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« Pour un choc de l’offre », Bernard Cadeau Past président ORPI

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La crise sanitaire a accentué le déficit en logements. Rénover, construire en masse, densifier, sont les pistes à privilégier.

photo : bernard cadeau journal de l'agence

Bien difficile et hasardeux, en cette première partie d’année, de faire des pronostics sur le marché 2021, et pour cause. Mais quelques  éléments émergent toutefois ; l’activité reste bonne, mais les stocks de mandats diminuent. Les prix semblent faire une pause, mais les  indices d’une tension durable du marché se multiplient. Et si l’on se tourne vers la production de nouveaux logements, le constat est  implacable : 40 000 ventes en moins en 2020, des autorisations de construire et des mises en chantier au plus bas .Le tout sur fond  d’élections municipales (jamais favorables à la construction) et de crise sanitaire et économique ! N’en jetez plus ! Ah si, j’oubliais : l’Insee  annonce 4 millions de nouveaux foyers à l’horizon 2030, c’est-à-dire demain ! Une longue démonstration est inutile : dans un contexte de  pénurie et structurellement déséquilibré entre offre et demande, le déficit va s’accentuant, et les logements non lancés en 2020, 2021 et 2022 pèseront très lourd sur le marché des prochaines années.

Assouplir les règles

Dans moins d’un année aujourd’hui, une nouvelle équipe gouvernementale, quelle qu’elle soit, devra gérer cette situation et proposer des  solutions pour les cinq années à venir. Ce choc de l’offre que nous n’avons pas vu devra bien enfin arriver, car les mêmes causes produisant  les mêmes effets, il faut à la fois rénover massivement ET construire beaucoup !

De nombreuses propositions existent : citons la suppression temporaire de la taxation des plus-values sur les cessions de terrains à bâtir,  un dispositif unique d’amortissement de l’investissement locatif, la création du statut du bailleur privé qui serait alors considéré comme  un agent économique à part entière, la refonte des donations permettant de flécher plus rapidement l’épargne vers l’investissement,  la  dissociation du foncier et du bâti. Cette dernière proposition est une piste majeure pour rendre abordable l’accès au logement en zones  tendues ; un premier projet vient d’être lancé par la Mairie de Paris. Ajoutons le développement du logement inter-médiaire, l’allègement des normes (il y en a 8 000) qui renchérissent le coût de construction ou bien encore la densification.

«La surélévation du bâti existant permet de réduire l’artificialisation en luttant contre l’étalement urbain.», Bernard Cadeau Past président ORPI

Pour une densification intelligente

Permettez-moi de m’arrêter sur ce dernier point en plein débat sur le projet de loi Climat et résilience qui pose le principe de zéro artificialisation nette des sols dans ses articles 39 à 58. Comment alors concilier construction massive et arrêt de l’artificialisation des sols ? Deux pistes : la première, le PLU bioclimatique qui serait adossé au PLU et obligatoire – attendons de voir ; la seconde, la surélévation.

Cette solution offre de nombreux avantages. Rappelons tout d’abord que l’habitat ne représente que 41,9 % des terres artificialisées, 320000 friches industrielles  sont répertoriées. L’arrêt complet de l’artificialisation des sols, sans prendre en compte le contexte  économique local ou les ajustements nécessaires au bassin de vie, serait une erreur ! Il amènerait à un paysage figé, ne prenant en compte  ni les évolutions de population ni l’activité des territoires. C’est en effet au niveau des communautés de communes ou d’agglomération que  le débat doit être tranché. Tout est question d’échelon pour la prise de décision.

La surélévation, ou densification intelligente,  permet de réduire l’artificialisation en luttant contre l’étalement urbain. Elle permettrait par  exemple de gagner 12 % d’habitat à Paris. Comparativement à la construction neuve traditionnelle, elle est économe en coûts et en durées de travaux tout en maintenant l’activité dans les locaux concernés. Elle permet au passage l’accélération de la rénovation  énergétique des bâtiments concernés. Elle favorise enfin la mixité sociale et générationnelle. De nombreux avantages, donc, même si cette solution ne peut être unique. Elle devra se combiner avec toutes les autres. Tout dépendra de la volonté politique : elle devra être totale,  déterminée, intégrée dans un plan durable, sans faille, et tournée vers un double objectif : rééquilibrer offre et demande et rendre ainsi le  logement plus accessible.

 

Bernard Cadeau

Bernard Cadeau a débuté une carrière d’agent immobilier en 1979 en achetant une agence membre du réseau Orpi. Après avoir occupé différentes fonctions locales et nationales, il a dirigé Orpi France durant 18 ans dont 12 en qualité de président national.
Au cours de ces années, il s’est attaché à faire progresser la notoriété de la marque Orpi, sa performance commerciale, l’élargissement des métiers ainsi que son influence médiatique.
Homme de projets et de convictions, il s’est toujours attaché à raisonner globalement et dans l’intérêt de la profession. Il est ainsi Co fondateur du système de partage de mandats AMEPI, du portail Bien ici ;il a siégé au CNTGI .
Passionné par les sujets économiques, politiques et sociétaux, il intervient dans de nombreux débats ; il est le référent logement de l’Institut Sapiens.
Il est reconnu comme l’un des spécialistes du logement et de l’immobilier en France.
Il est également chroniqueur et conseil.
Il est enfin, à ce jour, Délégué général de Partage+, association dont l’ambition est de fédérer l’ensemble des systèmes de partage de mandats exclusifs ainsi que tous les professionnels qui ne partagent pas encore leurs mandats.

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Vos réactions

  • Par Gilles, il y a 3 mois

    Bonjour Bernard,
    votre article est très intéressant. Je m’interroge sur le projet de zéro artificialisation des sols. N’était-ce pas un objectif de diminution par deux pour les dix prochaines années ?
    Concernant la surélévation, il est nécessaire que les communes intègrent les conséquences d’une augmentation de la population. En effet, accueillir des nouveaux habitants dans un immeuble grâce à la surélévation, oui mais ils se garent où ? Qu’en serait-il des moyens de circulation ?
    Quant aux friches industrielles, qu’est-ce qui est prévu concrètement ? Ne serait-il pas intéressant de transformer certaines zones désaffectées en lotissements par exemple ? En général, elles sont laissées à l’abandon faute de moyens des communes. L’idée pourrait être de réhabiliter certaines zones avec obligation d’intégrer des commerces de proximité dans chaque programme de promotion.
    Par exemple, pour X constructions, obligation d’avoir une supérette, un boulanger, un pharmacien, etc… dans un rayon de y kilomètres ou de les inclure dans le projet s’il n’y en a pas. Un numerus clausus inversé en quelque sorte. Ceci se ferait en concertation avec les branches professionnelles concernées. C’est une piste de réflexion. Qu’en pensez-vous ?
    Bien cordialement. Gilles

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