Un bail commercial ne peut pas être résilié pour des manquements antérieurs à son renouvellement

En cas de litige avec son locataire, le bailleur peut le cas échéant tenter de faire jouer la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail. Toutefois, selon la Cour de cassation (arrêt du 1.2.2018), le fait que le bail ait été entre-temps renouvelé fait obstacle à sa résiliation pour des manquements du locataire antérieurs au renouvellement.

Dans l’affaire considérée, le locataire a fait le 4.4.2013 une demande en renouvellement de son bail commercial. À défaut de réponse du bailleur, d’après la Loi, cette demande est considérée comme tacitement acceptée par ce dernier à l’expiration d’un délai de trois mois. Avant l’expiration de ce délai et le renouvellement du bail, le locataire a effectué un certain nombre de travaux dans le local loué, sans l’autorisation du bailleur. Durant la même période, le bailleur a délivré plusieurs commandements au locataire de cesser les travaux, visant la clause résolutoire du contrat de bail. L’affaire a ensuite été portée devant les tribunaux.

Pour la Cour de cassation, le contrat a bien été renouvelé de plein droit à l’expiration du délai de trois mois, conformément à l’article L. 145-10 du code de commerce. Sur le plan juridique, le renouvellement du contrat signifie qu’un nouveau contrat, ici un nouveau contrat de bail d’une durée de neuf ans, a remplacé l’ancien. Peu importe donc qu’en l’espèce le bailleur ait menacé de mettre fin à l’ancien contrat de bail avant son renouvellement. Un nouveau contrat de bail a entre-temps été conclu entre le bailleur et le locataire, et les manquements reprochés par le bailleur au locataire s’étaient produits sous l’empire de l’ancien contrat. Le bailleur ne peut donc pas résilier le nouveau contrat de bail sur la base de ces manquements.

Il est donc particulièrement important en pratique de faire attention aux conséquences du renouvellement, exprès ou tacite, du contrat de bail en cas de litige en cours entre le bailleur et son locataire.