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Le luxe ? Un marché à l’arrêt gangréné par le pessimisme ambiant selon l’étude Lux-Résidence/Coldwell Banker

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Figés par le pessimisme ambiant les acheteurs de biens immobiliers haut de gamme misent sur une baisse significative des prix en 2015.

En cette fin d’année 2014, le marché français de l’immobilier de prestige semble se figer. Après un rebond de confiance au premier trimestre 2014 laissant présager une reprise du marché, la morosité ambiante soutenue par une situation financière personnelle dégradée paralyse les transactions sur le segment de l’immobilier haut de gamme.  Observatoire de la perception des futurs acquéreurs sur le marché du prestige, l’étude menée par Lux-Residence.com en collaboration avec Coldwell  Banker France & Monaco met en exergue une dynamique aujourd’hui à l’arrêt, et constate que les futurs  acquéreurs anticipent une forte baisse des prix dans l’année à venir.

« Fin 2014, le moral se dégrade et l’étude dévoile des chiffres similaires à ceux de 2013. Le rebond de confiance affiché au premier trimestre 2014 laisse place en cette fin d’année à un pessimisme marqué de la part des futurs acquéreurs au sujet de leur situation financière personnelle mais également pour ce qui  est du contexte économique en France. Attentifs quant à l’évolution des prix, ils espèrent que 2015 sera  l’année des « bonnes affaires », souligne Laurent Demeure, Président et CEO de Coldwell Banker France & Monaco. « 72% des personnes interrogées dans le cadre de notre étude ont un projet d’acquisition d’un bien de prestige sous un an. L’envie d’acheter est là mais elle reste figée face à des prix qui devraient partir à la baisse dans les mois à venir d’après le ressenti des futurs acquéreurs. Les vendeurs devront s’adapter rapidement s’ils veulent que la machine se remettre en marche», explique Séverine Amate, Responsable Communication et porte-parole de l’étude Lux-Residence.com

Le profil de l’acquéreur d’un bien de prestige en France à fin 2014
Une clientèle élitiste et mature

Depuis le lancement de l’étude Lux-Residence.com en 2013, le profil des acquéreurs de biens de prestige en France est relativement stable. Plus de 70% de cette clientèle élitiste est âgée de plus de 50 ans, et près d’un acheteur sur 3 affiche des revenus annuels au-delà de 200 000 euros (32%). Essentiellement actifs (72%), ils sont à 91% des secundo-accédants, un chiffre qui contraste fortement avec le marché de l’immobilier « classique » où la primo-acquisition affiche une part importante à 47%.

Concernant leur type de projet en cours, là encore, les répartitions diffèrent fortement du marché « classique ». En effet, 49% des personnes interrogées ayant un projet d’acquisition d’un bien de prestige recherchent une future résidence principale alors qu’ils sont 86% sur le segment classique. Le projet d’achat d’une résidence secondaire haut de gamme concerne 29% d’entre eux, pendant que 17% s’intéressent à un projet d’investissement locatif dans le segment du prestige (dans le marché classique,  seuls 8% des futurs acheteurs ont un projet d’investissement locatif). Quant au portefeuille immobilier, 75% des interrogés sur le segment du luxe possèdent plus de 2 biens. Enfin, même si les dernières mesures fiscales ne semblent pas encourager les grandes fortunes françaises à rester dans l’hexagone, près des  2/3 des futurs acquéreurs ayant répondu à l’étude Lux-Residence.com vivent en France (contre 28% à  l’étranger).

Des acquéreurs exigeants qui prennent leur temps pour trouver le bon bien

« Pour les acquéreurs haut de gamme, la recherche d’un bien de prestige s’inscrit dans le temps et ne laisse aucune place au hasard ou à la précipitation. 55% d’entre eux sont en quête du bien idéal depuis plus de 6 mois. A l’inverse, sur le marché classique, les candidats à l’acquisition sont 60% à rechercher leur bien depuis moins de 6 mois. Le segment des acquéreurs dans l’immobilier de luxe représente seulement 0,5%  de la population française, une clientèle exigeante en quête de biens d’exception», souligne Séverine Amate, porte-parole de Lux-Residence.com. Côté budget aussi, leur estimation est précise : 39% d’entre eux ambitionnent d’acheter un bien de plus d’1,5 million d’euros, un investissement non négligeable, en adéquation avec leurs revenus annuels supérieurs à 200 000 €. Même si la propriété/villa reste une typologie de bien privilégiée par les futurs acquéreurs (49% d’entre eux), l’appartement arrive en deuxième place avec 23% des intentions d’achat.

Un pessimisme rare gangrène le moral des futurs acquéreurs de l’immobilier de luxe
Une clientèle moins convaincue au sujet de la concrétisation de leur projet qu’au premier trimestre 2014

L’étude révèle qu’au global, les acquéreurs de biens immobiliers de luxe se sentent en position de force dans la négociation. Pour 60% d’entre eux, le marché de l’immobilier de prestige en France est actuellement plus favorable aux acheteurs. Pour13%, il l’est autant aux acheteurs qu’aux vendeurs alors que 11% ont le sentiment qu’il n’est favorable ni aux vendeurs ni aux acheteurs. Seuls 9% pensent que les vendeurs sont en position de force. Un  retournement très net par rapport à la situation du marché en 2010-2011…

Interrogés au premier trimestre 2014 pour la précédente vague de l’étude Lux-Residence.com les acquéreurs haut de gamme avaient répondu « oui » à plus de 69% à la question « est-ce le bon moment pour acheter un bien immobilier de prestige en France ? » alors que seuls 19% avaient répondu par la négative. Cette perception laissait présager une reprise du marché avec la remontée des indicateurs par rapporte à 2013 (57% répondaient oui en 2013 et 31% non). Fin 2014, le moral se dégrade et l’étude dévoile des chiffres similaires à ceux de 2013. Dans ce contexte, à fin 2014, 59% des acquéreurs haut de gamme estiment que c’est le bon moment pour acheter un bien de prestige.

