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« Baromètre LPI-Se Loger : Baisse des prix au ralenti dans l’ancien », Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest

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photo : Michel Mouillart, Professeur d'Economie à l'Université Paris Ouest

 

 

Michel Mouillart, professeur d’Economie à l’Université Ouest et porte-parole du baromètre LPI-Se Loger nous livre les résultats de l’édition de janvier. Analyse et décryptage.

Baisse des prix au ralenti dans l’ancien

Depuis l’automne, le marché de l’ancien retrouve des couleurs et la fin de l’année permet de clore la parenthèse récessive ouverte au printemps. Dans ce contexte, les prix signés étaient en décembre 2014 supérieurs de 0,6% à leur niveau fin 2013.

Ce sont les prix des maisons qui ont progressé le plus rapidement au cours des derniers mois : ils sont en décembre 2014 de 2,4% au-dessus de leur niveau de fin 2013.

Par contre, les prix des appartements étaient encore en retrait de 0,6% par rapport à leur niveau de fin 2013 : mais là encore, la situation s’est améliorée depuis l’été.

En revanche en 2014, les prix des logements reculent de 0,4%, en moyenne, après -0,5% en 2013 : la tendance des prix ayant été à l’effritement jusqu’à l’automne. Plus précisément, le rythme de la baisse des prix des maisons a ralenti durant l’automne : il était de -1,1% en octobre, pour s’établir à -0,4% sur l’année.

Dans le même temps, la tendance baissière des prix des appartements s’est stabilisée : alors que l’activité du marché rebondissait, la baisse « des prix s’est établie à 0,4% sur l’année, en net ralentissement sur un an (-0,9% en 2013).

 Vers la stabilisation des prix du neuf

barometre immo 2015 neufDurant l’été, le marché du neuf a commencé à doucement se ressaisir, bénéficiant de l’amélioration des conditions de crédit (recul de taux et allongement des durées) et des dispositions du Plan de Relance. Le rythme de la baisse des prix s’est ainsi stabilisé depuis octobre, avec -1% en 2014 (-1% pour les appartements et – 0,7% pour les maisons),  contre +0,7% en 2013 (respectivement, 0,0% et +3,8%). En outre, en décembre 2014 les prix des appartements étaient de 0,1% supérieurs à leur niveau de décembre 2013 et ceux des maisons, de 1,3% supérieurs. Comme le marché est calme durant l’hiver, la tendance devrait être à la stabilisation pour les prochains mois. Mais au delà, avec le printemps, le marché devrait s’activer et se tendre doucement.

Baisse des prix dans 70% des villes de province en 2014

barometre immo 2015-carte de France 16 villesEn 2014, les prix des appartements anciens ont baissé dans 70% des villes de Province de plus de 100 000 habitants.

Dans beaucoup de villes marquées par la dépression économique ou l’abandon de grands projets, le recul est rapide, de 7% ou plus : Amiens, Besançon ou Saint-Etienne. Dans d’autres villes telles Le Havre, Nantes ou Tours, un recul soutenu de l’ordre de 5% exprime les difficultés budgétaires et professionnelles de la demande.

Le mouvement de baisse est moins prononcé, de 2% à 3%, lorsque les difficultés rencontrées par le marché son anciennes comme à Brest, Marseille ou Strasbourg. Ailleurs, le recul est modéré, moins de 1%, sur Lyon ou Toulouse, par exemple.

Mais la progression des prix a été soutenue, de 2% à 3% dans des villes telles Bordeaux, Nice ou Paris. Et elle est restée modérée, moins de 1%, sur Dijon ou sur Rennes, par exemple. En revanche, sur Metz et Perpignan, les augmentations sont toujours très rapides.

Reprise de l’activité durant l’automne

barometre immo 2015-indice du marche(1)L’activité du marché a reculé de 2,8% en 2014, après un rebond de 3,8% en 2013? En dépit de conditions de crédit exceptionnelles, la demande a marqué son inquiétude, face à la dégradation du pouvoir d’achat et à la montée du chômage. Et les investisseurs étrangers se sont détournés du marché.

Pourtant, après un printemps marqué par les conséquences de la loi ALUR, le marché a retrouvé des couleurs durant l’été. Le rythme annuel de l’activité (mesuré en glissement trimestriel) s’est redressé : avec -0,4% en décembre, il préfigure un marché plus actif dès le printemps prochain.

Après une année décevante, 2015 devrait être meilleure avec l’ouverture du PTZ à l’ancien, le renouveau d’intérêt pour l’investissement locatif et le dynamisme de l’offre de crédit.

Michel Mouillart

Professeur d’économie à l’université Paris-Ouest, Michel Mouillart est
spécialiste de l’économie immobilière. Auteur de nombreux ouvrages sur le
logement, il publie régulièrement des articles sur les marchés
immobiliers, l’endettement immobilier des ménages, les politiques
publiques du logement ... Michel Mouillart est à l’initiative de
l'observatoire CLAMEUR et de nombreux autres observatoires. Et il réalise
régulièrement des prévisions sur l'activité du secteur (transactions dans
l'ancien, construction, endettement, ...).

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