Le changement climatique nous force à changer notre pratique du métier, les arguments flatteurs tels que « logement baigné de soleil » risquent bientôt d’être utilisés à l’encontre du vendeur pour justifier une négociation. C’est ce qu’a observé Rémi Camus, éco-conseiller immobilier sur le secteur de Rambouillet en cette période de chaleur : « En pleine canicule, j’ai vendu une maison au prix, ou presque, l’acquéreur ayant tenu à intégrer 3000€ de décote pour prendre en compte la nécessaire installation d’une climatisation dans une chambre non équipée ».
Alors, comment évaluer un bien sans climatisation ?
Décoder le DPE et l’indicateur « Confort d’été »
Premier conseil : ne pas vous fier à la classe énergétique, qui traduit une logique hivernale basée sur les déperditions. En revanche, un indicateur plus à propos, situé page 2, nommé « Confort d’été (hors climatisation) », pourrait bientôt faire l’objet de questions de la part des acquéreurs.
5 critères sont étudiés à travers cet indicateur « Confort d’été« , dont deux considérés comme prépondérants : l’existence d’une isolation du toit et la présence de volets/brise soleil sur les fenêtres exposées est/sud/ouest. En cas de défaut sur l’un de ces deux critères, par exemple une seule fenêtre exposée Est, pourtant peu impactante pour le confort d’été, fera passer l’indicateur du DPE au rouge (ne concerne pas les baies de moins de 0,7m²). Attention donc.
Puis trois critères supplémentaires entrent en jeu pour classer le bien en “Bon” ou “Moyen” : l’inertie du bâtiment, un logement traversant, et la présence de brasseurs d’air. Parmi ces trois critères, deux sur trois doivent être cochés pour que l’indicateur passe au vert : “Bon confort d’été”.
Selon une étude rendue publique par l’IGNES en juin 2026, 9 logements sur 10 sont présentés comme non adaptés aux fortes chaleurs au sens de cet indicateur. Le constat est similaire qu’il s’agisse d’un logement classé A ou G.
Alors faut-il s’arrêter à cet indicateur ? Non.
Attention à l’interprétation du critère « confort d’été »
Confrontons ce critère « Confort d’été » à la réalité pour connaître ses limites.
Prenons d’abord l’exemple d’un client, vivant dans un appartement neuf, tout juste sorti de terre (RE2020), situé en étage intermédiaire, donc protégé par les voisins en haut et en bas. Le critère Confort d’été affiche « Moyen » car l’appartement n’est pas traversant. Un facteur réellement impactant puisque la difficulté à faire entrer de l’air frais au petit matin, a fait monter la chaleur au-delà de 30°C lors de la dernière canicule. Le facteur “Confort d’été” a donc une réelle pertinence dans ce cas, et démontre aussi combien le confort d’été, à l’instar de la ventilation, est lié aux bons réflexes des occupants.
Deuxième exemple, cette fois une maison ancienne avec des murs épais (50cm), isolés par l’intérieur, avec un DPE C. Dans ce cas, l’inertie lourde du bâtiment ne sera pas prise en compte, car une règle tirée d’un logique confort d’hiver atténue l’inertie. L’indicateur « Confort d’été » peut donc se révéler imparfait.
La climatisation comme seule solution ?
À ceux qui seraient tentés de résoudre ce problème uniquement par la climatisation, une étude d’Hello Watt sur 220 000 logements équipés d’une climatisation indique une hausse de la facture de 30 % en période de canicule pour les ménages équipés. Pour éviter que l’ensemble des logements deviennent énergivores en été, réduire l’exposition au risque et limiter la climatisation entre 23°C et 26°C restent des priorités.
Mais soyons transparents, aujourd’hui seule la climatisation peut permettre de maintenir des pièces situées sous le toit, agréables durant les canicules.
La check list pour étudier le confort d’été lors de vos estimations
Une formation entière serait nécessaire pour illustrer la complexité des phénomènes associés à la relation entre canicule et confort.
Résumons cela en une check-list opérationnelle listant les critères par ordre d’importance :
| Critère à observer | Point fort à valoriser | Point faible à relativiser ou à corriger |
| Isolation du toit | Combles perdus ventilés avec isolant dense, type ouate de cellulose | Combles aménagés avec isolant peu dense, type laine de verre |
| Protections solaires | Volets, persiennes, brise-soleil, stores extérieurs | Stores intérieurs, qui interviennent trop tard car la chaleur a déjà franchi le vitrage |
| Inertie du bâtiment | Murs en pierre de plus de 35 cm d’épaisseur, avec isolation adaptée par l’intérieur ou l’extérieur | Murs en parpaing avec isolation peu dense, type laine de verre ou polystyrène |
| Ventilation | Ventilation hygroréglable ou double flux, limitant les entrées d’air chaud incontrôlées | Ventilation naturelle ou à débit constant, susceptible de faire entrer de l’air chaud en journée |
| Renouvellement de l’air le matin et la nuit | Logement traversant, avec fenêtres sur plusieurs façades | Logement non traversant ou mono-orienté |
| Dispositifs de confort d’été | Climatisation fixe et brasseurs d’air au plafond, intégrés au logement et valorisables d’un point de vue immobilier | Équipements mobiles ou non fixes, peu valorisables dans l’analyse immobilière |
À lire aussi : Logements « bouilloires thermiques » : ce que les locataires peuvent exiger (ou non) de leurs propriétaires