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Nouveaux millionnaires, acheteurs internationaux, Français en quête d’un lieu où vivre à l’année : le marché du prestige attire des profils bien plus variés que ses clichés. Leurs attentes évoluent, tandis que certains territoires deviennent eux-mêmes des marques de luxe. Fabrice Larceneux et Nathalie Gardes ont enquêté sur ces nouvelles façons d’acheter, d’habiter et de valoriser l’exception, à l’occasion d’un dossier exclusif pour le Journal de l’Agence !
Le bien de prestige matérialise la réussite professionnelle, sociale et familiale. Il transforme un capital financier en un espace de vie et de plaisir, où la valeur s’ancre dans le temps et dans l’espace : un Power of Place qui redessine de nouvelles manières d’habiter le territoire.
Les acheteurs de l’immobilier de prestige se recrutent d’abord parmi les High-Net-Worth Individuals (HNWI) : les personnes disposant d’au moins un million de dollars d’actifs financiers, hors résidence principale. Ils étaient 25,3 millions fin 2025, en hausse de près de deux millions (+8 %) sur un an, pour un patrimoine cumulé record de 98 300 milliards. Au sommet, les Ultra-High-Net-Worth Individuals (UHNWI), au patrimoine supérieur à 30 millions. Ils sont beaucoup moins nombreux : environ 250 000 dans le monde, selon Capgemini. Ils ne représentent qu’à peine 1 % des HNWI mais concentrent près de 35 % de leur richesse totale, et forment, pour la deuxième année consécutive, le segment qui croît le plus vite (+9,4 %).
Cette clientèle d’ultra-riches compte aujourd’hui près de 3 500 milliardaires qui restent très concentrés : les États-Unis en abritent à eux seuls un tiers, et ont créé 736 000 nouveaux millionnaires en 2025, plus que tout autre pays. À Paris, Barnes confirme que la part de la clientèle UHNWI française s’effrite au profit d’une clientèle internationale plus opportuniste : la part des acheteurs américains serait passée de 35 % à 44 %, devant l’Europe et le Golfe.
Mais la France n’est pas en reste : elle a produit environ 32 000 nouveaux millionnaires en 2025, soit près d’un toutes les quinze minutes, et se classe au 4e rang européen pour le nombre d’UHNWI, derrière le Royaume-Uni, l’Allemagne et la Suisse.
Reste que ces fortunes sont mobiles : le Henley Private Wealth Migration Report projette un nombre record de 165 000 relocalisations de millionnaires en 2026 (+16 % sur un an). Mais ces chiffres sont à prendre avec prudence : ils restent complexes à agréger car volatiles et brouillés par les montages et les SCI qui invisibilisent les clients fortunés.
Qu’est-ce qui attire ces individus fortunés en quête d’immobilier ? Sans doute l’image globale du pays, la qualité résidentielle, la capacité à préserver la valeur immobilière et la stabilité fiscale.
Le Royaume-Uni souffre encore d’un fort exode des grandes fortunes depuis l’abolition du régime des « non-doms » en 2025 : ce statut exonérait d’impôt les revenus et le patrimoine étrangers des résidents domiciliés hors UK. Son remplacement par un système qui soumet le patrimoine à l’impôt sur le revenu et aux droits de succession (40 %) a poussé les millionnaires vers d’autres destinations.
Les villes les plus recherchées ? D’après le City Index de Barnes, c’est Madrid qui décroche la palme en 2026, devenant la ville la plus attractive devant Milan, Dubaï, Miami et Marbella. Paris se classe seulement 6e , juste devant New York.
Et qu’en est-il de la France ? Elle figurerait parmi les « juridictions sous pression », aux côtés de l’Allemagne, de la Norvège ou de la Corée du Sud, du fait des incertitudes politiques et fiscales. Laurent Demeure (Coldwell Banker) rapporte cette perte d’attractivité : « Avant, dans les recherches internationales, la France était N°1, autour de 16-17 %. Aujourd’hui elle est plutôt autour de 8 %, et l’Italie à 16 % ».
