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Devenir propriétaire est un projet de vie majeur. Anticiper le choix du bien, son environnement, ses finances et ses besoins futurs permet d’éviter quelques surprises et écueils. Bruno Rouleau dresse un tour d’horizon des points à examiner avec les futurs acquéreurs pour les aider à se lancer en toute sécurité !
Au-delà d’avoir un toit sur la tête, devenir propriétaire est tout un projet personnel : installation et choix de vie, ancrage social, indépendance financière et patrimoniale, préservation de son foyer…
Mais le passage à l’acte est semé de questions et de possibles obstacles. Même réalisé, un premier achat immobilier peut réserver quelques surprises à qui n’aura pas suffisamment préparé son investissement.
C’est pourquoi il est utile de rappeler les précautions à prendre avant de choisir son bien et d’entamer les démarches d’acquisition.
Il convient d’abord de distinguer l’approche selon sa situation précédente : avoir été locataire ou hébergé à titre gratuit ne prépare pas de la même manière à un premier achat immobilier.
Le locataire est déjà habitué à gérer des charges liées à son logement : loyer, énergie, télécommunications, assurance, eau, dépenses d’équipement.
À l’inverse, la personne qui prend son indépendance sous-estime souvent le poids réel de ces dépenses.
De cette mise en garde découlent plusieurs points à valider avant tout achat de résidence principale.
S’il s’agit d’un appartement, il faut s’interroger sur :
Le niveau des charges de copropriété
L’existence de travaux votés ou en discussion
La consultation des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales
Même lorsque des travaux ne sont qu’au stade des échanges, ils peuvent annoncer des dépenses futures significatives.
La conformité des parties communes constitue également un point clé : ascenseurs, performance énergétique, sécurisation des accès, entretien des espaces verts…
Enfin, tous les travaux envisagés ne seront pas nécessairement autorisés : percement d’un mur porteur, modification des revêtements de sol, etc.
Dans le cas d’une maison, l’ancienneté du ravalement, de la toiture ou du système de chauffage doit être anticipée.
Mais d’autres sujets méritent une attention particulière :
La possibilité d’extensions
Les aménagements (piscine, garage, dépendances)
Les contraintes du PLU et des arrêtés municipaux
Sans oublier les nuisances potentielles liées à l’environnement quotidien.
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Un premier achat immobilier impose également de se projeter. Le cadre actuel peut évoluer : nouvelles constructions, modification des axes de circulation, évolution des transports en commun… Autant d’éléments susceptibles d’impacter la valeur du bien.
La situation financière de la commune ou du département mérite aussi attention. L’évolution récente des taxes foncières et des contributions liées à la résidence montre que la fiscalité locale peut fortement progresser.
L’usage futur du bien doit également être envisagé. Une mise en location ultérieure peut être contrainte par :
Des règles de décence plus strictes
Des obligations énergétiques
Une fiscalité plus lourde qu’anticipée
La composition du foyer constitue un autre paramètre déterminant : scolarisation, commerces, services publics et médicaux.
La banque est tenue de s’assurer, lors d’un octroi de crédit immobilier, de l’adaptation des solutions de financement avec la situation actuelle, mais aussi future de l’emprunteur. Dans les faits, et au regard des décisions de justice à l’encontre de prêteurs, les banques sont obligées d’analyser ces situations dans les pires hypothèses.
C’est pourquoi, en fonction du contexte et des stratégies des banques, plusieurs éléments sont mis en avant.
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Le niveau d’apport personnel permet de réduire le recours au crédit, et donc de limiter la charge financière de remboursement, mais il anticipe également une vente prématurée dans laquelle la valeur de cession ne permettrait pas de couvrir le capital restant dû.
On peut toujours opposer la valorisation dans le temps des actifs immobiliers, mais on ne peut pas contester qu’une vente ne se fasse pas toujours au meilleur moment dans les cycles de prix.
La nécessité, évidente ou plausible, de travaux supplémentaires est mise en avant par les prêteurs. C’était déjà le cas lorsqu’il s’agit de constructions, car les surcoûts ne sont pas anticipables avec certitude.
C’est aussi le sujet depuis les législations relatives aux rénovations énergétiques imposées ou programmées. Certes, ces dispositions touchent avant tout aux logements destinés à la location, mais l’avènement de l’Audit Energétique Réglementaire et sans doute les incidences d’un mauvais DPE lors d’une revente d’une façon générale, impactent l’attention des prêteurs pour ne pas les mettre en situation de défaut de conseil. C’est la raison pour laquelle certaines banques prévoient d’ores et déjà un pourcentage de la valeur du bien (ou sur la base d’un devis estimatif de travaux) une enveloppe de travaux supposés, généralement imputée sur le montant de l’apport personnel.
Le calcul de la capacité d’endettement est ainsi regardé de très près. A la fois pour des questions de risque de surendettement de l’emprunteur (et pour des raisons de normes du HCSF, et donc de conformité pour les banques), mais aussi pour coller avec la situation familiale et professionnelle des emprunteurs.
Le taux d’endettement ne retiendra pas le même niveau de revenus ou de charges, selon que la banque a en face d’elle un jeune couple avec des enfants, des séniors presque à la retraite (on achète son premier bien à tout âge !), un actif dynamique mais avec une forte part variable de ses revenus, etc. C’est également pour cela que la banque analyse d’autres indicateurs comme le reste à vivre du foyer. Passée la déception d’un ajournement de la demande de financement, ou d’une demande plus importante d’apport personnel, il convient de se poser la question sur le caractère raisonnable ou ambitieux d’un projet.
Devenir propriétaire de son logement est un rêve. C’est pour éviter le cauchemar qu’il faut passer toutes ces questions en revue avant de se lancer sur un achat « coup de cœur », et pour répondre aux questions d’un courtier ou un banquier.
Le rôle du professionnel de l’immobilier demeure essentiel : sa connaissance du bien et du secteur permet d’apporter des réponses éclairées avant de finaliser un premier achat immobilier.
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