Au cours du bail, le bailleur entend percevoir régulièrement le loyer, qui lui permet d’acquitter les charges non locatives liées au bien loué, voire de rembourser l’emprunt souscrit pour son acquisition. La mise en place d’une garantie de paiement du loyer est conditionnée à la situation du locataire.
La solvabilité du locataire
L’agent immobilier, titulaire d’un mandat de location ou d’un mandat de gestion, a l’obligation de vérifier la solvabilité du locataire, avant la signature du bail. S’il commet une négligence, il peut être condamné à indemniser le bailleur d’un montant égal à la totalité des impayés de loyer. La jurisprudence abonde sur ce thème : l’agent immobilier doit effectuer des vérifications sérieuses et en tirer les conclusions : conseiller au bailleur de ne pas conclure un bail avec un candidat locataire qui ne présente pas les garanties de paiement du loyer suffisantes, voire ne pas présenter au bailleur un candidat qui ne remplit pas les conditions de solvabilité. L’agent immobilier respecte les mêmes principes lorsqu’il vérified la solvabilité d’éventuelles cautions. Les pièces que l’agent immobilier peut demander au candidat locataire, ou à la caution, sont limitées par la réglementation. Elles sont définies par le décret du 5 novembre 2015.
Le dépôt de garantie
De façon traditionnelle, il sert à garantir l’exécution des obligations locatives par le locataire. Au terme du bail, le gestionnaire prélève sur le dépôt de garantie les sommes restant dues au bailleur et les sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire. Les impayés de loyer ou de charges peuvent donc être imputés sur le dépôt de garantie.
Lorsque le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989, le montant du dépôt de garantie est encadré. Ainsi, en location meublée (hors bail mobilité), il peut être fixé à deux mois de loyer. Réduire ce montant présente un risque pour le bailleur, qui doit l’accepter expressément, après avoir été informé par son mandataire.
La solidarité entre locataires et cautions
La clause de solidarité permet de réclamer la totalité du loyer et des charges à l’un des locataires. Le rédacteur du bail doit l’insérer impérativement afin de protéger le bailleur, son mandant. L’assurance GLI impose généralement que le contrat de bail contienne une telle clause. Elle doit être rédigée avec soin, afin d’offrir au bailleur une sécurité maximale et envisager les différentes situations locatives : cotitularité du bail, ou colocation.
Le cautionnement
Le cautionnement est un engagement accessoire au bail qui ne peut pas être cumulé, en principe, avec une assurance garantissant les obligations locatives du preneur. La personne qui se porte caution est généralement un proche du locataire. La caution peut également être un organisme bancaire ou financier.
Par le cautionnement, la caution s’oblige à payer les sommes dues par le locataire si celui-ci ne s’en acquitte pas. Le cautionnement est établi par écrit. Il est soumis à un formalisme strict, exigé à peine de nullité. Le cautionnement est signé de façon manuscrite : le recours à la signature électronique n’est pas possible, en l’état actuel de la réglementation, pour les baux d’habitation. La personne qui se porte caution est solidaire des dettes locatives, et renonce, habituellement, au bénéfice de discussion et de division. Ces mentions sont indispensables. Elles permettent de réclamer immédiatement à la caution le paiement des impayés.
Les aides au logement
Il existe trois types d’aides au logement. Selon sa situation personnelle, le locataire peut se voir attribuer l’une ou l’autre de ces aides. Leur montant est calculé de façon identique. Le locataire joint à sa demande une attestation de loyer, complétée par l’agent immobilier, mandataire du bailleur, sur un formulaire Cerfa. L’allocation logement peut être payée directement au bailleur (au gestionnaire), en tiers payant. Cette solution est à recommander, elle limite le montant des impayés. L’assurance GLI l’impose généralement.
L’administrateur de biens signale le départ du locataire dans un délai d’un mois à compter de la date de déménagement ou de résiliation du bail. Ce délai peut être prolongé d’un mois supplémentaire si le bailleur apporte la preuve qu’il n’était manifestement pas en mesure de signaler ces évènements dans le délai d’un mois. L’administrateur de biens a également l’obligation d’informer la CAF ou la MSA des impayés de loyers.
L’assurance loyers impayés
L’assurance loyers impayés, GLI, est une assurance facultative. Les garanties sont définies par le contrat d’assurance. Fréquemment, l’assurance ne garantit le paiement du loyer qu’après un délai de carence et pour une durée déterminée. La GLI impose généralement, d’une part, que l’allocation logement soit payée à l’administrateur de biens, et, d’autre part, un calendrier à respecter en cas d’impayés du locataire. Il est indispensable de se référer au contrat d’assurance, le non-respect des obligations contenues dans le contrat fait encourir la perte de la garantie : la responsabilité du gestionnaire serait alors engagée.
La garantie Visale
La garantie Visale a été créée par le groupe Action Logement (ancien 1 % Logement). Le dispositif ne fait pas l’objet d’une réglementation : les informations disponibles sont regroupées sur le site Visale. Le locataire crée son dossier sur le site et obtient sa garantie, qui se formalise par un visa, avec un numéro unique. Le bailleur crée son espace, vérifie les conditions de la garantie et l’accepte sur le site. Il obtient son contrat définitif. Visale impose au bailleur de déclarer les impayés et les dégradations locatives. Une fiche d’information est disponible sur le site.
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