Financer un projet immobilier quand on est senior

Les débats sur la retraite ont remis sur le devant de la scène la notion de vieillesse. L’impact sur les finances publiques est le point sensible des discussions, et avec lui l’âge de départ en retraite.

Mais ce qui ressort des propos des partisans d’un départ différé à la retraite est bien la capacité des seniors à disposer d’une espérance de vie allongée où ils pourront conduire de nouveaux projets.

Parmi ces projets, celui d’investir ou d’acheter un logement est très présent. Mais inexorablement, on entend des remarques comme « tu ne vas pas acheter à ton âge ! », ou encore « ils ne te prêteront jamais à ton âge », etc. Alors, la séniorité est-elle synonyme d’impossibilité d’avoir un projet, ou plus exactement impossibilité d’obtenir un prêt pour financer ce ou ces projets ?

Qu’est ce qu’un senior pour une banque ?

L’Insee et les textes de lois ne définissent en rien de façon précise le statut de senior.

Par recoupement dans l’usage des qualificatifs, on peut affirmer qu’un senior est une personne dont l’âge correspond à la transition entre sa période de vie professionnelle active d’adulte et son passage en retraite.

Du point de vue des entreprises, on va se situer entre 50-55 ans et l’âge de départ à la retraite.

Pour les établissements financiers, on retrouve la même fourchette d’âge, mais analysée sous deux critères : une probable baisse des revenus domiciliés du fait du passage en retraite, acté ou à venir, d’une part. Et d’autre part, d’une période de la vie où traditionnellement, le patrimoine nécessaire à son confort de vie est constitué, et où les préoccupations vont basculer de son propre intérêt vers la protection et la transmission de son patrimoine à ses héritiers ou ayants-droits.

Depuis quelques années, ces données ont beaucoup évolué. Il n’en reste pas moins vrai que la majorité des seniors sont aujourd’hui représentatifs des clients bancaires disposant de l’épargne la plus importante, investie ou disponible.

Ainsi, l’Insee constate pour 2024 que les 70 ans et plus sont propriétaires de leur résidence principale à 71 % quand les trentenaires ne le sont qu’à 17 %.

De même pour l’épargne financière, où les 70 ans et plus détiennent à 48,2 % de l’assurance vie et 18,4 % des valeurs mobilières, tandis que les moins de 30 ans n’en détiennent respectivement que 22,1 % et 8,6 %. Enfin, si on évoque le taux d’épargne (la part des revenus placée en épargne), les moins de 30 ans sont à 8 % tandis que les seniors sont à 18 %, et les 70 ans et plus à 25 %.

À lire aussi : La longévité a un coût : le budget des seniors pour le logement impacté

L’âge prive-t-il de pouvoir accéder à un prêt bancaire ?

Contrairement à une idée reçue, il n’existe aucune limite d’âge à l’accès au crédit. Les arguments qui tendent à faire croire le contraire sont néanmoins nombreux, et doivent être analysés individuellement.

Tout d’abord, s’agissant des revenus, la banque étant tenue de s’assurer que l’emprunteur pourra bien satisfaire au remboursement du crédit octroyé, elle doit non seulement prendre en considération les revenus actuels, mais aussi les revenus futurs. Dès lors que l’échéance du prêt aura lieu au-delà du passage en retraite, la banque va calculer le taux d’endettement futur.

Forcément, en fonction du régime de retraite de chacun.e, le différentiel négatif est plus ou moins significatif. Et plus la part du prêt sera importante au-delà du passage en retraite, plus le risque d’insolvabilité est grand.

Ensuite, la banque ne pourra pas prendre en considération d’hypothétiques flux financiers, dont la survenance est incertaine. Il en va ainsi d’une reversion de pension, d’un héritage, ou de revenus dans des actifs financiers volatiles, ou encore d’une activité en auto-entreprise.

Enfin, la banque sera confrontée au sujet de l’assurance de prêt pour sécuriser son crédit. Or, l’âge avançant, le risque de sinistre de santé et donc d’indemnisation est plus élevé statistiquement. Par voie de conséquence, la prime d’assurance, qui doit être intégrée dans le calcul du taux d’effort défini par le Haut Conseil à la Stabilité Financière, sera impactante.

