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Compromis de vente : la condition suspensive d’obtention de prêt

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La condition suspensive d’obtention de prêt est soumise à une législation contraignante. Entre ce que dit la loi et pragmatisme, quelques règles incontournables à ne pas oublier.

photo : Signature du compromis de vente

Il est nécessaire d’insérer dans le compromis différentes conditions suspensives. au delà des stipulations usuelles, liées urbanisme ou à la situation hypothécaire du bien, la vente est généralement un acquéreur. La loi encadre cette condition, qui pose de nombreuses questions pratiques.

La nécessaire condition obtention de prêt

L’acquéreur non professionnel achète un bien habitation, ou un terrain destiné à supporter une construction habitation, et finance son acquisition par le recours au crédit immobilier, obtention de prêt est nécessairement sous-entendue dans le compromis de vente(art.L312-16 du Code de la consommation)En conséquence, si le rédacteur du compromis n’insère pas de condition suspensive d’obtention de prêt, l’acheteur pourra tout de même s’en prévaloir.

Lorsque l’acheteur déclare financer l’achat sans avoir recours à un prêt, l’agent immobilier doit faire apposer sur l’avant-contrat, de la main de l’acheteur, une mention manuscrite par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut se prévaloir d’une quelconque condition suspensive d’obtention de prêt.

Dans tous les cas, le rédacteur d’acte doit vérifier que les déclarations de l’acquéreur sont conformes à la réalité. Ainsi, il apparaît nécessaire de s’assurer que l’acquéreur dispose des fonds qu’il prétend détenir, que ce soit au titre de l’apport personnel ou, lors d’un achat sans recours, à un prêt. À défaut, le juge pourrait rechercher la responsabilité civile du rédacteur d’acte.

Le contenu de la condition suspensive

La condition suspensive d’obtention de prêt doit être rédigée de façon précise. La législation impose que sa durée de validité soit au moins égale à un mois, à compter de la signature du compromis de vente. Lorsque l’avant contrat est soumis à la formalité de l’enregistrement, à peine de nullité – telle qu’une promesse unilatérale de vente – le délai court à compter de la date de l’enregistrement. En pratique, la durée de réalisation de la condition suspensive doit être fixée de façon réaliste. Il n’est en effet pas envisageable d’immobiliser le bien pendant un délai trop long. Mais il est nécessaire de tenir compte des impératifs liés, par exemple, au délai de réponse des établissements de crédit.

De plus, le rédacteur de l’acte veillera à stipuler un délai. En effet, en l’absence de temps fixé pour la réalisation de la condition, celle-ci n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas. La  responsabilité du rédacteur de l’avant-contrat pourrait être retenue si le bien se trouvait immobilisé de façon prolongée, faute de date butoir précisée pour l’obtention du prêt.

Certains modèles de compromis imposent à l’acheteur de déposer ses demandes de prêt dans un délai  contractuellement fixé. Cette stipulation a une validité incertaine. En effet, la Cour de cassation a indiqué que la réglementation étant d’ordre public, il ne pouvait être imposé aux acquéreurs des obligations contractuelles de nature à accroître les exigences résultant de ce texte, notamment en les obligeant à déposer le dossier de crédit dans un certain délai (Civ. 3, 7 avril 2009).

Certains auteurs considèrent cependant que le compromis peut contenir une telle obligation, à la condition de ne l’assortir d’aucune sanction contractuelle. Il est nécessaire, en pareil cas, que le délai stipulé entre le dernier jour octroyé pour le dépôt des demandes de prêt et le terme du délai de réalisation de la condition suspensive soit d’au moins un mois.

Il est utile d’imposer à l’acheteur de présenter une demande de prêt auprès de plusieurs organismes financiers.  Une telle stipulation doit être rédigée de façon claire et explicite. En effet, cette obligation ne résultant pas de la loi, elle doit figurer expressément dans le compromis et ne pas prêter à une autre interprétation. À défaut, l’acquéreur n’a pas l’obligation de s’adresser à plusieurs établissements fi nanciers, et les juges peuvent retenir que la condition suspensive n’est pas réalisée du fait du refus d’une seule banque de consentir un prêt (Civ. 3, 3 novembre 2004).

Enfin, il est habituel de préciser, dans l’avant-contrat, les caractéristiques du prêt que l’acquéreur s’oblige à demander : le montant du prêt, le taux d’intérêt maximum, la durée du prêt, voire le montant des mensualités. Ces éléments, que la loi n’impose pas, permettent tout à la fois de vérifier que le prêt sollicité est compatible avec les facultés financières de  l’acheteur, et de limiter les risques d’une demande de prêt vouée à l’échec, car d’un montant trop élevé. L’acquéreur  devra avoir conscience de la nécessité de présenter des demandes de prêt conformes aux conditions stipulées.

