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La loi ALUR ou la promesse d’un avenir radieux…

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photo : François Moerlen, fondateur de Locagestion

Nous voici dans l’œil du cyclone ALUR: un an de combats, de discussions, d’angoisses, puis un texte finalement voté, dont on sait qu’il va rebattre entièrement les cartes de notre profession. Et puis, le silence. Dans l’attente des décrets d’application, la profession retient son souffle dans un soupir de lassitude teinté d’espoir: et si, au final, cette loi marquait l’avènement d’une ère de prospérité pour le marché du logement?

Car si ce texte a une vertu, c’est celle de répondre aux attentes des consommateurs, locataires, acquéreurs, copropriétaires et vendeurs. Quelques exemples:

N’est il pas juste, de restituer le dépôt de garantie dans le mois qui suit le départ du locataire, lorsque l’état des lieux est irréprochable?

N’est il pas normal, de procéder sans délai à la régularisation des charges lorsqu’elle est portée à la connaissance du bailleur?

Est-il légitime de ruiner toute une partie de la population française qui, contrainte de travailler dans les grandes métropoles, acquitte des loyers exorbitants à d’heureux propriétaires bailleurs?

Quant à imposer le compte séparé pour chaque copropriété, c’est aussi rappeler à ceux d’entre nous qui l’oublient, que la copropriété est une personne morale indépendante, et non une quote-part indivise de notre patrimoine professionnel.

Au jeu de la confiance, tout le monde gagne.

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Car si le législateur n’a eu de cesse de répondre aux attentes légitimes des consommateurs, il a assorti ses mesures de contraintes et de sanctions importantes.

Prenons l’exemple de la responsabilisation des locataires vis à vis du paiement du loyer: nous partons d’une situation où le taux de recouvrement d’impayé est infime, qu’il soit amiable ou judiciaire. Les assureurs parlent de 30%.

Demain, au travers de l’opposabilité de la dette vis à vis du trésor public, et de la constitution du fichier des mauvais payeurs, l’impunité du locataire ne sera qu’un lointain souvenir.

La GUL est un formidable progrès pour les bailleurs et les professionnels, par rapport aux GLI et aux GRL: non seulement la garantie est gratuite, non seulement elle couvre l’essentiel du loyer sur une durée de 18 mois, mais en plus, elle responsabilise le locataire face à l’engagement de payer son loyer puisqu’il demeurera débiteur de sa dette vis à vis du fisc.

Quant à la généralisation du recours aux commissions de conciliation, ceux qui en ont l’expérience savent bien que le dialogue est souvent utile, et que les décisions qui y sont prises, ramènent souvent le locataire aux réalités de ses droits et obligations.

C’est ainsi que demain, le placement dans l’immobilier deviendra, tout comme le livret A, un des rares placement dont les revenus sont garantis pas l’état. De quoi booster un marché de l’investissement dont nous maitriserons l’offre de manière exclusive.

Au jeu de la complexification, les professionnels seront incontournables.

Lorsqu’on égrène les articles de la loi, un sentiment domine: la peur.

Comment gérer demain de telles contraintes: actions en diminution de loyer, informations multiples à annexer au bail, assurances multirisque pour compte, loyers médians, fourniture de référentiels, restrictions des règles de congé?

C’est un fait: le ministère vient de siffler la fin de partie pour la gestion locative de particulier à particulier.

Et c’est bien normal. Dans la France du 21ème siècle, comment pouvait on tolérer plus longtemps le no man’s land de la gestion ancestrale, hors cadre, hors loi et parfois hors fiscalité, de la location entre particuliers?

Dès l’année 2014, il ne fait aucun doute que de nombreux bailleurs frapperont à la porte des agences pour déléguer la gestion locative de leurs biens, pressés d’en déléguer en premier lieu la responsabilité.

Avec environ 50% du marché qui nous échappe aujourd’hui, voici une perspective enthousiasmante.

Au jeu de la fluidification, l’activité se redressera.

Les économistes ne le disent pas suffisamment: ce qui fait la prospérité, c’est la confiance. De la confiance nait le mouvement et la croissance.

Ce qui fait actuellement le marasme du marché de l’immobilier, c’est le blocage que l’on peut imputer au niveau des prix, à la rareté de l’offre, à la peur de ne pas trouver mieux, aux contraintes de délai.

En agissant par la force sur ces différents leviers, le législateur nous bouscule,ce que nous n’apprécions pas.

Cependant, à y regarder de plus près, nous savons que la baisse des prix imposée par l’encadrement administratif va faire entrer dans le marché de l’accession et de la location nombre de nos concitoyens qui en sont actuellement exclus.

De même, la réduction des délais de préavis facilitera les projets de déménagement et fournira plus rapidement une offre de logements disponibles.

Enfin les obligations relatives à la sécurité et à la décence des logements loués donnera une base légale aux agents immobiliers pour inciter leurs clients à rénover des biens, devenus plus attractifs.

Il y a un an, notre ministre est entrée dans sa réforme en annonçant vouloir « mettre au pas les agents immobiliers ».

Aujourd’hui, rien n’est gagné. Nous sommes au creux de la tempête, sur nos gardes, plus vigilants et combatifs que jamais.

Mais pour toutes ces raison, si le texte demeure conforme, si les nombreux décret qui en fixeront les règles d’application n’en pervertissent pas l’esprit, alors nous entreront dans une nouvelle époque du marché du logement, qui sera un monde d’opportunités, sur fonds de confiance retrouvée entre les professionnels et les consommateurs.

François Moerlen

François Moerlen est fondateur de Locagestion, réseau français de gestion locative en ligne, pour les agences immobilières, conseils en gestion de patrimoine et promoteurs. Diplômé de l'Institut des Etudes Juridiques de l'Urbanisme et de la Construction, il développe en partenariat avec différents réseaux de franchise des outils collaboratifs de fidélisation de clients autour des thèmes de la location et de la gestion immobilière. Il est administrateur de la Fédération Nationale de l'Immobilier, pour laquelle il intervient dans le cadre de projets conjoints avec le Conseil Supérieur du Notariat, du développement Internet, du développement et de la communication.

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