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Loi Alur et densification du tissu urbain des communes françaises, la réforme patine

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La loi Alur a levé certains freins pour relancer la construction. Mais les communes ne semblent pas jouer le jeu…

photo : Sans titre21

 La suppression du coefficient d’occupation des sols (COS) et de la surface minimale pour construire sont les deux modifications majeures apportées par la loi Alur dans son volet urbanisme pour faciliter la densification du tissus  urbain des communes françaises.

Deux abandons majeurs

1/ Coefficient d’occupation des sols

 Depuis le 24 mars 2014, la surface de plancher autorisée est une contrainte rendue obsolète dans les plans locaux d’urbanisme (PLU). L’abandon du COS permet donc, depuis lors, d’augmenter la surface habitable de nombreuses  unités foncières en autorisant l’élévation des bâtiments puisque le coefficient d’emprise au sol (CES) reste en vigueur. Le moyen le plus courant pour gagner de la surface reste la construction d’étages supplémentaires ou, dans certaines conditions, la division de son terrain.

2/ Surface minimale des terrains à construire

Il n’est plus possible de fixer dans le PLU une surface minimale des terrains à construire. Cette mesure n’est valable  que pour les PLU, elle ne s’applique pas aux POS (plans d’occupation des sols) qui eux conservent cette contrainte jusqu’en 2017, date à laquelle les POS devront être transformés en PLU.

CAS CONCRETS AVANT ET APRES ALUR

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Des obstacles et des freins sur le terrain

Le premier obstacle à cette réforme pourrait être simplement résumé par son caractère « timide ». Il faut bien comprendre que pour limiter les espaces à construire il existe d’autres règles que le COS et la surface minimale, que les communes se sont bien vite empressées de durcir pour limiter la densification de leurs territoires. Ainsi, le principal  frein que l’on peut constater à ce jour est la réticence manifeste qu’ont certains maires à appliquer le principe de la loi Alur. Plusieurs réactions plus ou moins légales ont été constatées.

1/ Modifications des règles du PLU pour durcir les règles de constructibilité

Plusieurs municipalités ont lancé des procédures de modifications de leur PLU afin d’adapter les autres règles de limitation des espaces bâtis. Quelles sont ces règles ?

– Toutes les contraintes d’implantation des constructions :

  • par rapport aux voies et emprises publiques
  • par rapport aux limites séparatives
  • les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Il s’agit ici d’augmenter la surface inconstructible en créant des retraits plus importants sur le domaine privé par exemple.

– La hauteur des constructions : elle peut se voir réduite pour des raisons de dégagement de vue par exemple (respect de la vue de la propriété située en amont).

– L’espace libre et les plantations : certaines communes ont délibérément augmenté le pourcentage d’espace devant rester libre pour une unité foncière, passant souvent de 60 à 85 %. Toutes ces règles sont autant de moyens à  disposition des élus municipaux pour contrôler l’urbanisation de leur territoire. Si le législateur avait voulu s’assurer de la densification, il aurait dû s’intéresser à toutes les règles de contrôle citées plus haut. C’est pour cette raison que l’on peut qualifier cette réforme d’assez timide.

2/ Refus d’autorisation de construire pour motifs douteux

Quelques exemples de refus de permis de construire sans motif évident ont été rapportés. Certaines communes « riches » , désireuses de conserver de grands espaces verts (les « communes jardins »), refuseraient des permis de construire sous prétexte que, même si la surface minimale constructible n’est plus un critère de refus, l’abus de densification pourrait être un motif de non-obtention du permis de construire. Les projets de division et de  construction seraient donc étudiés selon des critères assez flous…

D’autres mairies abuseraient de leur droit de surseoir à statuer, prétextant une prochaine modification du PLU, ce qui ne constitue en aucun cas une raison valable et légale. À ceci, il convient aussi d’ajouter les propriétaires qui, ayant pris connaissance du nouveau potentiel financier de leur terrain, en ont tout de suite revu le prix à la hausse. Pour toutes ces raisons il n’est pas surprenant de ne constater aucun accroissement du nombre de logements neufs en France plus d’un an et demi après la publication de la loi Alur.

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