Un contrôle peut commencer sans entrer dans l’agence immobilière
Un contrôle récent de la DGCCRF rappelle une réalité que les agences immobilières sous-estiment encore. Les enquêteurs n’ont pas nécessairement besoin de pousser la porte de l’agence immobilière pour identifier une pratique irrégulière. Les portails d’annonces constituent déjà un terrain de contrôle.
Dans le cas examiné, un même bien faisait l’objet de deux publications. La première mentionnait la commune dans laquelle il était réellement situé. La seconde le rattachait à une commune voisine, plus attractive, afin de le faire apparaître dans les recherches effectuées par les acquéreurs sur ce secteur.
Vu depuis l’agence immobilière, le procédé peut être présenté comme une technique de référencement destinée à accroître la visibilité du mandat. Vu depuis l’écran du consommateur, il produit un autre effet. Celui-ci sélectionne une commune, pense consulter les biens immobiliers qui y sont effectivement proposés et découvre une annonce qui n’aurait pas dû apparaître dans ses résultats.
La comparaison des photographies, du prix, de la surface et du descriptif suffit alors aux agents de la DGCCRF pour révéler le doublon à distance et ainsi, déclencher un contrôle.
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La localisation n’est pas une variable
L’article L. 121-2 du Code de la consommation qualifie de trompeuse une pratique qui repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur lorsqu’elles portent notamment sur l’existence, la disponibilité, la nature ou les caractéristiques essentielles du bien.
La pratique sanctionnée n’est pas seulement celle qui contient une information fausse. Elle peut également reposer sur une présentation exacte en apparence mais susceptible, par sa mise en scène, de donner au consommateur une perception erronée du bien.
Pour un bien immobilier, la commune est une caractéristique essentielle, elle détermine l’environnement, les transports, la sectorisation scolaire, l’accès aux services, la valeur du bien et, bien souvent, la décision même de l’acquéreur.
Rattacher un bien à une commune dans laquelle il ne se situe pas porte donc sur l’une de ses caractéristiques essentielles. Le fait que les deux communes soient proches, qu’elles relèvent du même bassin de vie ou que la commune indiquée soit plus connue ne modifie pas cette analyse.
Pour les annonces de location, l’arrêté du 10 janvier 2017 impose expressément d’indiquer la commune et, le cas échéant, l’arrondissement dans lequel se situe le bien. Pour les annonces de vente, ce texte n’impose pas l’affichage de la commune. Cela ne signifie pas pour autant qu’un professionnel puisse en indiquer une autre.
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Le texte sanctionne l’effet produit par l’annonce
L’article L. 121-2 du Code de la consommation conduit à apprécier l’annonce dans son ensemble et non en isolant chacune de ses mentions.
La question n’est donc pas uniquement de savoir si le nom de la commune réelle apparaît quelque part dans le descriptif. Il faut rechercher quelle impression générale résulte de la publication, de son titre, du filtre géographique utilisé, de son positionnement sur la carte et des premières informations visibles par l’internaute.
Le risque subsiste ainsi lorsque la commune exacte est révélée plus bas dans l’annonce. Au moment où il découvre cette précision, le consommateur a déjà franchi le filtre géographique, cliqué sur l’annonce, consulté le bien et, éventuellement, transmis ses coordonnées ou sollicité une visite.
L’article L. 121-3 du Code de la consommation complète d’ailleurs ce dispositif en visant les informations substantielles omises, dissimulées ou fournies de manière ambiguë ou à contretemps. Une information exacte mais reléguée à la fin d’une annonce ne neutralise donc pas l’impression trompeuse créée lors de son affichage initial.
Les termes « de nature à induire en erreur » invitent à rechercher si la présentation était susceptible d’orienter le comportement du consommateur différemment de ce qu’aurait produit une information strictement exacte.
Dans ce contexte, le clic, la prise de contact ou la demande de visite ne sont pas anodins. Ils traduisent déjà l’effet recherché par le déplacement artificiel de l’annonce.
Le même raisonnement s’applique aux autres caractéristiques du bien. La localisation n’est qu’un exemple parmi d’autres.
Présenter un bien situé dans une station balnéaire comme bénéficiant d’une vue mer alors que celle-ci n’existe pas réellement, annoncer une gare à quelques minutes sans préciser qu’il s’agit d’un trajet en voiture, ou laisser croire qu’un logement relève d’une sectorisation scolaire recherchée procède de la même logique.
La pratique agit aussi sur le marché local. En faisant apparaître artificiellement un bien dans une commune où il n’existe pas, l’agence immobilière place le bien dans un univers concurrentiel auquel il n’appartient pas.
La pratique modifie ainsi la visibilité relative des annonces et détourne une partie de la demande au détriment des biens réellement situés dans la commune recherchée. Elle peut aussi fausser la perception de l’offre disponible, des niveaux de prix et du volume de biens proposés sur un secteur.
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Comment valoriser ses annonces ?
Il reste parfaitement possible de valoriser la proximité d’une commune attractive, d’une gare, d’un littoral ou d’un quartier recherché.
Encore faut-il que la localisation réelle demeure immédiatement identifiable et que la proximité annoncée soit exacte. Indiquer qu’un bien est situé à huit kilomètres d’une commune ou à douze minutes en voiture d’une gare ne présente rien de trompeur. Le rattacher directement à cette commune dans le moteur de recherche constitue une pratique différente.
Les pratiques commerciales trompeuses sont pénalement sanctionnées. Le Code de la consommation prévoit une peine de deux ans d’emprisonnement et de 300.000 euros d’amende. Le montant de l’amende peut également être calculé en fonction des avantages tirés de la pratique, du chiffre d’affaires ou des dépenses engagées pour sa réalisation. Lorsque l’infraction est commise au moyen d’un service de communication au public en ligne ou d’un support numérique ou électronique, ce qui correspond à la diffusion sur les portails d’annonces, les peines peuvent atteindre cinq ans d’emprisonnement et 750.000 euros d’amende.
Méfiez-vous dans la rédaction des annonces, les agents de la DGCCRF peuvent repérer et analyser vos annonces à distance, avant même de se déplacer en agence immobilière, et l’essor des outils automatisés et de l’intelligence artificielle ne fera qu’accroître cette capacité de contrôle.
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