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La baisse des taux d’intérêts porte le marché immobilier à bout de bras

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Un fort pouvoir d’achat immobilier dope le marché constate Century 21 dans dernière note de conjoncture. Analyse.

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Au niveau national, le Réseau CENTURY 21 enregistre des volumes de ventes en progression de 9,8% entre le 3e trimestre 2015 et le 3e trimestre 2016.

Malgré une activité soutenue, le prix moyen au m² connaît une hausse contenue de 2% et s’établit à 2459€ au 3e trimestre 2016 (soit 1985€/m² pour les maisons et 3367€/m² pour les appartements).

+25% de pouvoir d’achat immobilier en depuis 2011

Il faut dire qu’à l’heure où les taux d’intérêt sur 20 ans se négocient autour des 1,6%, les candidats acquéreurs auraient bien tort de se priver : à mensualités équivalentes, le pouvoir d’achat immobilier s’est accru de plus de 25% grâce à la baisse des taux de crédit intervenue entre 2011 et aujourd’hui.

Les Français – et ce, quelle que soit leur classe d’âge- utilisent au maximum le levier du crédit : partout en France, la quotité de financement par emprunt augmente, pour représenter désormais 80,9% du montant global de l’acquisition (contre 75,5% au 3e trimestre 2015).

Conscients de ces conditions de marché exceptionnelles, nos concitoyens achètent le plus grand possible : 85,3m² tous types de biens confondus. Jamais une telle superficie moyenne n’avait été observée en France.

Saisissant également l’opportunité de taux historiquement bas, les investisseurs se montrent très actifs sur le marché (leur part parmi les acquéreurs progresse de 8,2%) : désormais, 18,4% des achats sont réalisés à titre de placement (versus 17% au 3e trimestre 2015).

Face à la pression de la demande, les délais de vente raccourcissent (-5 jours) mais conservent des niveaux tout à fait raisonnables (90 jours en moyenne dans l’Hexagone).

« L’achat immobilier apparaît comme la réponse la plus pertinente aux préoccupations actuelles de nos compatriotes. Alors que de fortes inquiétudes pèsent sur le système des retraites et plus largement sur l’avenir économique du pays, les Français, très attachés à la pierre, jouent la carte de la sécurité. En achetant un bien immobilier, ils offrent un toit à leur famille ou se constituent progressivement un patrimoine. » constate Laurent Vimont, Président de CENTURY 21

De fortes disparités géographiques

Remontée des prix à Paris

Face à des candidats acquéreurs particulièrement nombreux, l’immobilier parisien connaît une substantielle remontée de son prix moyen au m² (+6,1%) pour atteindre 8578 euros.

Les délais de vente se contractent (-5 jours pour se situer à 67 jours en moyenne). L’activité, bien que toujours dynamique (+8,6%), voit cependant son rythme de progression décélérer et le temps n’est plus aux évolutions du nombre de ventes à deux chiffres comme l’an passé.

Le volume des biens proposés dans les agences s’est réduit au fil des transactions réalisées sans que le stock de logements en portefeuille n’ait eu le temps de se reconstituer.

 Situation apaisée en Ile-de-France…

Tandis qu’au 1er semestre 2016, le marché francilien se montrait moins dynamique que dans le reste de l’Hexagone, nous assistons à un phénomène de rattrapage et le nombre de ventes enregistrées en Ile-de-France progresse désormais plus vite que sur l’ensemble du territoire : +11,2% de transactions réalisées dans le réseau entre le 3e trimestre 2015 et le 3e trimestre 2016. Les taux bas associés à une hausse extrêmement modérée du prix au m² (+1,5%) en sont sans doute la cause.

Sur ce marché, 43,6% des achats sont effectués par des employés et ouvriers et 33,3% par des cadres moyens dont la part parmi les acquéreurs continue de progresser sur 1 an (+5%).

Les départements franciliens sont loin d’être homogènes dans leurs tendances. Ainsi, la Seine-Saint-Denis voit son prix moyen au m² reculer (-4,3%) ; en Seine-et-Marne, le prix au m² se stabilise (+0,7%). Dans les autres départements, les évolutions sont toutes positives, allant de +2,1% pour les Hauts-de-Seine à +6,6% dans le Val-de-Marne.

… contrastée en régions

La France est une terre de contrastes et le marché immobilier n’échappe pas à ce constat : de fortes disparités sont observées dans les régions.

Neuf régions voient leur prix moyen au m² diminuer : l’Auvergne, la Basse-Normandie, la Bourgogne, le Limousin, la Lorraine, Midi-Pyrénées, les Pays-de-la-Loire, Poitou-Charentes, Rhône-Alpes.

Douze à l’inverse connaissent une remontée de leurs prix : l’Alsace, l’Aquitaine, la Bretagne, le Centre, la Champagne-Ardenne, la Franche-Comté, la Haute-Normandie, le Languedoc-Roussillon, le Nord et la Picardie ainsi que Provence-Alpes-Côte-D’Azur.

A noter : dans onze régions, le prix de vente moyen est inférieur à 150 000€. Avec les conditions actuelles de crédit, cela correspond à 705€ de mensualités sur 20 ans, soit le montant approximatif d’un loyer. Une équivalence qui amène de plus en plus de Français à accéder à la propriété et passer ainsi du « Je veux à je peux acheter »

« Le marché immobilier de l’ancien profite d’une belle dynamique qu’il conservera si les vendeurs savent raison garder et n’anticipent pas une hausse, hypothétique, des prix. En effet, dans les zones où l’activité économique est modérée, toute augmentation intempestive des prix se traduirait inéluctablement par un coup de frein du marché. Aujourd’hui, celui-ci est porté à bout de bras par les taux… espérons que ceux-ci ne connaissent pas de remontée brutale », conclut Laurent Vimont.

© djama – Fotolia.com

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