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Hausse des prix de l’immobilier, difficulté d’accès au crédit, fiscalité immobilière peu incitative… L’accès à la propriété échappe de plus en plus aux classes moyennes, selon le dernier rapport de l’Institut Montaigne. Décryptage.
Si 8 Français sur 10 rêvent toujours de devenir propriétaires et que 7 sur 10 considèrent l’achat d’un logement comme une étape de vie importante, trois quarts d’entre eux pensent que la propriété est désormais réservée à une élite.
Il faut dire que sur les 20 dernières années, les prix de l’immobilier ont bondi de 88 %. Une mauvaise nouvelle pour le pouvoir d’achat des Français, mais aussi pour l’accession à la propriété des classes moyennes qui s’est ralentie. « Cette baisse concerne en particulier les primo-accédants et notamment ceux des classes moyennes, la propriété se concentrant désormais de plus en plus entre les mains des plus de 50 ans et des classes aisées », souligne le rapport intitulée «»Classes moyennes : les nouvelles clés d’accès à la propriété ». L’âge moyen des primo-accédants, ce dernier a grimpé à plus de 33 ans, contre 30 ans en 1990.
Il faut ainsi aujourd’hui disposer de 15 années de revenus, contre 10 en 2000 pour acquérir un bien de 100 m². Résultat : les prêts immobiliers s’étirent désormais sur 25 à 29 ans, alourdissant ainsi le poids des remboursements pour les familles qui dépendent uniquement de leurs salaires. Si bien que « 24 % des ménages détiennent aujourd’hui 68 % des logements possédés par des particuliers ». Autre constat alarmant : pour les classes moyennes, le taux d’effort immobilier dépasse les 26 %, bien au-dessus de la moyenne européenne.
« Malgré les moyens mobilisés, la politique du logement ne répond pas aux aspirations des classes moyennes », souligne le rapport. Si les dépenses publiques pour le logement atteignent près de 40 Md€ par an, seuls un peu plus d’1 Md€ sont dédiés à l’accession à la propriété, dont l’essentiel correspond au prêt à taux zéro (PTZ) pour l’achat d’un logement neuf ou d’un logement ancien avec rénovation.
Autre facteur pesant sur la fluidité du marché immobilier : la lourde fiscalité sur le logement, et en particulier les droits de mutation obligatoire (DMTO). « La France se trouve en effet au deuxième rang de l’Union européenne dans le classement des impôts les plus lourds sur les transactions immobilières en 2022, ce qui a des effets négatifs sur le nombre de transactions », précisent les auteurs.
Face à ce constat, l’Institut Montaigne ne se contente pas de diagnostics : il avance 10 mesures concrètes ;
Proposition n°1: S’appuyer sur les établissements publics fonciers (EPF) pour faire monter en puissance l’intervention publique en matière foncière.
Proposition n°2 : Renforcer l’attractivité des dissociations de propriété comme les baux emphytéotiques longue durée pour les collectivités territoriales.
Proposition n°3: Pérenniser la composante relative au Fonds friches au sein du Fonds vert, étudier de nouvelles modalités de fléchage et de financement et assouplir le droit de l’urbanisme pour les opérations sur des friches.
Proposition n°4 : Inciter les propriétaires à remettre leurs logements sur le marché en luttant contre la vacance, accompagnant mieux la transformation de leurs logements et en facilitant l’intervention d’investisseurs tiers dans des opérations de rénovation.
Proposition n°5: Poursuivre une politique de réhabilitation des locaux d’activités et bureaux vacants en logements dans les zones urbaines et périurbaines en allégeant les contraintes urbanistiques sur ces opérations et en fléchant davantage de moyens existants vers ces opérations.
Proposition n°6 : Promouvoir les dispositifs innovants d’accession hybride à la propriété via le démembrement de propriété en facilitant la transmission de l’usufruit et en incitant les investisseurs institutionnels à soutenir ce type de schémas.
Proposition n°7 : Afin de renforcer le soutien des investisseurs institutionnels au secteur du logement, conditionner le régime SIIC pour les foncières cotées à l’investissement dans des actifs de logement.
Proposition n°8 : Faire monter en puissance le produit de viager en soutenant le développement des fonds viagers mutualisés et en proposant plus systématiquement le viager comme outil de solvabilisation des personnes âgées.
Proposition n°9 : Créer un « Prêt viager hypothécaire Transmission Accession » facilitant le soutien d’un senior à la constitution de l’apport d’un jeune ménage.
Proposition n°10 : Consolider le dispositif du bail réel solidaire pour confirmer son positionnement sur le marché de l’accession à la propriété abordable.
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