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Entre espoir et désespoir

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Les derniers mois de l’année 2008 ont été particulièrement mauvais.

La production de crédits immobiliers aux particuliers a enregistré un nouveau recul, plus prononcé encore que celui de l’été. Et le marché de l’ancien a confirmé son dévissage.

L’année 2009 commence cependant avec une note d’espoir, les taux d’intérêt reculent vite et fort…

Dès novembre 2008, la hausse des taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s’est interrompue.

Les taux s’étaient alors établis à 5,15 % en moyenne, contre 5,14 % en octobre : ils avaient ainsi pris 51 points de base depuis le début de l’année 2008.

En décembre, le mouvement de repli des taux des crédits immobiliers aux particuliers s’est enclenché et il est rapide, la plupart des établissements de crédit ayant ainsi choisi de redynamiser le marché (une baisse des taux de 100 points de base est équivalente en terme de solvabilité de la demande à une baisse des prix de l’ordre de 10 %).

Alors que les banques n’avaient remonté leurs taux que lentement et de façon modérée entre mai et octobre, afin de limiter l’ampleur de la récession des marchés immobiliers, la baisse est forte : en janvier, les taux se sont établis en moyenne à 4,78 % (4,72 % pour l’accession dans le neuf et 4,75 % pour l’accession dans l’ancien).

En deux mois, les taux ont donc reculé de 37 points de base : une telle baisse n’avait pas été observée depuis 1993 !

«Les marchés devraient pourvoir se ressaisir en 2010, le plan de relance pouvant alors produire les effets attendus, notamment lorsque l’appareil de production du secteur aura retrouvé ses pleines capacités.»

Durées de prêts plus courtes

En outre, si en 2007 l’allongement des durées avait été au total de l’ordre de huit mois, dès l’automne le mouvement avait commencé à s’inverser pour amorcer un lent recul.

Le repli s’est accéléré depuis le début de 2008 : il a été de l’ordre de huit mois au total sur l’ensemble de l’année.

Au-delà des fluctuations qui se constatent d’un mois sur l’autre, le mouvement de raccourcissement des durées s’est alors poursuivi en janvier 2009 : la tendance à la baisse des taux permet en effet cela, sans risque d’altération de la solvabilité des emprun teurs.

Dans ce contexte et quelle que soit la  référence prise, les conditions de crédit se sont donc améliorées depuis novembre 2008 : le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté s’est en effet réduit de 4 % en deux mois !

Et, même en dépit des évolutions intervenues jusqu’en octobre dernier, le niveau est maintenant revenu à celui du printemps 2006.

La baisse du coût moyen des opérations réalisée s’est ajoutée à cela : – 1,6 % en janvier 2009 sur un an, contre – 1,8 % en 2008, après + 3,6 % en 2007 et + 7,9 % en 2006.

Il est vrai que, en ce début d’année 2009, les ménages qui ont réalisé leur projet sont plus modestes que par le passé, confirmant en cela le constat effectué en 2008.

Stabilisation de la solvabilité des ménages

Ainsi, l’indicateur de solvabilité de la demande s’est stabilisé à un haut niveau en janvier 2009.

Cette stabilisation intervient dans le cadre d’un moindre recours à l’endettement (en baisse de 4 % en moyenne en janvier 2009 sur un an, contre – 2,3 % en 2008, après + 3,2 % en 2007 et + 8,2 % en 2006), un mouvement rendu possible par une légère augmentation de l’apport personnel (un apport moyen encore en hausse de 1,7 % sur un an).

Jusqu’en octobre 2008, l’indicateur de solvabilité de la demande avait pu bénéficier assez largement de la baisse du coût moyen des opérations réalisées et donc d’un moindre recours à l’endettement : il profite maintenant, en plus, de l’amélioration des conditions de crédit, progressant de l’ordre de 5 % depuis six mois.

Inquiétudes persistantes sur la production de crédits

Le recul du marché des crédits immobiliers aux particuliers s’est pourtant amplifié tout au long de l’année 2008.

Alors que, au premier trimestre, il avait été de 9,2 % sur un an, de trimestre à trimestre, puis de 10,9 % au deuxième trimestre, il s’est établi à – 19,3 % au troisième trimestre et enfin à – 27,7 % au quatrième trimestre !

La production de crédits immobiliers aux particuliers a donc descendu une marche supplémentaire durant les mois d’été, et, sur l’ensemble de l’année 2008, le marché a reculé de 16,9 %.

Dans ce contexte, les replis de production constatés sur le marché du neuf et sur celui de l’ancien sont comparables, de l’ordre de 18 % sur un an.

Si la crise financière internationale et les conséquences qu’elle imprime sur l’offre de crédits au secteur de l’immobilier trouvent une réponse rapide, les marchés devraient cependant pouvoir se ressaisir en 2010, les dispositions du plan de relance pouvant alors produire tous les effets attendus.

L’année 2009, en revanche, connaîtra encore très probablement une dégradation de l’activité : plus modérée, certes, mais tout de même significative tant que les économies n’auront pas gommé les effets de la récession qui les paralysent maintenant.

Et surtout tant que l’appareil de production du secteur n’aura pas retrouvé ses pleines capacités.

La production de crédits immobiliers aux particuliers a par exemple peu de chance de véritablement se ressaisir en 2009.

Dans le contexte des incertitudes persistantes, le scénario qui se dessine est celui d’une production de 120 à 130 milliards d’euros dans le meilleur des cas, contre 170 milliards en 2007 et 141 milliards en 2008.

Et rien pour l’heure ne permet d’attendre une amélioration du scénario pour cette année.

Il est même à craindre, compte tenu de la dégradation de la demande qui est maintenant visible, que 2009 soit moins bonne que prévu.

Dans ce scénario, le marché de l’ancien devrait redescendre vers 500 000 transactions en 2009… et au mieux (c’est-à-dire si l’offre de crédits se redresse plus vite qu’escompté) se stabiliser légèrement au-dessus des 540 000 transactions.

Mais encore faudrait-il que la crise financière soit elle réglée.

Sinon, il ne faudra pas attendre de sortie de crise avant 2011.

Michel Mouillart,
Professeur d’économie de l’université
de Paris X-Nanterre

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