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Attention à l’incidence du transfert de la charge des honoraires sur votre droit à rémunération

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Les experts de BusinessFil reviennent sur l’actualité juridique pour vous aider à exercer votre métier d’agent immobilier dans les règles de l’art. Ce qu’il faut savoir sur le transfert de la charge des honoraires et le droit à rémunération de l’agent immobilier.

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L’histoire  

M. et Mme Lelong décident de mettre en vente leur maison et donnent un mandat de vente exclusif à une agence. Ce mandat indique que les honoraires de l’agence sont dus par les vendeurs.

Ayant trouvé des acquéreurs, M. et Mme Cartier, l’agence rédige le compromis, en indiquant que la commission sera payée par l’acquéreur. Les acquéreurs refusent de signer l’acte de vente bien que le prêt ait été obtenu. L’agence les poursuit en justice pour obtenir soit ses honoraires soit une indemnisation, en réparation de leur faute.

La Cour d’Appel ne reconnait au profit de l’agence ni son droit à honoraires, ni son droit à indemnité.

Le droit

Pour que l’agent immobilier soit payé, la vente doit être considérée comme définitivement conclue, ce qui est le cas lorsque l’acte authentique est signé chez le notaire. Si la vente est consentie sous réserve qu’un prêt soit obtenu par les acheteurs, c’est au moment de l’accord de prêt que la vente est considérée comme conclue. La loi Hoguet et son décret d’application posent deux autres conditions au droit à honoraires : • 1ère condition : le montant de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui doit la verser, doivent être mentionnés dans le compromis. • 2è condition : Le compromis et le mandat doivent indiquer la même personne comme devant payer la commission. Dans cette affaire, les juges relèvent que le mandat et le compromis ne mentionnent pas la même personne comme débiteur des honoraires. Le mandat prévoyait en effet des honoraires à la charge du vendeur et le compromis indiquait, quant à lui, des honoraires à la charge de l’acquéreur. L’agence n’a donc pas droit à commission. Les juges poursuivent leur raisonnement : si l’agence n’a pas droit à ses honoraires, elle ne peut pas prétendre non plus à être indemnisée de la perte de ce droit (qu’elle n’a pas).

Et pour votre agence ?

Dans cette affaire, l’agence a perdu son droit à honoraires et son droit à indemnisation car sur le compromis figurait des honoraires à charge de l’acquéreur alors que sur le mandat, il s’agissait d’une charge vendeur.  

En pratique, il est courant que les acquéreurs demandent à payer vos honoraires. Or souvent, votre mandat de vente indique une prise en charge de vos honoraires par le vendeur.

Comment faire alors ? Vous pouvez utiliser deux techniques juridiques pour transférer la charge de vos honoraires du vendeur vers l’acheteur.  

1ère technique : vous avez fait signer à votre client acheteur, et ce avant toute visite, un mandat de recherche, stipulant une commission à sa charge. Vous pouvez rédiger votre compromis, avec une charge acquéreur, en vous référant à ce mandat.  

2ème technique : à défaut d’avoir un mandat de recherche antérieur à la visite, vous ne pouvez opérer ce transfert qu’en procédant par un avenant au mandat de vente. Attention ce transfert doit toujours rester exceptionnel.  Attention : bien que cette pratique ne soit pas expressément interdite par la loi Hoguet, les notaires comme la répression des fraudes, considèrent que ce transfert est illégal et constitue de la publicité commerciale trompeuse.

En effet, la publicité ne mentionnait pas le montant des honoraires en pourcentage du prix à la charge de l’acquéreur. 

Référence : Cour d’appel de Paris, 3 décembre 2015, n°13/05148

©byBazikPress

Anne-Claude Poncet

Anne-Claude Poncet, Expert immobilier BusinessFil.
Interlocuteur privilégié des professionnels de l’immobilier, elle répond à toutes leurs questions juridiques au travers de la hotline de la société BusinessFil, réalise des contenus pour des publications spécialisées, et leur dispense des formations professionnelles.
Email : contact@businessfil.fr

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Vos réactions

  • Par Fred Cimm Immo, il y a 4 années

    L’article oublie de mentionner que le mandat de vente peut faire supporter les honos à la charge Acquéreur. Dans ce cas, l’agence doit indiquer dans ses publications le montant des honos ou son pourcentage.