Ce basculement est en partie à relier à la concurrence fiscale entre États. L’Italie a développé une stratégie pour les « neo-residenti » : moyennant un forfait annuel unique, un nouveau résident bénéficiait de l’exonération des droits de succession sur les actifs détenus hors d’Italie. Mais l’effet d’aubaine s’émousse : le forfait est passé de 100 000 € à sa création (2017) à 300 000 € de- puis janvier 2026. La stabilité fiscale est plus attractive que la communication opportuniste ponctuelle.
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Au-delà des sujets soulevés par l’origine des fonds et la règlementation Tracfin, la manière d’habiter est l’enjeu principal pour l’économie locale et… pour la valorisation sur le long terme.
Un acheteur fortuné qui réside sur place, ne serait-ce que par intermittence, et consomme localement génère un multiplicateur positif ; en revanche, s’il s’agit d’un pur placement financier, la transaction engendre une perte pour la collectivité car elle contribue à assécher la vie quotidienne de la commune. Selon le sociologue Atkinson, une généralisation de ce phénomène verrait l’émergence d’une « necrotecture » : une ville composée de biens détenus à des fins purement financières, sortes de coffres-forts immobiliers vidés de vie qui créent des communes fantômes, à l’image de la skyline de Londres.
La réalité en France est autre. Certes, les acheteurs internationaux achètent des biens dans les localités les plus attractives ce qui évince les résidents historiques. Mais ils surpayent leurs biens, au bénéfice des vendeurs locaux, souvent français (1). Et ces transactions ont en réalité un réel impact sur l’économie locale : une hausse de 1 % des transactions de prestige réalisées par ces acheteurs augmenterait l’emploi local d’environ 0,25 % (2).
Ce mécanisme de ruissellement irrigue l’économie de proximité ainsi que les emplois de construction et de rénovation. Mais, dans le même temps, cela incite à une montée en gamme des commerces… et à une éviction des ménages les plus pauvres, préjudiciable au fonctionnement même de l’économie locale. « À la Teste par exemple, conscients de la nécessité de maintenir l’emploi, les grands hôtels logent eux-mêmes leurs saisonniers », déclare Jean-Luc Tonneau. À Chamonix, le maire a fait adopter en 2025 un plan local d’urbanisme inédit : il interdit toute nouvelle résidence secondaire sur 88 % du foncier encore constructible, ainsi que tout nouvel hôtel d’ampleur, afin de rééquilibrer un parc composé à 70 % de résidences secondaires. L’idée est de créer un millier de logements permanents d’ici dix ans. Un équilibre reste à trouver pour tous les acteurs : attirer les investisseurs sans assécher la vie locale.
Traditionnellement, l’immobilier de prestige est constitué d’un parc de résidences secondaires, souvent considéré comme placement sécurisé pour les propriétaires. Et ils ont raison, l’immobilier de prestige a gagné 30 % en dix ans, contre 20 % pour l’immobilier classique. Mais le cliché d’un acheteur oligarque qui ne vient que deux semaines par an dans sa somptueuse villa de St Tropez n’est pas représentatif du marché.
Premièrement, sur la côte méditerranéenne, si un détenteur sur cinq réside à l’étranger, les propriétaires sont très majoritairement français, et ce d’autant plus que l’on remonte vers l’ouest. Sur la côte Atlantique, seuls 6 % des propriétaires de résidences secondaires résident à l’étranger : à Arcachon, 90 % des nouveaux acquéreurs sont français. Et les étrangers qui achètent l’immobi-
lier français sont surtout européens et non-résidents (Belges 19 %, Britanniques 17 %, Allemands 11 % ou Néerlandais 10 %). Le cœur du marché a même tendance à se re-franciser avec des achats en majorité autour de 2-3 millions d’euros.
Deuxièmement, l’acquéreur ne cherche plus seulement une résidence secondaire pour passer une partie de l’été en bord de mer. Une clientèle française de « jeunes seniors » et de CSP+ semble enclencher un mouvement de fond : les lieux de villégiature deviennent des lieux où vivre à l’année.
Thibault de Saint Vincent (Barnes) résume la bascule : « au-delà de la valeur refuge, l’achat de prestige répond désormais à une quête de sens, dans laquelle s’inscrivent qualité de vie, sécurité, transmission, éducation ».