À ce propos, il convient d’être attentif aux conditions et garanties du contrat d’assurance emprunteur. Certaines garanties, comme la perte d’emploi ou des risques devenus peu pertinents, ne sont pas toujours nécessaires et peuvent alourdir le coût de l’assurance. Il est donc utile d’en mesurer l’impact sur la prime et, le cas échéant, d’opter pour des garanties ajustées ou un contrat individuel plus adapté à la situation de l’emprunteur.

Comment emprunter quand on est senior ?

Malgré les freins évoqués, l’emprunt demeure toutefois possible pour un senior. Tout d’abord, si je dispose d’un capacité d’emprunt suffisante au regard de mes revenus et de mes éventuels autres prêts déjà en cours, je peux solliciter mon établissement bancaire. Au vu de ma situation professionnelle, de mon ancienneté dans la banque, de la durée de remboursement du prêt et des éventuels avoirs financiers dont je dispose dans la banque sollicitée, celle-ci peut se montrer moins réservée à m’accorder un prêt.

De plus, selon l’objet de la demande d’emprunt, la banque peut consentir des prêts In Fine, c’est-à-dire dont le remboursement ne se fait pas sur un rythme cadencé, mais en une seule fois au terme du contrat. Ce type de prêt est plus coûteux puisqu’il n’y a pas d’amortissement de capital, mais il limite la charge financière aux seuls intérêts durant la vie du prêt.

Bien évidemment le prêt relai, permettant de faire la passerelle entre un nouveau bien immobilier et un bien mis en vente, reste totalement ouvert, d’autant plus que la durée du prêt est limitée à deux ans, et qu’il se fonde sur un flux futur vérifiable et dont la banque contrôlera l’estimation et la fraction de capital revenant au propriétaire. Et quand bien même le prix du nouveau bien peut-être plus élevé que le prix de vente de l’ancien bien, le différentiel sera forcément plus faible que pour un achat direct, sans revente en parallèle. Et puis, pour les personnes disposant d’un patrimoine immobilier plus important, et en fonction des revenus de l’emprunteur et de son endettement, la banque pourra proposer un prêt hypothécaire, c’est-à-dire la mise à disposition d’une somme d’argent adossée à la garantie sur l’actif immobilier, toujours au regard de la capacité de remboursement de l’emprunteur, mais avec une incertitude moindre en termes de solvabilité finale, puisqu’il y a un immeuble en garantie bien existant.

Enfin, si l’emprunteur ne dispose vraiment pas d’une grande capacité de remboursement, mais qu’il a déjà un ou des immeubles, le recours au prêt viager hypothécaire permet de ne supporter aucun intérêt lors de la mise en place du prêt, puisque les intérêts — dont le taux est défini contractuellement lors de la mise en place — s’ajoutent au capital emprunté, et l’ensemble sera remboursé à la banque prêteuse au décès de l’emprunteur.

À lire aussi : Prêt in fine : bien le comprendre pour savoir quand l’étudier ou l’écarter

Être certain de sa stratégie d’investissement et se faire accompagner

La clé de tout cela, pour un senior, est sa stratégie lorsqu’il va solliciter une banque ou un courtier pour obtenir un prêt.

L’objet doit être cohérent pour le prêteur, au vu de sa situation et de ses capacités. Lorsqu’il ne s’agit que de changer de lieu de résidence ou d’investir dans un immeuble de rapport, les explications sont souvent simples. Dans d’autres cas, il est important que les professionnels du crédit en sachent davantage.

Par ailleurs, tout ce qui va toucher à l’organisation du patrimoine, immédiatement ou potentiellement, devra faire l’objet d’un échange avec un notaire, pour évaluer la faisabilité, sécuriser le montage et rassurer le prêteur quant à la stratégie de l’emprunteur.

Enfin, le recours à un courtier permettra d’optimiser l’ingénierie du prêt à solliciter, et la mise en relation soit avec la banque du client, soit en l’orientant vers une banque spécialisée pouvant répondre au besoin spécifique.

Quelques chiffres clés

• 71 % des 70 ans et plus sont propriétaires de leur résidence principale.
• Ils détiennent près de la moitié de l’assurance-vie (48,2 %).
• Leur taux d’épargne atteint 25 %, contre 8 % chez les moins de 30 ans (Source : Insee 2024).