Si la France, comme la plupart des pays en Europe, ne subordonne pas l’exercice du métier d’expert immobilier à l’obtention d’une carte ou d’une garantie, il existe des documents de référence pour les professionnels qui exercent à titre d’expert en valeur vénale – la Charte de l’expertise en évaluation immobilière d’octobre 2012 et les normes d’évaluation de la RICS (Red Book) – qui garantissent la conformité aux normes internationales d’évaluation, l’IVS (International Valuation Standard).
Principes déontologiques
Le terme d’évaluation doit être réservé au professionnel formé et bénéficiant d’une expérience en expertise avec une assurance dédiée à cette activité et, le cas échéant, une société distincte pour éviter les conflits d’intérêts entre les autres activités. À défaut, on parlera d’avis de valeur comme une activité accessoire à ses missions de transaction ou de location.
Les 7 méthodes de l’évaluation
Par comparaison
La plus utilisée dans l’immobilier résidentiel, elle consiste à partir des références de transactions effectuées sur le marché pour des biens qui présentent des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé.
Par le revenu
La méthode par le revenu comprend deux approches principales :
– par capitalisation, selon l’assiette des revenus considérés auxquels correspondent des taux de rendement distincts ;
– par actualisation des flux futurs (Discounted Cash, Flows Method, DCF), en projetant l’ensemble des flux, pendant une période d’étude considérée, ainsi qu’une valeur de revente potentielle en fin de période de détention, et en les ramenant en valeur actuelle au moyen d’un taux d’actualisation.
Par le coût de remplacement
Le coût de remplacement constitue à la fois une valeur en soi (de remplacement) et une méthode de calcul qui intègre l’assiette foncière, les bâtiments et les équipements qui y sont liés.
Indiciaire
On applique un indice ou un coefficient de variation, soit à un prix de transaction, soit à une valeur antérieure.
Par sol et par construction
Les deux composantes de l’immeuble – le terrain et les bâtiments – sont appréciés séparément.
Bilan promoteur
La méthode d’évaluation des immeubles en développement et en redéveloppement est utilisée pour estimer la valeur marchande d’un terrain à bâtir en milieu urbanisé, ou d’un immeuble bâti, destiné à faire l’objet d’une opération de restructuration lourde ou de reconstruction.
Ratios professionnels
La « Profit Method » concerne un certain nombre de biens à caractère spécifique ou encore monovalent (hôtels, cinémas, hôpitaux, cliniques). Elle se fonde sur une valeur locative correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires ou de la marge brute, réel ou potentiel, de l’activité exercée dans les locaux.
Quelle valeur ?
L’expertise en évaluation immobilière consiste à déterminer la valeur vénale ou la valeur locative de droits immobiliers. Cette mission implique la rédaction d’un document d’expertise dans les conditions définies au Titre III de la Charte, dans lequel les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux de la valeur sont pris en compte conformément à un contrat d’expertise. On distingue différentes approches :
La valeur vénale
C’est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acheteur et un vendeur, dans une transaction équilibrée et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance.
La juste valeur
Ce concept est défini par les normes comptables internationales IFRS. Il correspond, selon l’IFRS 13, au prix qui serait reçu pour vendre un actif ou payé pour transférer un passif lors d’une transaction ordonnée entre des intervenants du marché à la date d’évaluation.
La valeur locative de marché
Elle correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise
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