On achète moins une résidence secondaire occupée trois semaines l’été, mais un cadre de vie permanent, ce que favorisent l’installation d’écoles internationales et le télétravail qui rapproche ces territoires de la capitale (la LGV met le Bassin d’Arcachon à 2h45 de Paris). Avec un parcours-type : jeunes retraités, ils veulent une villa pour accueillir les enfants ; en vieillissant, ils basculent vers un bel appartement en première ligne.
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Un sondage réalisé par Belles Demeures auprès de 248 porteurs de projets quantifie ce phénomène : 80 % d’entre eux souhaitent en faire une résidence principale, souvent pour améliorer leur qualité de vie à l’approche de la retraite ; seulement 1 % vise un investissement locatif. Et aujourd’hui, tout est organisé pour favoriser la vie sur place et répondre aux attentes de ces nouveaux acquéreurs. Le cas d’Arcachon illustre cette tendance : « On est passé devant Nice pour le nombre de retraités : on frôle les 70 % », raconte Jean-Luc Tonneau. « Le maire a tout fait pour les accueillir : mutuelle, vélos électriques, université du temps libre, club de bridge, clubs de golf ». C’est une communauté de vie qui se dessine, à rebours de la necrotecture anglo-saxonne sans âme.
Si les résidences secondaires sont plutôt le fait d’une clientèle d’Européens et de Français expatriés qui veulent garder un point d’attache, ces acheteurs ne voient pas l’immobilier comme un achat spéculatif.
Constat surprenant, les non-résidents gardent leur bien plus longtemps que les résidents : en PACA, 50 % des étrangers revendent après 15 ans de détention contre 30 % des Français. C’est clairement le signe d’un réel attachement au lieu, d’une volonté de transmission familiale, et non celui d’un arbitrage financier de court terme.
À Paris aussi, les Américains imaginent mal céder un pied-à-terre auquel ils sont sentimentalement attachés. Mais ce qui les différencie c’est surtout que les clients très fortunés ont le temps. Comme le décrit Laurent Demeure : « Sur les biens uniques, la négociation va du simple au double ; les délais atteignent deux à trois ans. Tant que ce n’est pas vendu, ce n’est pas perdu ».
Finalement, deux profils d’acquéreurs se dégagent. D’une part, un cœur de marché composé essentiellement de Français en recherche d’accession à l’immobilier haut de gamme et assez sensible au crédit. Sur Belles Demeures, 90 % des annonces affichent des biens de moins de 3 millions d’euros. Ce marché est animé par les familles, chefs d’entreprise ou jeunes retraités en quête de calme qui investissent dans un prestige « accessible ». Pour eux, de nouveaux terrains d’acquisition se découvrent aussi au-delà des marchés historiques : « la zone du luxe s’est étendue vers Toulon, Marseille ou Bandol » note Alexandre Bruneau (L’Agence).
D’un autre côté, un ultra-luxe est scruté par des ultra-riches élevés dans un terrain de jeu mondial, qui disposent de moyens financiers très élevés. L’ouest parisien, le littoral exceptionnel ainsi que plusieurs spots très bien identifiés rencontrent une clientèle internationale, faite d’entrepreneurs de la tech et d’héritiers qui achètent des biens « trophées » clé-en-main.
Jérôme Van Win (Coldwell Banker) confirme ce découplage depuis Bruxelles : « Le très grand luxe évolue indépendamment du reste : ces acheteurs ont les fonds propres, ils ne dépendent pas du crédit bancaire. Les banques sont frileuses, ce qui, paradoxalement, avantage ceux qui n’ont pas besoin d’emprunter ». La villégiature reste un actif de prestige dans un portefeuille mondialisé, davantage valeur refuge qu’espace de vie : près de 60 % des acquéreurs de l’ultra-luxe paient comptant.
Pour Sébastien Kuperfis (Junot) : « C’est même un segment contra-cyclique, et la base, c’est la confiance ». Et « l’ultra-niche a des capacités à s’envoler (Saint-Barthélemy à 50 000 €/ m2 en moyenne, record à 142 000 €/m2) et le nouvel argent s’affiche : le rez-de-jardin d’un hôtel particulier de la rue du Faubourg-Saint-Honoré vendu 34 M€ à un Américain payant en bitcoin » note Alexandre Bruneau (L’Agence).
