Les activités accessoires de l’agent immobilier

L’agent immobilier se comporte fréquemment en intermédiaire entre l’acquéreur, qui doit obtenir un prêt, et les établissements de crédit, afin de faciliter la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt, et donc la vente. Cette activité de courtage, même exercée à titre occasionnel, ne dispense pas l’agent immobilier de se soumettre à la  réglementation relative aux intermédiaires en opérations de banque (IOB). La loi du 22 octobre 2010 a réformé le statut des IOB, en leur imposant des obligations proches de celles exigées d’un agent immobilier. Le décret d’application venant compléter ces dispositions n’est pas paru à ce jour.

Ce qu’est l’IOB

L’intermédiaire en opérations de banque est la personne qui exerce, à titre habituel, contre une rémunération ou un avantage économique, l’activité consistant à présenter, proposer ou aider à la conclusion des opérations de banque, ou à effectuer tous travaux et conseils préparatoires à leur réalisation. L’intermédiation ne peut s’exercer qu’entre deux personnes dont l’une au moins est un établissement de crédit. La loi interdit, par ce biais, l’entremise dans laquelle un particulier ou une entreprise qui ne serait pas une banque se comporterait en prêteur, et la sanctionne pénalement :  l’entremise entre deux personnes dont l’une n’est pas un établissement de crédit est punie de 2 ans d’emprisonnement  et de 30 000 euros d’amende.

Les conditions à remplir par l’IOB

La loi impose à l’IOB trois conditions qui ne sont pas sans rappeler celles exigées d’un agent immobilier : honorabilité, assurance de responsabilité civile professionnelle et garantie financière. L’IOB doit répondre à des conditions d’honorabilité et de compétence professionnelle. Elles seront fixées par décret, en tenant compte de la nature de  l’activité exercée par ces personnes. La responsabilité civile professionnelle de l’IOB doit être garantie par une assurance. Lorsqu’il agit pour le compte d’un établissement de crédit, qui l’a mandaté, l’IOB n’a cependant pas l’obligation de souscrire une assurance personnelle : son mandant devra couvrir les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile. Enfin, s’il se voit confi er des fonds en tant que mandataire des parties, et même à titre  occasionnel, l’IOB doit disposer d’une garantie financière spécialement affectée au remboursement desdits fonds.

Ces trois obligations étant déjà exigées de l’agent immobilier pour son activité d’entremise sur les biens d’autrui, le décret d’application viendra sans doute éclaircir sa situation lorsqu’il agit également en tant qu’IOB.

L’immatriculation

intermédiaire en opérations de immatriculer sur un registre unique, dont la gestion a été ORIAS (Organisme pour le registre des intermédiaires en assurance, qui est une association). En vue de cette immatriculation, le demandeur devra constituer un dossier unique. Il indiquera notamment le nombre et la nature des  mandats qu’il détient. Le projet de décret prévoit à ce jour que l’IOB fournira une attestation sur l’honneur et un extrait de casier judiciaire n° 3. Enfin, le dossier d’inscription sera accompagné du règlement des frais d’inscription, dont le montant, fixé annuellement, est plafonné à 250 euros. La commission chargée des immatriculations prononcera l’immatriculation, après vérification des conditions définies par la loi. Si la personne immatriculée venait à ne plus respecter les conditions nécessaires à son immatriculation, elle devrait en informer l’ORIAS dans les meilleurs délais. L’inscription doit être renouvelée chaque année. Le dossier de renouvellement est allégé, mais devra être accompagné du règlement des frais d’inscription. Le défaut d’immatriculation, comme toute infraction aux règles de l’immatriculation, est sanctionné pénalement. Il est passible de 2 ans d’emprisonnement et de 6 000 euros d’amende.

La nécessité d’un mandat

L’activité d’IOB ne peut être exercée que sur la base d’un mandat délivré par un ou plusieurs établissements de crédit.  Cependant, par dérogation, le mandat peut également être délivré par un autre IOB ou par le client. Les conditions en  seront définies par décret. Le mandat précise la nature des opérations que l’IOB est habilité à accomplir. S’il se livre à une activité de démarchage, elle est spécifiquement réglementée.

