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« Vente, achat et couple : prenez vos précautions », Anne-Claude Poncet Expert immobilier BusinessFil

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Concubinage, pacs ou mariage, la vigilance est de mise lorsque l’un des partenaires vend ou achète un bien !

photo : vente et couple les précautions

Trois types d’unions coexistent en droit français, qui produisent des effets juridiques variables. Entre le concubinage, qui constitue une simple situation de fait, et le mariage, qui crée des liens familiaux légaux, et organise un régime pour le patrimoine du couple, les situations sont diverses. Le point sur certaines situations que vous rencontrez.

Pacs et propriété du bien

Lorsque les partenaires achètent un bien ensemble, le bien est soumis au régime de l’indivision. Si la répartition des quotes parts n’est pas mentionnée dans l’acte d’achat, le bien est réputé appartenir indivisément, à chacun pour moitié. Cependant, lorsque l’un des partenaires achète un bien seul, toute la diffi culté du régime du pacte civil de solidarité (pacs) provient de la modification de la réglementation intervenue en 2007.

En effet, à l’origine, la loi avait prévu une présomption d’indivision pour les biens acquis pendant le pacs. Ce régime s’applique aux pacs conclus entre le 1er janvier 2000 et le 31 décembre 2006, pour lesquels aucune modification de la convention n’est intervenue.  Ainsi, à moins que l’acte d’acquisition n’en dispose autrement, le bien appartient aux deux partenaires, même s’il n’a été acheté que par l’un d’eux. Pour les pacs conclus depuis le 1er janvier 2007, la législation est différente : chaque partenaire conserve la propriété des biens qu’il achète seul, sauf si la convention de pacs contient une disposition différente.

Au final, l’agent immobilier chargé de vendre un bien acquis pendant la durée du pacs doit se référer tout à la fois au titre de propriété et à la convention de pacs afin de déterminer si le bien est indivis ou au contraire n’appartient qu’à l’un des partenaires. Et lorsqu’un partenaire achète seul un bien, il est indispensable, lors de l’établissement de l’avant-contrat, d’envisager cette question, afin que, si le partenaire souhaite être seul propriétaire du bien, les mentions adaptées figurent à l’acte.

La vente du logement du couple

La vente du logement d’un couple nécessite l’accord des deux personnes lorsque le bien est leur propriété commune, qu’il s’agisse d’un bien indivis ou d’un bien commun. Pour prévenir toute difficulté, l’agent immobilier doit être mandaté par les deux propriétaires. En revanche, lorsque le bien n’appartient qu’à l’un des deux membres du couple, l’accord de celui qui n’est pas propriétaire est-il nécessaire pour la vente ? Cette question reste un grand sujet d’interrogations voire de fausses croyances. Or, d’un point de vue juridique, la solution est simple : seuls les couples mariés bénéficient  d’une protection lors de la vente de la résidence de la famille.

En effet, aux termes de l’article 215 du Code civil, les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, et celui des deux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation. Lorsque le logement de la famille appartient en propre à l’un des époux, il est donc  impératif d’obtenir l’accord du conjoint non propriétaire, soit par un acte séparé, soit dans le mandat, par une clause spécifique. Selon le cas, l’accord du conjoint devra être renouvelé lors de la signature de la promesse de vente et, surtout, de l’acte authentique. Rappelons que le terme « conjoint » est synonyme d’époux, même si dans le langage courant, il est utilisé également pour les couples non mariés.

Le couple en instance de divorce

Juridiquement, les règles du mariage s’appliquent tant que le divorce n’est pas définitif. Ainsi, la protection du  logement de la famille s’applique même lorsque les époux sont séparés de fait, et tant qu’ils ne sont pas divorcés. Il est ainsi nécessaire de recueillir l’accord du conjoint non propriétaire pour vendre ce bien. A défaut, la vente e encourt la nullité et, surtout, il est probable que le notaire refusera d’acter.

Que faire si l’un des époux refuse la cession, alors qu’elle est dans l’intérêt de la famille ? Cette situation révèle un conflit qu’il est possible de faire trancher par le juge aux affaires familiales. En effet, le juge, saisi d’une requête, peut ordonner la vente dans les conditions fixées par l’ordonnance. Enfin, si l’un des époux est hors d’état de manifester sa volonté, une autorisation de vendre pourra être donnée par le juge des tutelles.

De la même façon, les règles du régime matrimonial s’appliquent à l’époux marié sous un régime de communauté légale, qui acquiert seul un bien immobilier. Pour que le bien lui appartienne en propre, il doit le financer par de l’argent propre, à hauteur de la moitié au moins du coût d’acquisition. Une clause d’emploi ou de remploi de propres est alors insérée dans la promesse de vente. A défaut, le bien entre dans la communauté, et son sort est suspendu au prononcé du divorce. Il est toutefois possible d’envisager un emploi ou un remploi par anticipation : l’acquéreur s’oblige alors à reverser les sommes à la communauté dans un délai de cinq ans à compter de la date de l’acte authentique. S’il ne le fait pas, le bien reste commun.

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Anne-Claude Poncet

Anne-Claude Poncet, Expert immobilier BusinessFil.
Interlocuteur privilégié des professionnels de l’immobilier, elle répond à toutes leurs questions juridiques au travers de la hotline de la société BusinessFil, réalise des contenus pour des publications spécialisées, et leur dispense des formations professionnelles.
Email : contact@businessfil.fr

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