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Mais globalement une même quête traverse l’ensemble des acheteurs : celle de l’entre-soi, l’appartenance à un cercle restreint où l’on partage un même art de vivre avec des voisins ayant les mêmes valeurs.
Et aujourd’hui, cette recherche de luxe se déplace, d’un entre-soi social vers un véritable privilège territorial. Au-delà de la rareté des biens savamment mise en scène par les agents immobiliers, valorisant qualité des matériaux, aménités haut de gamme, privacy ou vue exceptionnelle, l’aspect exclusif du territoire et de la commune confère un réel positionnement « luxe ». Un espace unique, qui ne peut être étendu ni reproduit. Une rareté garantie sur le long terme.
Et, paradoxalement, c’est souvent la puissance publique française qui l’apporte. Loi Littoral du Golfe de St Tropez, loi Montagne à Courchevel, sites classés à Gordes, etc. Conçus pour protéger des paysages et des terroirs, ces dispositifs figent le bâti et lui confèrent encore plus de valeur de manière durable. La protection environnementale des sols et des espaces devient le meilleur garant de la valeur de l’immobilier de luxe qui l’incorpore. Plus encore, quand Chamonix interdit toute nouvelle résidence secondaire pour défendre ses habitats permanents modestes, elle poursuit à raison un but social. Ce faisant, elle raréfie le parc existant augmentant de facto sa valeur.
Une modélisation économétrique menée sur plus de 700 communes françaises a permis d’identifier 22 communes ultra-exclusives qui deviennent de véritables marques de luxe. Leur capital de marque tient précisément à ce que tout acheteur ne peut y accéder : à Ramatuelle, Eygalières ou Megève, la valeur émane aussi de la structure communale : plus le marché est restreint et protégé, et plus la concentration des biens de prestige est élevée (au-delà de 40 % de biens), plus cette dimension exclusive contribue à augmenter la valeur des biens qui composent le territoire (3).
L’acheteur de prestige capture une valeur au-delà de sa villa : il achète une position dans un territoire rare. C’est cette position que le marché fait payer d’autant plus cher qu’elle est réservée à quelques-uns.
Ne manquez pas la suite de notre dossier exclusif sur l’immobilier de prestige dès la semaine prochaine !
Le marché de prestige ne se résume ni à un prix ni à un type de bien. Les frontières se brouillent, les canaux de vente se diversifient, et l’éventail des biens s’élargit au point de déjouer les courbes de prix habituelles. À découvrir dans le prochain numéro du Journal de l’Agence !
Les deux dossiers consacrés à l’immobilier de prestige publiés dans ce numéro ont été rédigés par Fabrice Larceneux et Nathalie Gardes. Les auteurs remercient Francois Comer (société Yanport) pour la mise à disposition de données immobilières actualisées de 2022 à 2025 concernant le marché de prestige en France.
Les auteurs adressent également leurs remerciements à Coldwell Banker, à travers Laurent Demeure, président et CEO, Vanda Demeure, vice-présidente, Jérôme Van Win, Jean-Luc Tonneau, ainsi qu’à Richard Bellanger, pour la qualité de leurs échanges, leurs analyses et le partage de leur expérience du marché de l’immobilier de prestige et de l’ultra-luxe. Les auteurs remercient également Thibault de Saint Vincent (Barnes), Alexandre Bruneau (Kretz – L’Agence), Sébastien Kuperfis (Junot) et Thomas Lefebvre (Belles Demeures).
Ressources
1) Cvijanovic, D., & Spaenjers, C. (2015). Real estate as a luxury good : Non-resident demand and property prices in Paris. HEC Paris Research Paper No. FiN-2015-1073.
2) Li, Shen et al. (2020), « Capital Flows, Asset Prices, and the Real Economy : A «China Shock» in the U.S. Real Estate Market ».
3) Toussaint, G., Simon, A., & Larceneux, F. (2025). « The more luxury, the less luxury? », Journal of European Real Estate Research, 18(3).
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