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De la mise en demeure à l’expulsion, en passant par la procédure accélérée en cas de squat, rappel des réflexes juridiques essentiels pour sécuriser la gestion locative et agir sans perdre de temps. Eclairage juridique de Maître Amandine Labro.
En 2024, les juridictions de première instance ont été saisies de 322 400 affaires d’impayés, hors injonctions de payer.(1) Plus de la moitié (57 %) concerne des baux. La même année, 24 556 expulsions locatives ont été réalisées avec le concours de la force publique. Un locataire qui ne règle plus ses loyers ne constitue pas un squatteur. Une fois qu’il est déchu de son titre d’occupation, il devient en revanche un occupant sans droit ni titre.
Alors, quelles sont les étapes à suivre pour les gestionnaires en cas d’impayés locatifs ?
Au premier impayé, il convient d’adresser une lettre mise en demeure.
Si les impayés se poursuivent, il ne faut pas tarder et faire délivrer par la voie d’un commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire qui ouvre un délai de six semaines (avant la loi du 27 juillet 2023, le délai était de deux mois). Le décompte doit être clair et précis : il doit permettre au locataire de vérifier la nature des sommes réclamées et pour quelles échéances ces sommes sont dues.
Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer doit être libellé de façon suffisamment explicite et claire et doit notamment préciser les dates auxquelles se rapportent les sommes réclamées et leurs causes en distinguant les loyers et les charges locatives afin que le locataire puisse avoir la pleine connaissance des infractions au contrat de bail qui lui sont reprochées et qui justifieraient une éventuelle résiliation de plein droit.
A titre d’exemple, le tribunal judiciaire de Strasbourg a annulé récemment un commandement de payer dès lors que le décompte fourni débute par un solde débiteur très conséquent et ne permet pas de connaître précisément les échéances concernées par les impayés, leurs dates, ni les montants même partiels versés par la locataire.
Le gestionnaire doit donc être très vigilant sur ce décompte !
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A défaut de règlement dans le délai de six mois, le gestionnaire doit recommander sans tarder à son client bailleur de faire délivrer une assignation. Il appartiendra au commissaire de justice de vérifier le respect des formalités (notification au représentant de l’état de l’assignation et saisine ou non de la CCAPEX).
Le gestionnaire devra veiller à avoir bien procédé à la régularisation des charges et à avoir répondu à toutes les demandes du locataire concernant une éventuelle indécence des lieux. En effet, dans les dossiers de ce type, nous observons en tant que praticiens, une défense de plus en plus courante des locataires consistant à arguer de l’insalubrité du logement pour faire échec au jeu de la clause résolutoire.
Il convient de rappeler à ce sujet qu’il résulte d’une jurisprudence constante de la Cour suprême que l’inexécution de travaux peut autoriser le preneur à suspendre le paiement des loyers si la jouissance des lieux devient impossible ou très difficile.
Ainsi dans un arrêt de principe du 18 février 2003 la 3e chambre civile de la Cour de cassation a affirmé que le non-respect de ses obligations par le bailleur ne permet au locataire de ne pas remplir les siennes que lorsque ce manquement rend impossible la jouissance des lieux loués.
Dans un cas d’espèce, la Cour a souligné que les photos n’avaient aucune valeur probante et a jugé que les locataires ne prouvent nullement que les lieux en cause étaient inhabitables de telle manière qu’ils ne peuvent se prévaloir à bon droit de l’exception d’inexécution(2).
Des saisies conservatoires peuvent également être diligentées par le commissaire de justice si le gestionnaire lui fournit le bail, le décompte actualisé et éventuellement les coordonnées bancaires du locataire.
Ces saisies permettront de bloquer certains fonds le temps de la procédure avant d’être converties en saisies-attributions.
Une fois le jugement obtenu, il conviendra de le faire signifier et de faire délivrer un commandement de quitter les lieux ouvrant un nouveau délai de deux mois.
A défaut de départ spontané, le commissaire de justice devra requérir le concours de la force publique auprès de la Préfecture. Le gestionnaire et l’avocat devront suivre la procédure d’expulsion menée par le commissaire de justice. Il faut être très diligent.
Selon les statistiques, une procédure de ce type peut prendre 24 mois voire 36. Raison pour laquelle, il faut démarrer la procédure le plus rapidement possible.
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1) Tribunal judiciaire, Strasbourg, 14 Février 2025 – n° 21/02212
2) Cour d’appel, Aix-en-Provence, 11e chambre A, 28 Juin 2018 – n° 16/21770
En cas de squat c’est-à-dire en cas d’occupation illicite d’une personne qui s’est introduite dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, voies de fait, il est nécessaire d’engager la procédure administrative accélérée (loi d’accélération et de simplification de l’action publique dite « loi ASAP »)
C’est une procédure d’exception par rapport à la procédure prévue par l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution selon lequel l’expulsion de l’occupant d’un logement ou d’un lieu d’habitation ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement de quitter les lieux.
Deux conditions doivent être remplies :
- L’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte : exclut les locataires ;
- Une intrusion dans le domicile d’autrui : résidence principale, secondaire ou occasionnelle du demandeur
Ces formalités sont à accomplir sans tarder :
- Dépôt de plainte préalable pour violation de domicile.
- Fournir un titre de propriété aux policiers ou un contrat de location si c’est le locataire qui constate le squat.
- Constat de l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou le commissaire de justice.
Il faut ensuite saisir le préfet qui dispose de 48h pour prendre une décision portant sur l’expulsion. S’il s’agit d’une décision de refus, elle doit être motivée par un motif impérieux d’intérêt général. S’il prend une décision favorable à l’expulsion, le préfet est tenu d’ adresser une lettre de mise en demeure dans un délai de 24h aux squatteurs.
L’évacuation doit avoir lieu dès la fin du délai de mise en demeure, sans délai complémentaire, sauf opposition du demandeur dans ledit délai. Nous constatons cependant dans la pratique une timidité et une frilosité des services préfectoraux quant à la mise en œuvre de cette procédure.
En cas de refus du préfet, il conviendra donc engager une procédure classique beaucoup plus longue. Toujours agir sans tarder.
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