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Ca y est le marché de l’ancien est prêt à repartir

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Malgré les craintes de début d’année, 2013 se terminera pour l’immobilier résidentiel dans la lignée de l’an passé. Un marché encore compliqué, mais caractérisé par un mouvement de correction de prix très contenu.

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Sacrée année 2013 ! En janvier dernier, les professionnels s’attendaient à un sérieux repli du nombre de transactions dans l’immobilier résidentiel ancien. Les notaires avaient même misé sur seulement 550 000 transactions. Au fil des mois, et surtout de début mai à fin septembre, période pendant laquelle plus de 50 % des biens figurant dans le portefeuille des agences immobilières se signent, l’activité a repris une certaine vigueur.

Une petite satisfaction pointe pour l’année s’achevant : le nombre de transactions dans l’ancien devrait tourner entre 650 000 et 680 000, un score finalement plus élevé que celui estimé au début de cette année. Certes le résultat 2013 s’inscrira en dessous des 852 000 ventes enregistrées en 2011, année – ne l’oublions pas – record. Au final, les primo accédants représenteraient environ 30 % du nombre de transactions.

Il n’y a pas eu de véritable effondrement des prix en 2013, mais une légère baisse qui encourage les acquéreurs à se lancer.

 

Autre espoir en décortiquant la dernière étude de conjoncture de l’Insee du 28 novembre : « Le volume annuel de transactions continue de se redresser au troisième trimestre 2013. En septembre 2013, le nombre de ventes réalisées au cours des douze derniers mois écoulés est estimé à 689 000, soit une hausse de 2,2 % par rapport au nombre correspondant de juin 2013 ».

En contrepartie de ce volume d’activité relativement dynamique, une légère baisse des prix des logements anciens se poursuit au troisième trimestre. Au niveau national, en se basant sur les indices Notaires-Insee, la glissade se chiffre à 0,2 % selon les données corrigées des variations saisonnières (CVS). Sur un an, les prix reculent de 1,4 % : – 1,2 % pour les appartements et – 1,6 % pour les maisons.

Avant tout, l’achat raison

« Cette année, l’achat raison a largement primé sur l’achat passion. Aussi les ventes portant sur des biens d’entrée de gamme parviennent à se conclure sur les marchés dynamiques. Dans d’autres zones semi-rurales, l’activité reste atone en raison de la paralysie du marché de la résidence secondaire matraqué sur le plan fiscal. Par exemple à Laval ou en Normandie, des adhérents confrontés à de sérieuses difficultés fermeront leur agence à la fin de cette année », explique Jean-François Buet, président de la Fnaim. Pas de doute, les biens situés à plus d’une quinzaine kilomètres des centres-villes ou les maisons à l’architecture des années 1980 souffrent et ne trouvent  preneurs qu’au prix d’une chute drastique de valeur. Lorsque la conjoncture est mauvaise, les agences immobilières en subissent le contre-coup. Cette année la Fnaim a relevé 73 liquidations judiciaires parmi ses adhérents, soit 10 % de plus qu’en 2012.

Roland Tripard, président du directoire du groupe SeLoger.com

Comme nous l’avions prévu en début d’année, il n’y a pas eu de chute brutale des prix en cette année 2013. Les acquéreurs étaient attentistes, mais l’absence de baisse importante les conduit aujourd’hui à être plus disposés à acheter. C’est ce que nous constatons depuis le mois de juin avec la hausse du nombre de compromis de vente signés en agence.

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Un marché à plusieurs vitesses

Son de cloche similaire chez Guy Hoquet, où l’on constate que les prix dévissent d’au moins 10 % dans les villes inférieures à 20 000 habitants. Ainsi, le marché est compliqué  dans le Limousin comme en Bretagne, en bord de mer pour les résidences secondaires et dans les terres pour les résidences principales. « Dans des grandes villes de province où l’activité économique  demeure dynamique, notamment à Toulouse, Montpellier, Lyon, Bordeaux, le marché de l’immobilier résidentiel reste fluide  pour des biens proposés à moins de 250 000 euros. Lorsque le budget franchit le cap des 400 000 euros, le marché devient plus compliqué. En revanche dans des villes comme Saint-Etienne ou Roubaix, subissant le ralentissement économique, le marché souffre. Il est même bloqué dans les zones rurales », observe Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com. « Sur les douze derniers mois, les agences leaders (600 agences indépendantes ou en réseaux référencées) ont vu leur chiffre d’affaires sur les tansactions reculer de plus de 20 %, en raison de la baisse des prix et du repli du nombre des transactions », poursuit il.