Home staging : les limites d’une pratique

Une activité non encadrée Le home staging, qui peut se définir comme la préparation du bien en vue de la vente, est  une activité qui ne fait aucune réglementation particulière. Certains agents immobiliers se sont lancés dans  cette activité récente agent abord à objet défi ni dans son contrat de société, le cas échéant, permette un agent immobilier franchisé, il doit vérifier que son contrat de franchise interdise pas de telles activités accessoires, implicitement ou explicitement.

La limite : vice cachés et dol

Si rien n’interdit au vendeur de mettre en valeur son bien afin d’en faciliter la vente, toute pratique tendant à dissimuler des vices ou des défauts du bien constitue une tromperie, que la loi appréhende sous la notion de dol. En effet, si le  vendeur parvient à vendre son bien à la suite de manœuvres telles qu’elles ont déterminé le consentement de  l’acquéreur, le dol est constitué. Il en est de même si, sans ces manœuvres, l’acquéreur aurait tout de même acquis le bien, mais à des conditions différentes. L’acquéreur peut alors obtenir la nullité de la vente et la condamnation du vendeur à des dommages intérêts en réparation du préjudice subi. Le dol a en effet une double nature : il est tout à la fois un vice du consentement et un délit civil. Ainsi, par exemple, un vendeur a dissimulé une ancienne invasion de termites en colmatant le plancher et les plinthes avec du plâtre, avant de les peindre. Il a obtenu un état parasitaire négatif, suite à la recherche de termites. Or, les juges ont retenu la responsabilité de ce vendeur. Sa réticence dolosive a été établie, et il a été condamné à garantir l’acquéreur contre le vice qui avait été sciemment caché (Cass. civ. 3, 13 janvier 2010). La jurisprudence considère en effet que le fait de ne pas révéler à l’acquéreur une infestation de termites ancienne ne permettait pas au vendeur de se prévaloir de la clause d’exonération de garantie des vices cachés. Ces jurisprudences, qui ne sont pas relatives à des affaires dans lesquelles le home staging avait été utilisé, doivent cependant inciter à la prudence en cas de recours à ces nouvelles pratiques.

L’information du client

L’intermédiaire en opérations de banque doit se conformer à différentes règles de bonne conduite qui seront fixées par  décret, notamment en matière d’information du client et de respect de ses intérêts. Ainsi, avant la conclusion d’une opération de banque, l’IOB devra indiquer au client son identité et son immatriculation au registre spécifique. Afin d’assurer une certaine transparence, la loi prévoit également que l’IOB doit informer le client de ses liens financiers avec un ou plusieurs établissements, ou encore qu’il est contractuellement tenu de ne travailler qu’avec certains établissements de crédit et qu’il peut lui communiquer la liste desdits partenaires. Le décret d’application de cette nouvelle réglementation viendra vraisemblablement préciser ces dispositions.

Investissement locatif : attention à la publicité

Dans le cadre de la commercialisation de programmes immobiliers, bien souvent, la publicité s’adresse à des  acquéreurs désireux d’effectuer un investissement immobilier. Outre les règles habituellement applicables, la loi du 1er juillet 2010 impose une mention supplémentaire.

La publicité concernée

Dès lors que la publicité a trait à une opération d’acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier d’un dispositif de réduction d’impôt, elle est soumise à cette réglementation particulière. Il en est ainsi dès  lors que l’investissement pourra être soumis au régime Demessine, Malraux, loueur en meublé non professionnel,  scellier (en France métropolitaine ou outre-mer), ou encore pour l’investissement locatif social outre-mer.

La mention obligatoire

La publicité concernée doit comporter une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Cette mention doit figurer dans une taille de caractères au moins aussi  importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l’investissement. Elle doit s’inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.