ses transactions reculer de -6,9% en 2014, fortement

« Encourager ou matraquer, il va falloir choisir !

La stagnation de l’activité tire son origine non

pas de prix de l’immobilier excessifs ou des

conditions d’octroi de crédit mais bien des

intertitudes fiscales qui ont poussé une

partie de la population à l’immobilisme, dans

la crainte d’une inéluctable dégradation de

son niveau de vie », Laurent Vimont, président

Century 21 France

contraint par les nouvelles exigences de la loi ALUR s’imposant aux ventes de lots en copropriété, quand celui des maisons se redresse de +1,7%. Ce contraste se répercute sur les délais de vente qui s’allongent encore de 5 jours en 2014 après deux hausses consécutives en 2012 (+9 jours) et 2013 (+3 jours). Ils atteignent 95 jours en moyenne. Sans surprise, la hausse est plus importante pour le segment des appartements que pour celui des maisons (9 jours pour les appartements contre 2 jours seulement pour les maisons).

Si, dans l’ensemble, le marché fléchit, c’est qu’un certain nombre d’acheteurs-vendeurs demeurent attentistes et sursoient à leurs projets. D’autres, en revanche, notamment quand il s’agit d’acquérir plus grand, comprennent qu’en concédant une baisse de prix, ils en sont à leur tour bénéficiaires lors de leur achat, aidés, en outre, par des conditions bancaires exceptionnelles.

Les taux d’intérêts historiquement bas

Les taux d’intérêt ne cessent en effet de diminuer. En 2012, avec 3,31% ils affichaient déjà leur plus bas niveau depuis 1945. Leur repli s’est encore accentué depuis pour se situer désormais à 2,38%, un niveau historiquement bas. La modicité de ces taux est capitale dans le soutien de l’activité immobilière. La conjugaison de prix baissiers et de taux d’intérêt réduits améliore la solvabilité des ménages, et l’on note notamment la forte poussée des moins de 30 ans parmi les acquéreurs (+9,1% en 2014). Le pouvoir d’achat immobilier n’a été aussi élevé et l’apport nécessaire pour acquérir un logement aussi faible (3% du montant moyen d’une transaction au second semestre 2014 contre 9% un an plus tôt, 15% deux ans auparavant et même 21% il y a trois ans)! En moyenne, les ménages acquièrent un appartement pour 193 178€ ou une maison pour 214 399€, et profitent des conditions du marché pour acheter légèrement plus grand: 110,8 m² pour une maison (+1,74 m² sur douze mois) et 57,4m² pour un appartement (+0,26m²).

Un appel d’air à Paris

Si les prix s’étaient légèrement réajustés en 2013 (-3,9%) permettant au marché d’enregistrer une augmentation du nombre de ses ventes (+4,1%), le phénomène ne s’est pas prolongé en 2014. Le prix moyen au m² parisien connaît une très sensible augmentation de +0,5%, s’établissant à 8230€. L’activité n’en pâtit que peu (-0,8%). Toutefois, les délais de vente s’allongent: +15 jours en 2012, +6 jours en 2013, ils augmentent encore de 11 jours en 2014 pour atteindre 76  jours, soit la durée la plus longue jamais connue dans la Capitale.

En Ile-de-France, le marché se grippe

Le prix moyen au m² enregistre un nouveau recul de -2,6% en 2014 pour s’établir à 3195€ (après avoir diminué de-1,1% en 2012 et de -2,9% en 2013). Le nombre de transactions franciliennes fléchit de -2,4%, plombé notamment par le segment des appartements dont les ventes, entravées par l’une des mesures de la loi ALUR, s’effondrent de -7,2%. L’évolution des délais de vente reflète les divergences de dynamisme entre segments de marché: ils s’allongent de 14 jours pour les appartements (contre 4 jours pour les maisons).

Seules les ventes à titre de résidence principale se maintiennent, quand celles dédiées aux investissements locatifs se détériorent de -2,5%.

Les acquéreurs franciliens qui passent à l’acte profitent des conditions bancaires particulièrement favorables pour acheter plus grand, tout en diminuant leur quotité de financement. Pour un montant moyen de 245 234€, ils augmentent leur superficie de 2,14 m² et font passer leur quotité de 78,85% en 2013 à 74,71% en 2014.

Coups de rabots successifs sur les prix en province

La correction des prix observée en province depuis 2012 tend à se généraliser. Si en 2013, sept régions avaient vu leurs prix augmenter, en 2014, seule une région est haussière : le Limousin (+3,7%). Partout ailleurs, les prix reculent, souvent avec plus d’intensité qu’en 2013. Il n’est ainsi pas rare de constater des baisses supérieures à -5%. C’est le cas notamment en Auvergne, dans le Languedoc-Roussillon, en Lorraine, dans le Nord et la Picardie ainsi qu’en Poitou-Charentes. La pression fiscale toujours croissante et le chômage ont dégradé la confiance des ménages, les poussant à différer leur projet immobilier, à leurs yeux pourtant primordial. ©LeFildeL’immo/BazikPress© Cyril PAPOT – Fotolia.com

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