Sans titre742 320 logements anciens et neufs ont été vendus au cours du 3e trimestre en Ile-de-France, soit 14 % de plus qu’à la même période en 2012. Cette évolution bénéficie à tous les segments de marchés, le neuf comme l’ancien, les maisons comme les appartements. Il semble donc bien se confirmer que nous avons touché le fond au 1er trimestre 2013.

Christian Bénase, président de la Chambre des notaires de Paris

 

 

Sans titre3Sans titre4Sans titre5Un contexte économique et juridique difficile Sur ce marché mi-figue, mi-raisin, les candidats à l’achat ont  plusieurs sujets d’inquiétude. À commencer par la morosité économique. Croissance en berne, chômage persistant, fiscalité alourdie, sont autant d’éléments incitant les primo ou les secondo-accédants à la propriété à la plus grande retenue. En vertu du budget 2014 en discussion au Parlement, les droits de mutation sur l’immobilier devraient augmenter. Ainsi les départements
pourraient relever le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement sur les acquisitions d’immeubles, de 3,8 à 4,5 %. Et ce, sans doute pour les actes notariés d’achat conclus à compter du 1er mars  2014 et jusqu’au 29 février 2016. « Cette disposition vise les mutations à titre onéreux de biens immobiliers : pleine  propriété, nue-propriété et usufruit », explique Fabien Vatinel, directeur à la Banque Neuflize OBC. Du côté des  vendeurs, le moral n’est pas non plus au beau fixe. Les agents immobiliers comme les notaires n’ont ressenti aucun impact de la mesure transitoire relative à l’imposition des plus-values immobilières hors résidences principales. Elle consiste en un abattement exceptionnel de 25 % sur la base imposable et non sur le montant de l’impôt, pour les ventes conclues entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. « Plus que cette disposition temporaire fort complexe, c’est bien la crainte des effets
de la loi Alur, actuellement en discussion au Parlement, qui pousse les bailleurs à céder leur(s) bien(s) locatif(s)
vide(s) ou occupé(s) », constate Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet. Pour attirer les clients, les réseaux débordent d’imagination. Chez Guy Hoquet, la troisième  édition de son opération « ventes privées » a permis de nouer un peu plus de 11 000 contacts  prospects ou clients pour leur proposer près de 2 500  entrées en mandats exclusifs. Lorsque les affaires se  concluent, les prix s’inscrivent en baisse en moyenne de 6%. À noter toutefois que la négociation peut représenter jusqu’à 15 à 20 % du prix affiché ! Entre le 1er janvier et le 31 octobre 2013, ce réseau de franchisés de 480 agences a enregistré des ventes en hausse de 5 % en volume et  de 3,5 % en valeur, par rapport à la même période de l’année passée. Quant aux délais entre la mise en vente et la signature de l’avant-contrat, ils  s’élèvent cette année en moyenne à 84 jours contre 76 jours l’an dernier. Des délais qui ont tendance à s’allonger tant pour l’ensemble des réseaux que pour les agents immobiliers indépendants. Un bémol toutefois : le temps de réalisation des « affaires » varie en fonction des périodes de l’année et des zones  géographiques.  Au final, tout bien résidentiel peut trouver preneur, à condition que les vendeurs ajustent leurs  prétentions aux nouvelles conditions de marché. D’où l’intérêt pour l’agent immobilier de suivre ses mandats de vente signés depuis plusieurs mois, afin de faire accepter une baisse de prix par rapport à l’estimation d’origine. « Lorsque les candidats à la vente restent sur d’anciennes références, des agences commencent à refuser de rentrer le mandat », confie un observateur.

