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Tout savoir sur la nouvelle réforme des plus-values immobilières !

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Les règles d’imposition sur la cession d’un logement autre que sa résidence principale viennent encore d’être modifiées ! Voici les nouvelles règles du jeu.

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Le régime d’imposition des plus-values immobilières sur les résidences secondaires et les investissements locatif a été révisé au 1er septembre 2013. Une instruction du ministère de l’Économie et des Finances précise les modalités de la réforme de l’imposition des plus-values immobilières qui sera intégrée au projet de loi de finances de 2014. Voici ce qu’il faut retenir pour expliquer aux vendeurs l’impact des nouvelles règles sur le montant de leur note fiscale.

À partir de quand s’applique la réforme ?

La nouvelle réforme de taxation des plus-values immobilières est entrée en vigueur à compter du 1er septembre
2013 pour toutes les mutations immobilières réalisées à partir de cette date et portant sur les biens autres que
les résidences principales et les terrains à bâtir. La date de référence est bel et bien la date de signature de l’acte de vente chez le notaire.

Quels types de biens sont concernés par cette réforme ?

Par biens résidentiels autres que la résidence principale, il faut entendre les résidences secondaires et les logements locatifs détenus par des bailleurs. La résidence principale reste exonérée d’impôt sur les plus-values.

 

Comment se calcule la plus-value au regard de l’impôt sur le revenu ?

Supportant un taux de 19 %,la plus-value immobilière est imposée après un abattement qui tient compte de la durée
de détention de l’immeuble(logement) : – 0 % pour chaque année de détention jusqu’à la 5e année ;- 6 % pour chaque année de détention à partir de la 6e année et jusqu’à la 21e ; – 4 % pour la 22e année. Par conséquent, la plus-value est complètement exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention du bien.

Quel est l’impact des prélèvements sociaux sur les plus-values ?

Loin d’être indolores, les prélèvements sociaux totalisent actuellement 15,5 %. Pour faire dans la complexité, le gouvernement a instauré un abattement différent de celui pour l’impôt sur le revenu mais qui prend également en
compte la durée de détention du bien. Cet abattement est fixé à : – 0 % pour chaque année de détention jusqu’à la 5e année ; – 1,65 % pour chaque année de détention à partir de la 6e année et jusqu’à la 21e ; – 1,6 % pour la 22e ;
– 9 % pour chaque année au-delà de la 22e. Résultat : la plus-value immobilière n’échappe totalement aux prélèvements sociaux qu’après 30 ans de détention.

En quoi consiste l’abattement exceptionnel ?

Toujours en matière de vente de logement, hors résidence principale, toutes les mutations conclues entre le
1er septembre 2013 et le 31 août 2014 bénéficient  d’un abattement exceptionnel de 25 %. La réduction s’applique sur la base imposable et non sur le montant de l’impôt. « Mais cet abattement exceptionnel de 25 % ne concerne pas les
ventes conclues entre personnes proches, notamment les mutations réalisées au profit de son conjoint, de
son partenaire de pacs, son concubin notoire (au sens de l’ISF), d’un descendant ou d’un ascendant », avertit
Murielle Gamet, notaire de l’étude Chevreux à Paris.

Ministre délégué chargé du Budget
Bernard Cazeneuve – Ministre délégué chargé du Budget

La réforme du régime d’imposition des plus-values immobilières ramène de 30 à 22 ans le délai pour bénéficier d’une exonération totale de plus-value au titre de  l’impôt sur le revenu. Elle a pour objectif de fluidifier le marché de l’immobilier, de soutenir l’activité du secteur des travaux dans les logements et de favoriser  ainsi une baisse des prix favorable aux accédants à la propriété et aux locataires. Elle est renforcée par un abattement exceptionnel supplémentaire  pendant un an, destiné à créer un choc d’offre et à amplifier les effets structurels de la réforme. Cette réforme vient mettre fin aux effets pervers  du système en vigueur, instauré en 2011, qui incitait les propriétaires à attendre avant de mettre leurs biens sur le marché pour des motifs fiscaux. Les effets économique de cette décision se sont en effet avérés très négatifs, avec une baisse du volume des transactions, comme des travaux qui accompagnent généralement le changement de propriétaire.

 

Quelles sont les personnes imposables ?

Ce nouveau régime s’applique aux ventes effectuées par les personnes physiques ou par les sociétés de personnes relevant de l’impôt sur le revenu. Et ce qu’elles soient ou non résidentes fiscalement en France. Par conséquent, si un client étranger vend son pied-à-terre situé dans l’Hexagone, il est concerné par cette réforme.

Quelles sont les opérations soumises à la réforme ?

Cette réforme  concerne toutes les cessions effectuées à titre onéreux. Ainsi, il peut s’agir de ventes, d’échanges, d’apports à une SCI (société civile immobilière) ou encore de partages. En revanche, les partages de communauté
conjugale (par exemple suite à un divorce) ou de succession y échappent, dans la limite des soultes.

CAS PRATIQUE

La vente.

Prenons une vente notariée intervenant le 1er octobre 2013 et dégageant une plus- value brute (avant application des différents abattements) de 55 000 euros. Le bien avait été acheté le 2 octobre 2002. Durée de détention de 10 ans.

L’impôt.

Sans tenir compte de l’abattement exceptionnel, le montant de l’impôt sur le revenu s’élève à 7 315 euros et celui des prélèvements sociaux (CSG, CRDS) à 7 822 euros, soit un total de 15 137 euros (7 315 + 7 822). Grâce à l’abattement exceptionnel de 25% sur la base imposable, le vendeur économise 1 829 euros d’impôt sur le revenu et 1 956 euros de prélèvements sociaux, et ne règle que 11 352 euros au fisc au lieu de 15 137 euros.

À retenir

Limité dans le temps, l’abattement exceptionnel devrait inciter les vendeurs à lâcher du lest sur leurs prétentions. À vous de les convaincre.

 

Les murs de boutique et les terrains à bâtir sont-ils concernés ?

Non, ils sont exclus de la réforme. Le nouveau régime s’applique uniquement aux biens immobiliers détenus en direct ou par le biais d’une société. On parle alors de droits immobiliers.

Quel est le régime pour les terrains à bâtir ?

S’agissant des terrains à bâtir détenus en direct ou via une société, le régime fiscal reste toujours très contraignant.
Leur imposition (TVA) est définie par l’article 257 du Code général des impôts. L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux les mêmes abattements applicables en fonction de la durée de détention – 0 % pour chaque année de détention jusqu’à la 5e année ; – 2 % pour chaque année de détention de la 6e à la 17e ; – 4 % pour chaque année de détention de la 18e et à 26e ; – 8 % pour chaque année de détention à partir de la 27e jusqu’à la 30e. Il
faut donc patienter 30 ans pour vendre un terrain à l’abri de la taxation des plus-values immobilières. De plus, l’abattement exceptionnel de 25 % mis en place pour les cessions de logements ne s’applique pas aux mutations foncières.

« À noter que la loi de finances pour 2014 pourrait supprimer l’abattement pour durée de détention des terrains à bâtir. Résultat : aucun abattement ne serait alors applicable aux mutations foncières réalisées après le 1er janvier 2014 », signale Guy Portmann, président de France Terre, groupe de gestion de patrimoine et de défiscalisation. De quoi paralyser le marché…

Martine Denoune

Journaliste économique, Martine Denoune vient de quitter les Echos où elle traitait d'immobilier mais aussi d'assurance-vie, de fiscalité et d'ingénierie patrimoniale. Elle exerce désormais en freelance et anime parallèlement un blog dédié aux placements sur http://mdenoune.wordpress.com.

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