Un peu plus d’un quart fait preuve de scepticisme. Au global, on relève une note de pessimisme plus marquée chez les acquéreurs haut de gamme que sur le marché classique où ils sont 69% à penser que le moment est opportun à une acquisition, seulement 9% ayant une opinion négative.

Pourtant, les acquéreurs de biens de luxe ont le sentiment d’avoir plus le choix que les acquéreurs classiques. 55% considèrent que le choix de biens immobiliers est étendu, contre 27% sur le marché classique.

Des acheteurs lucides vis à vis de la situation économique externe

Si le choix est là, l’évolution de leur situation financière personnelle semble les conduire à la prudence. En effet, 30% ont relevé une dégradation de leur situation financière récente alors que seuls 20% ressentent une amélioration. Cette détérioration des finances personnelles est plus marquée que dans le segment classique où seuls 14% des futurs acquéreurs font état d’une dégradation de leur situation financière personnelle sur les 6 derniers mois. Ce phénomène semble être étroitement lié à une augmentation des pressions fiscales en France, notamment sur les ménages les plus aisés.

Cette prudence est renforcée par le sentiment que la conjoncture économique française ne va pas s’améliorer dans les mois à venir. Ainsi, 69% des acquéreurs d’un bien immobilier de prestige prévoient que le contexte économique va se détériorer. Là aussi, le pessimisme est plus présent que sur le marché classique où les acquéreurs sont 59% à anticiper une dégradation de l’économie

La baisse des prix : clé de voûte de la reprise à l’horizon 2015-2016

72% des foyers interrogés dans le cadre de l’étude Lux-Residence.com affirment avoir un projet d’acquisition d’un bien de prestige dans les 12 mois, alors qu’ils sont  28% à l’envisager à l’horizon 2016.

2015 sera-t-elle l’année de la reprise ?

De fortes attentes quant à la baisse des prix

Là où les acquéreurs immobiliers classiques hésitent entre une baisse et une stabilisation des prix immobiliers dans les mois à venir, les acheteurs de biens de luxe ont un avis plus tranché : 64% prévoient une chute des prix immobiliers (47% sur le marché immobilier classique). De plus, la baisse des prix attendue est bien plus conséquente que sur le marché classique : près de la moitié anticipe une diminution supérieure à 10% dans les 6 prochains mois (contre 16% sur le marché classique). Seuls 3% envisagent la possibilité d’une hausse des prix. Cette vision des prix évolue fortement depuis 2013 et démontre que les acheteurs attendent et souhaitent des baisses de plus en plus importantes des prix.

Même si le prix du bien n’arrive qu’en troisième position des critères essentiels dans leur projet d’acquisition, les acquéreurs de biens de prestige n’ignorent pas le principe de rentabilité. Invités à s’exprimer ouvertement sur les principaux facteurs qui ont pu retarder leur décision d’achat, un tiers d’entre eux cite spontanément des prix qu’ils considèrent surévalués. D’après leur propre ressenti le recul des prix est une quasi-certitude, alors pourquoi se précipiter ?

L’achat immobilier ne se fera que sur des valeurs sûres !

Le deuxième facteur qui semble gêner la concrétisation de leur projet est la difficulté de trouver LE bon bien. Même si le choix est là, trouver le produit qui correspond aux attentes de l’acquéreur est parfois une véritable quête en matière d’immobilier et cela est encore plus vrai sur le segment de l’immobilier de prestige.

D’après la perception des futurs acquéreurs de biens de prestige, les valeurs les plus sûres en matière d’investissement sont les appartements (26%), suivis des propriétés ou villas (17%). Selon eux, ces produits sont les plus susceptibles de gagner en valeur en France dans les 2 prochaines années. Pour ce qui est du cadre de vie, le milieu urbain et la mer sont à privilégier avec respectivement, 35% et 26%.

« Les enjeux sont importants lorsque l’on parle de biens estimés à plus d’un million d’euros. Les futurs acquéreurs restent très attentifs quant à l’évolution des prix et envisagent 2015 avec une correction forte des prix. Par exemple, à Paris, le prix au m2 affiche une baisse constante depuis 2 ans. A quand le plancher de 7000 € ? » explique Laurent Demeure, Président et CEO de Coldwell Banker France & Monaco.  « Après une amélioration du marché jusqu’à la fin de l’été, on constate en cette fin d’année un retour à l’attentisme en raison d’une véritable déception des acquéreurs quant au niveau attendu de la baisse des prix de l’immobilier de luxe. La bonne nouvelle est une forte demande pour un ajustement de prix rapide, car l’envie d’acquérir atteint un niveau très élevé pour 2015», complète Laurent Demeure.

« L’immobilier haut de gamme subit depuis quelques mois un sérieux coup de frein, tout comme le marché classique. L’heure est venue pour les vendeurs de proposer des biens en cohérence avec les prix du marché. Seule une baisse des prix débloquera la situation », conclut Séverine Amate, porte-parole de Lux-Residence.com. ©LeFildeL’Immo© Jacques PALUT – Fotolia.com

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