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L’agent immobilier est soumis à une obligation précontractuelle d’information renforcée à l’égard du consommateur, qui en cas de manquement n’entraîne pas automatiquement la nullité du mandat, sauf à démontrer qu’il a provoqué un vice du consentement. En revanche, la Cour précise que la clause pénale prévue par l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 doit impérativement être rédigée en caractères très apparents, faute de quoi elle est nulle.
L’obligation précontractuelle d’information repose sur deux dispositions essentielles.
L’article L. 111-1 du Code de la consommation dispose :
« Avant que le consommateur ne soit lié par un contrat à titre onéreux, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations essentielles relatives à la prestation de service. (…) La liste et le contenu précis de ces informations sont fixés par décret en Conseil d’État. »
Son article d’application, l’article R. 111-1 du même code, prévoit notamment :
« Le professionnel fournit au consommateur les informations suivantes : (…) 4° La durée du contrat, ou, s’il s’agit d’un contrat à durée indéterminée ou à tacite reconduction, les conditions de résiliation. »
Ces textes imposent au professionnel une information claire, lisible et compréhensible sur des éléments essentiels du contrat.
Toutefois, aucune nullité automatique n’est prévue semble-t-il par la loi. Le contrat ne peut être annulé que si le manquement porte sur un élément essentiel et a vicié le consentement du consommateur.
Par ailleurs, s’agissant de la validité de la clause pénale, l’application de l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, prévoit que : lorsqu’un mandat immobilier est assorti d’une clause pénale, cette clause doit être mentionnée en caractères très apparents à défaut, elle ne peut recevoir application. »
Ainsi, le contrat peut être maintenu, mais la clause pénale seule peut être annulée si elle n’est pas matériellement mise en exergue.
La jurisprudence a confirmé cette position, précisant que la nullité d’une clause pénale mal rédigée n’entraîne pas celle du mandat dans son ensemble:
Ainsi, l’agent immobilier conserve le droit de percevoir sa commission si sa mission a été correctement exécutée. Seule la clause pénale encoure la nullité.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence constate que le mandant invoquait une violation des articles L. 111-1 et R. 111-1 du Code de la consommation, au motif que la durée du mandat n’était pas assez visible.
Elle juge cependant que ce manquement n’a pas été invoqué comme cause de vice du consentement, et que le consommateur n’a pas démontré qu’il aurait contracté différemment s’il avait été mieux informé.
En l’absence d’un tel grief, la nullité du mandat n’est pas encourue.
En revanche, la cour annule la clause pénale, car elle n’était pas rédigée en caractères très apparents.
Elle applique strictement l’article 78 du décret de 1972, qui exige un contraste visuel réel apte à attirer l’attention du mandant.
L’agent immobilier perd donc tout droit à indemnité fondée sur cette clause.
Cour d’appel, Aix-en-Provence, chambre 1-1, 5 novembre 2025, n° 21/02481
À lire ou à relire sur le site du Journal de l’Agence : Agent immobilier : obligation de vérifier les déclarations du vendeur
FAQ
La clause pénale non mise en caractères très apparents est-elle automatiquement nulle ?
Oui. L’article 78 impose des caractères très apparents. À défaut, la clause est nulle, même si le reste du mandat est valable.
Un manquement à l’obligation d’information entraîne-t-il la nullité du mandat ?
Non, sauf si le consommateur démontre un vice du consentement lié directement au défaut d’information.
L’agent immobilier doit-il prouver qu’il a bien informé le mandant ?
Oui. La charge de la preuve pèse sur le professionnel, en vertu du droit de la consommation.
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