L’évaluation immobilière, non réglementée, nécessite de nombreuses compétences juridiques et techniques. Marc Ménagé,MRICS Country Manager, France RICS livre la marche à suivre en sept leçons.

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Si la France, comme la plupart des pays en Europe, ne subordonne pas l’exercice du métier d’expert immobilier à l’obtention d’une carte ou d’une garantie, il existe des documents de référence pour les professionnels qui exercent à titre d’expert en valeur vénale – la Charte de l’expertise en évaluation immobilière d’octobre 2012 et les normes d’évaluation de la RICS (Red Book) – qui garantissent la conformité aux normes internationales d’évaluation, l’IVS (International Valuation Standard).

Principes déontologiques

marc-menageLa Charte de l’expertise en évaluation immobilière, signée par quatorze associations et organisations professionnelles, donne les conditions générales d’exercice de l’expertise, les méthodologies d’évaluation, les missions et diligences, et les principes déontologiques qui s’appliquent aux experts en évaluation immobilière.

Le terme d’évaluation doit être réservé au professionnel formé et bénéficiant d’une expérience en expertise avec une assurance dédiée à cette activité et, le cas échéant, une société distincte pour éviter les conflits d’intérêts entre les autres activités. À défaut, on parlera d’avis de valeur comme une activité accessoire à ses missions de transaction ou de location.

Les 7 méthodes de l’évaluation

Par comparaison

La plus utilisée dans l’immobilier résidentiel, elle consiste à partir des références de transactions effectuées sur le marché pour des biens qui présentent des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé.

Par le revenu

La méthode par le revenu comprend deux approches principales :

par capitalisation, selon l’assiette des revenus considérés auxquels correspondent des taux de rendement distincts ;

par actualisation des flux futurs (Discounted Cash, Flows Method, DCF), en projetant l’ensemble des flux, pendant une période d’étude considérée, ainsi qu’une valeur de revente potentielle en fin de période de détention, et en les ramenant en valeur actuelle au moyen d’un taux d’actualisation.

Par le coût de remplacement

Le coût de remplacement constitue à la fois une valeur en soi (de remplacement) et une méthode de calcul qui intègre l’assiette foncière, les bâtiments et les équipements qui y sont liés.

Indiciaire

On applique un indice ou un coefficient de variation, soit à un prix de transaction, soit à une valeur antérieure.

Par sol et par construction

Les deux composantes de l’immeuble – le terrain et les bâtiments – sont appréciés séparément.

Bilan promoteur

La méthode d’évaluation des immeubles en développement et en redéveloppement est utilisée pour estimer la valeur marchande d’un terrain à bâtir en milieu urbanisé, ou d’un immeuble bâti, destiné à faire l’objet d’une opération de restructuration lourde ou de reconstruction.

Ratios professionnels

La « Profit Method » concerne un certain nombre de biens à caractère spécifique ou encore monovalent (hôtels, cinémas, hôpitaux, cliniques). Elle se fonde sur une valeur locative correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires ou de la marge brute, réel ou potentiel, de l’activité exercée dans les locaux.

Quelle valeur ?

L’expertise en évaluation immobilière  consiste à déterminer la valeur vénale ou la valeur locative de droits immobiliers. Cette mission implique la rédaction d’un document d’expertise dans les conditions définies au Titre III de la Charte, dans lequel les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux de la valeur sont pris en compte conformément à un contrat d’expertise. On distingue différentes approches :

La valeur vénale

C’est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acheteur et un vendeur, dans une transaction équilibrée et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance.

La juste valeur

Ce concept est défini par les normes comptables internationales IFRS. Il correspond, selon l’IFRS 13, au prix qui serait reçu pour vendre un actif ou payé pour transférer un passif lors d’une transaction ordonnée entre des intervenants du marché à la date d’évaluation.

La valeur locative de marché

Elle correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise

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  • Par Richard, il y a 1 année - 6 novembre 2015 à 11 h 48 min

    c’est juste une synthèse de notre cours sur l’expertise foncière et immobilière. je souhaitais voir les techniques d’évaluation des immeubles bâtis et terrains nus.

  • Par Iribarnegaray, il y a 2 années - 15 octobre 2015 à 8 h 26 min

    C’est un juste résumé de notre métier
    Cdt

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