La réalisation de la condition suspensive

Selon le dernier état de la jurisprudence de la Cour de cassation (Civ. 3, 11 mai 2011), la condition  suspensive d’obtention de prêt est réalisée dès lors qu’un établissement financier transmet l’offre de prêt dans le délai prévu pour la réalisation de ladite condition. Peu importe alors que l’acheteur n’accepte pas le prêt ainsi proposé :  à condition suspensive étant réalisée, le vendeur pourra s’en prévaloir. Encore faut-il que l’offre de prêt soit conforme aux stipulations du compromis de vente. Toutefois, si l’acquéreur accepte un prêt dont les caractéristiques diffèrent de la convention des parties, l’on considère que la condition suspensive est réalisée, car le financement du  bien est obtenu.

La non-résiliation de la condition suspensive

Au regard de la jurisprudence récente, si le délai de réalisation de la condition suspensive est expiré sans qu’un établissement financier ait notifié à l’acquéreur l’obtention du prêt, la condition suspensive n’est pas réalisée. Dès lors que l’acquéreur a accompli les diligences nécessaires, et qu’il n’a obtenu aucune réponse dans le délai, la condition suspensive est défaillie, sans que sa responsabilité puisse être retenue de ce fait. L’avant-contrat ne peut pas imposer à l’acquéreur d’obtenir une réponse (positive ou négative) de l’établissement financier dans le délai de réalisation de la condition suspensive.

Par ailleurs, si l’on s’en tient à l’arrêt de la Cour de cassation précité, il semble que le vendeur puisse se prévaloir de la non-résiliation de la condition suspensive dans le délai convenu. En effet, en l’espèce, le vendeur avait refusé de signer l’acte authentique, et ce alors même que l’acquéreur avait obtenu son prêt après le terme de la condition suspensive.

En pratique, lorsque l’acquéreur  fait ses demandes de  prêt en temps et en heure, mais n’a pas obtenu son prêt dans le délai convenu, et si une issue favorable est espérée, il apparaît utile de prolonger le délai de réalisation de la  condition suspensive de prêt. Cette prorogation expresse, par un avenant signé des deux parties, permet d’éviter tout  litige ultérieur si le prêt était tout de même obtenu, mais après le terme de la condition suspensive.

Le sort du compromis de vente

Lorsque la condition suspensive  est réalisée, l’acte authentique pourra être signé, à la condition, bien entendu, que les autres conditions énoncées au compromis soient également réalisées. Lorsque la condition suspensive n’est pas  réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur doit lui être remboursée intégralement et immédiatement, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié. En pratique, à la demande du vendeur,  l’acquéreur doit justifier de l’accomplissement des démarches essentielles à la réalisation de la condition suspensive : dépôt de la demande de prêt (ou des demandes, s’il en était ainsi convenu), pour le montant et aux conditions prévues, et, éventuellement, réponse des établissements sollicités.

Dès lors que l’acheteur a présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, il appartient au vendeur de rapporter la preuve que l’acquéreur a empêché l’accomplissement de la condition suspensive, selon la Cour de cassation (Civ. 3, 6 octobre 2010).

En revanche, lorsque l’acquéreur a commis une faute ayant empêché la réalisation de la condition suspensive, cette dernière est réputée accomplie. Dans ce cas, le vendeur peut obtenir réparation du préjudice, voire faire prononcer la vente judiciairement. L’opportunité d’une telle demande se discute, l’acquéreur n’ayant pas généralement les moyens  de fi nancer l’acquisition. L’agent immobilier, pour sa part, ne peut prétendre à la commission prévue car la vente n’est pas effectivement réalisée (Civ. 3, 24 septembre 2009). Cette position résulte de la loi Hoguet. Cependant, rien n’interdit à l’agent immobilier de réclamer réparation de son préjudice. Un accord transactionnel est toujours possible.

3 POINTS A RETENIR

Imposer à l’acheteur de solliciter plusieurs établissements de crédit.

Tenir compte des impératifs liés à l’obtention du prêt.

En cas de non réalisation, l’acheteur doit justifier qu’il a accompli les démarches nécessaires à l’obtention du prêt

Anne-Claude Poncet

Anne-Claude Poncet, Expert immobilier BusinessFil.
Interlocuteur privilégié des professionnels de l’immobilier, elle répond à toutes leurs questions juridiques au travers de la hotline de la société BusinessFil, réalise des contenus pour des publications spécialisées, et leur dispense des formations professionnelles.
Email : contact@businessfil.fr

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