Immobilier de prestige : Paris cède son trône aux territoires de villégiature

Le principal enseignement de l’étude est en effet sans appel : en 2025, la Côte Atlantique et la Côte d’Azur concentrent chacune 15 % de la valeur des transactions de prestige réalisées en France, contre 14 % pour Paris. Un basculement historique alors qu’en 2015, Paris et sa région représentaient à elles seules près d’un tiers de la valeur du marché national du prestige.

En 10 ans, l’Ile-de-France a ainsi perdu plus de10 points de part de marché au profit des territoires de villégiature. Une recomposition qui traduit l’émergence d’une nouvelle géographie résidentielle du luxe, accélérée par les changements de modes de vie observés depuis la crise du Covid.« Le prestige français reste profondément attaché à Paris, mais il ne se résume plus à Paris. Les territoires capables de combiner qualité de vie, attractivité résidentielle et rareté concentrent aujourd’hui une part croissante de la création de valeur immobilière », a observé Thomas Lefebvre, vice-président Data chez Belles Demeures.

Un marché du luxe qui retrouve de la vigueur

Cette redistribution géographique ne s’est pas accompagnée d’un ralentissement du segment. Bien au contraire. « 2025 a été la 5^e meilleure année de la décennie pour l’immobilier de prestige en France », a précisé Thomas Lefebvre. Avec près de 40 000 transactions enregistrées en 2025, soit une progression annuelle de 10 %, le marché du prestige représente désormais plus de 39 milliards d’euros de transactions. Le segment pèse ainsi près de 17 % de la valeur totale du marché immobilier français, confirmant son rôle croissant dans l’économie immobilière nationale. Cette dynamique s’appuie également sur une concentration accrue du patrimoine. Selon les données citées par Belles Demeures, les ménages les plus aisés détiennent aujourd’hui 47,1 % du patrimoine national, contre 41,3 % en 2010. Un facteur structurel qui contribue à soutenir la demande haut de gamme.

Les Alpes, la Bretagne et la Côte Atlantique en tête des valorisations

Si Paris demeure le marché le plus valorisé de France avec un prix médian proche de 2 millions d’euros, ce ne sont plus les marchés historiques qui enregistrent les meilleures performances. Les plus fortes hausses de prix sur 10 ans sont observées en Normandie (+49 %), en Provence (+49 %), sur la Côte Atlantique (+48 %), dans les Alpes (+45 %) et en Bretagne (+41 %).

A l’inverse, Paris (+29 %) et la Côte d’Azur (+30 %) affichent des progressions plus modérées. Ces écarts témoignent du rattrapage de territoires qui conservent un potentiel de valorisation important tout en offrant des niveaux de prix encore relativement plus accessibles.« Les territoires de l’Ouest et les Alpes ont progressivement gagné en attractivité auprès d’une clientèle fortunée en quête d’espace, de nature et d’un meilleur équilibre de vie », a souligné Thomas Lefebvre.

Une clientèle exigeante, mais toujours présente

Contrairement à d’autres segments du marché immobilier, le prestige ne souffre pas d’un déficit de demande. L’étude OpinionWay réalisée pour Belles Demeures montre que 72 % des porteurs de projets se déclarent confiants quant à la réussite de leur acquisition.

Le principal défi réside désormais dans l’adéquation entre l’offre disponible et les attentes des acquéreurs. Plus de deux tiers des personnes interrogées considèrent en effet que la disponibilité de biens correspondant à leurs critères constitue le principal facteur pouvant accélérer leur projet.

Les professionnels du secteur constatent également une montée en gamme des exigences. « De nouvelles tendances s’installent désormais telles que les acquisitions d’appartements et d’hôtels-particuliers parfaitement rénovés et vendus clé en mains, voire parfois accompagnés d’un service de conciergerie. Notre groupe a réalisé ces derniers mois plusieurs ventes de ce type avec des clients étrangers fortunés à des prix qui peuvent dépasser les 35000 euros par mètre carré », a ainsi déclaré Sophie Berg, directrice générale déléguée de Daniel Féau, présente lors de la conférence de presse.

Les attentes de cette clientèle internationale ne se limitent toutefois plus à la seule qualité intrinsèque des biens ou aux prestations associées. Au-delà du niveau de finition et du confort, les acquéreurs fortunés recherchent désormais des propriétés capables de répondre à de nouvelles aspirations liées au mode de vie, à la transmission patrimoniale et à la recherche de sens.

« Depuis plusieurs années, nous observons une évolution profonde des attentes des grandes fortunes internationales. L’immobilier de prestige demeure naturellement un investissement patrimonial solide, mais il répond désormais à une aspiration plus large : celle de construire un lieu de vie porteur de sens. Nos clients recherchent des biens capables d’offrir à la fois sécurité, qualité de vie, transmission et liberté », a précisé Thibault de Saint-Vincent, président de Barnes.

Fiscalité et présidentielle de 2027 : les nouveaux facteurs de risque

Alors que la remontée des taux d’intérêt a dominé les du marché ces dernières années, les enjeux évoluent. La fiscalité apparaît désormais comme la principale source d’inquiétude des acquéreurs de prestige.

Plus révélateur encore, 31 % des acheteurs interrogés affirment qu’ils pourraient modifier leur projet immobilier en fonction du résultat de l’élection présidentielle de 2027. A l’inverse, seuls 23 % estiment qu’une baisse des taux d’intérêt accélérerait leur décision d’achat. « Les acheteurs de prestige sont historiquement moins dépendants du crédit que le reste du marché. Aujourd’hui, l’enjeu n’est plus de faire revenir la demande mais de répondre aux attentes d’une clientèle particulièrement exigeante sur la qualité des biens. Dans ce contexte, les questions fiscales et la présidentielle de 2027 pourraient avoir davantage d’influence sur le marché du prestige que l’évolution des taux d’intérêt », a conclu Thomas Lefebvre.