« Baromètre LPI-Se Loger : Baisse des prix au ralenti dans l’ancien », Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest

 

 

Michel Mouillart, professeur d’Economie à l’Université Ouest et porte-parole du baromètre LPI-Se Loger nous livre les résultats de l’édition de janvier. Analyse et décryptage.

Baisse des prix au ralenti dans l’ancien

Depuis l’automne, le marché de l’ancien retrouve des couleurs et la fin de l’année permet de clore la parenthèse récessive ouverte au printemps. Dans ce contexte, les prix signés étaient en décembre 2014 supérieurs de 0,6% à leur niveau fin 2013.

Ce sont les prix des maisons qui ont progressé le plus rapidement au cours des derniers mois : ils sont en décembre 2014 de 2,4% au-dessus de leur niveau de fin 2013.

Par contre, les prix des appartements étaient encore en retrait de 0,6% par rapport à leur niveau de fin 2013 : mais là encore, la situation s’est améliorée depuis l’été.

En revanche en 2014, les prix des logements reculent de 0,4%, en moyenne, après -0,5% en 2013 : la tendance des prix ayant été à l’effritement jusqu’à l’automne. Plus précisément, le rythme de la baisse des prix des maisons a ralenti durant l’automne : il était de -1,1% en octobre, pour s’établir à -0,4% sur l’année.

Dans le même temps, la tendance baissière des prix des appartements s’est stabilisée : alors que l’activité du marché rebondissait, la baisse « des prix s’est établie à 0,4% sur l’année, en net ralentissement sur un an (-0,9% en 2013).

Vers la stabilisation des prix du neuf

Durant l’été, le marché du neuf a commencé à doucement se ressaisir, bénéficiant de l’amélioration des conditions de crédit (recul de taux et allongement des durées) et des dispositions du Plan de Relance. Le rythme de la baisse des prix s’est ainsi stabilisé depuis octobre, avec -1% en 2014 (-1% pour les appartements et – 0,7% pour les maisons),  contre +0,7% en 2013 (respectivement, 0,0% et +3,8%). En outre, en décembre 2014 les prix des appartements étaient de 0,1% supérieurs à leur niveau de décembre 2013 et ceux des maisons, de 1,3% supérieurs. Comme le marché est calme durant l’hiver, la tendance devrait être à la stabilisation pour les prochains mois. Mais au delà, avec le printemps, le marché devrait s’activer et se tendre doucement.

Baisse des prix dans 70% des villes de province en 2014

En 2014, les prix des appartements anciens ont baissé dans 70% des villes de Province de plus de 100 000 habitants.

Dans beaucoup de villes marquées par la dépression économique ou l’abandon de grands projets, le recul est rapide, de 7% ou plus : Amiens, Besançon ou Saint-Etienne. Dans d’autres villes telles Le Havre, Nantes ou Tours, un recul soutenu de l’ordre de 5% exprime les difficultés budgétaires et professionnelles de la demande.

Le mouvement de baisse est moins prononcé, de 2% à 3%, lorsque les difficultés rencontrées par le marché son anciennes comme à Brest, Marseille ou Strasbourg. Ailleurs, le recul est modéré, moins de 1%, sur Lyon ou Toulouse, par exemple.

Mais la progression des prix a été soutenue, de 2% à 3% dans des villes telles Bordeaux, Nice ou Paris. Et elle est restée modérée, moins de 1%, sur Dijon ou sur Rennes, par exemple. En revanche, sur Metz et Perpignan, les augmentations sont toujours très rapides.

Reprise de l’activité durant l’automne

L’activité du marché a reculé de 2,8% en 2014, après un rebond de 3,8% en 2013? En dépit de conditions de crédit exceptionnelles, la demande a marqué son inquiétude, face à la dégradation du pouvoir d’achat et à la montée du chômage. Et les investisseurs étrangers se sont détournés du marché.

Pourtant, après un printemps marqué par les conséquences de la loi ALUR, le marché a retrouvé des couleurs durant l’été. Le rythme annuel de l’activité (mesuré en glissement trimestriel) s’est redressé : avec -0,4% en décembre, il préfigure un marché plus actif dès le printemps prochain.

Après une année décevante, 2015 devrait être meilleure avec l’ouverture du PTZ à l’ancien, le renouveau d’intérêt pour l’investissement locatif et le dynamisme de l’offre de crédit.

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Michel Mouillart: Michel Mouillart est Professeur émérite à l’Université et FRICS (Fellow de la Royal Institution of Chartered Surveyors). Il est Docteur d’Etat en Economie et Docteur sur travaux en Economie et Financement du Logement. L’essentiel de son action dans le secteur du logement a consisté en la réalisation d’études et de recherches sur le secteur de l’immobilier résidentiel. Il a ainsi mis en place ou contribué au développement de nombreux observatoires qui ont trouvé leur place dans le système d’informations sur le logement privé en France. Il assure la direction scientifique de ces observatoires : les crédits aux ménages (Fédération Bancaire Française) depuis 1989, les loyers du secteur locatif privé (CLAMEUR) de 1998 à 2019, la production de crédits immobiliers aux particuliers (Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers) depuis 1999, l’accession à la propriété (Institut CSA) depuis 1999, l’Observatoire Crédit Logement/CSA depuis 2007 et l’Observatoire LPI sur les prix des logements neufs et anciens depuis 2011. En tant que personnalité qualifiée, il a été nommé et il siège au Conseil National de l’Habitat depuis 1990. Il a ainsi été Président de nombreux groupes de travail du Conseil National de l’Habitat, dont récemment le groupe « Redynamiser l’accession à la propriété » (2023). Il avait aussi été rapporteur des « Rencontres ConstructionAménagement du Territoire » de l’Assemblée Nationale de 1989 à 2001. Par ailleurs, et toujours en tant que personnalité qualifiée, il a été membre du Conseil National de l’Information statistique (1991-2000), de la Commission des Comptes du Logement 1992-2014) et de l’Observatoire National de la Pauvreté et de l'Exclusion Sociale (2006-2013). De même, il a été Administrateur de l’Office HLM de la ville de Nanterre (1983-2014) et de la Fédération Nationale Habitat et Développement (2008- 2015). Depuis 2010, il est membre du Conseil de Développement du Pays de Brest, toujours en tant que personnalité qualifiée. Et depuis 2015, il est administrateur de SOLIHA-Finistère. Auteur régulier de nombreux articles dans des revues scientifiques ou professionnelles, il a publié ou participé à la publication de nombreux ouvrages sur l’économie et le financement du logement. Il est par ailleurs Chevalier de la Légion d’Honneur et Chevalier dans l’Ordre National du Mérite.