Le neuf, également malmené

 

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Chez les promoteurs immobiliers, tous les indicateurs sont à nouveau orientés à la baisse au 3e trimestre 2013 : recul des ventes au détail de logements neufs de – 1 % par rapport à la même période de 2012, déjà historiquement basse;  chute de 18,5 % des mises en vente et repli de 0,6 % de l’offre commerciale. Dans cette grisaille automnale,  l’accession à la propriété s’affiche en légère hausse, mais les ventes aux investisseurs reculent sérieusement. Les causes ?

Les incertitudes sur le périmètre géographique et le niveau des loyers applicables pour le dispositif Duflot, ainsi que les inquiétudes suscitées par l’encadrement des loyers, une des mesures phares du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Evaluée à 92 330 logements, l’offre commerciale représente 13,8 mois de ventes, niveau stable depuis plus d’un an. Composé des logements achevés et de ceux non vendus, le stock reste très bas. Estimé à 8,7% de l’offre, il équivaut à moins d’un mois de ventes. Près de la moitié de l’offre est constituée de logements non commencés et susceptibles de ne jamais voir le jour, si au moins 50 % du programme n’est pas pré commercialisé, comme l’exigent les établissements bancaires.

Aussi, dans ce contexte de sélectivité bancaire croissante des opérations de promotion, il existe un risque élevé d’abandon de programmes résidentiels. Résistance des prix de vente Selon les dernières statistiques de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), sur l’ensemble du  territoire, le prix moyen des logements enregistre un léger effritement de – 2,2 % par rapport à la même période de l’année 2012.

Cependant il reste stable par rapport à celui du trimestre précédent. Pour faire baisser le prix de revient des logements, il faudrait notamment créer un « choc foncier », c’est-à-dire libérer l’offre de terrains à bâtir. Or, en supprimant les abattements de durée de détention pour l’imposition des plus-values liées aux ventes de terrains, le budget 2014 risque au contraire d’organiser une pénurie de foncier. « Pour relancer le logement, la solution passe par des mesures immédiates qui restaureront la confiance des particuliers, notamment la stabilisation du dispositif Duflot et l’exonération des logements neufs et rénovés de l’encadrement des loyers. Des mesures plus structurelles s’imposent pour créer un environnement favorable : fiscalité incitative sur les terrains constructibles alors qu’il est question  d’imposer les plus-values sans aucun abattement, allègement des règlementations et politique de soutien à l’accession  à la propriété », préconise François Payelle, président de la FPI.

 

En 2014, le pouvoir restera dans les mains des acquéreurs.

Quelles prévisions pour 2014 ?

Au niveau législatif, le projet de loi Alur devrait être voté au printemps prochain. Ensuite il faudra attendre les décrets d’application. « Avec des nouvelles règles à appliquer dans le domaine locatif, 2014 devrait être une année  d’adaptation  pour les professionnels. Compte tenu de cette régulation, elle devrait être plus compliquée. Sur le plan des transactions, le marché restera en attente et les banques risquent de continuer de ne prêter qu’aux acquéreurs les plus solvables », prévoit Jean-François Buet. Bien sûr les taux d’intérêt se situent à un niveau attractif et devraient le rester encore pour quelque temps. Alimentée par le marché des transactions et celui des travaux, la production de crédit (hors renégociations) a progressé de 13,6 % au cours des neufs premiers mois, selon l’Observatoire de la production du crédit Immobilier. « Mais à l’instar de cette année, le marché immobilier continuera de donner le pouvoir aux acquéreurs en 2014. Sous l’effet conjugué du repli des valeurs et de la détente des taux d’intérêt, ils disposent d’un choix étoffé de logements dans l’ancien », conclut Fabrice Abraham.

Mesure archaïque, idéologique, digne de la loi de 1948, l’encadrement des loyers va réduire la qualité du parc immobilier, la mobilité des locataires, et contraindre ensuite l’État à donner de nouvelles carottes fiscales aux propriétaires pour compenser une rentabilité amoindrie. Jean-François Buet, président de la Fnaim

 

 

 

Martine Denoune

Journaliste économique, Martine Denoune vient de quitter les Echos où elle traitait d'immobilier mais aussi d'assurance-vie, de fiscalité et d'ingénierie patrimoniale. Elle exerce désormais en freelance et anime parallèlement un blog dédié aux placements sur http://mdenoune.wordpress.com.

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