    • Par Marielle, il y a 4 années

      Exact….

    • Par Cyril, il y a 4 années

      C’est la seule vraie solution juridique qui évite de passer entre les griffes de la DDPP et de l’administration fiscale.
      ps. Et arrêtons de parler de commission, la loi Hoguet parle d’honoraires désormais.

  • Par Rouquette, il y a 4 années

    Bonjour! Enfin un article clair, net et précis. Je suis tout a fait d’accord avec votre analyse, qui d’ailleurs est partagée par la plupart des confrères . Merci Anne Claude Poncet, très beau travail de synthèse !

  • Par Campon, il y a 4 années

    L’agent immobilier signe des mandats de vente ( pas des mandats de recherche réservés au chasseurs ce n’est pas le même métier ), par conséquent le lien juridique se fait avec le vendeur donc la commission est payée par le vendeur.Une fois votre mandat signé vous ne pouvez plus changer quoi que ce soit , vous ne pouvez plus signer un autre mandat.Par ailleurs le fisc demandera les droits de mutations.

  • Par DESMIS, il y a 4 années

    Pour ma part et dans un autre registre… les honoraires de négociation TTC de la vente d’une maison – dont l’acte authentique a été signé le 30 septembre 2015 – étaient stipulés « à la charge de l’acquéreur » dans le mandat de vente que j’ai rédigé. Dans l’acte de compromis de vente et dans l’acte authentique de vente du 30 septembre 2015, le notaire a mentionné par écrit dans le paragraphe « Négociation » que « l’acquéreur qui en aura seul la charge, s’engage à verser au Mandant, représenté par moi-même nommée, une rémunération de 10 000 € TTC ».
    L’acquéreur s’est acquitté de cette somme le jour de la signature de l’acte authentique, il a accepté et signé ma facture. Mon Mandant a perçu la somme de 10 000 € TTC le 1er octobre 2015 (avis d’opéré du Notaire).
    A ce jour, mon Mandant est redevable de la somme de 5833 € HT. J’ai fait preuve de patience. Mi-novembre 2015,
    je lui ai adressé une mise en demeure de me payer cette rétrocession d’honoraires (70% HT) qui, contractuellement doit être versée le lendemain du virement du Notaire (le 2 octobre 2015). Pas de réponse. Ni réponse, ni action de sa part à l’injonction de payer par acte d’Huissier. J’en suis à la phase du commandement de payer. Et je ne suis malheureusement pas la seule dans ce cas… Entre temps, il a déménagé pour installer confortablement ses bureaux dans un quartier très prisé d’une grande ville. Et il s’en vante, il nous envoie des photos de ce nouveau quartier, du nouveau bureau.
    Serait-il possible d’envisager de donner pouvoir au notaire de verser directement au Mandataire la part qui lui revient, en rétrocession des honoraires payés par l’acquéreur ou le vendeur,…. L’acquéreur est révolté par cette situation. Il a réglé une rémunération, fruit du travail et des services du Mandataire.
    Situation difficile sur le plan financier et inacceptable sur le plan psychologique.
    Que faire ? Il me doit aussi le reliquat d’une autre facture, pour erreur de sa part du calcul de la TVA.
    Comment peut-on laisser ce Mandant exercer son activité en toute impunité ? Personnellement j’ai exercé mon activité avec sérieux, dans le règles de l’art.

    • Par Felip, il y a 4 années

      Changer de réseau et devenir mandataire dans un réseau sérieux et digne de ce nom me semble la meilleure solution. Mon réseau (qui a un logo bleu et compte un peu plus de 1500 agents mandataires règle toujours rubis sur l’ongle, dans les 48h suivant le versement par le notaire. C’est même le service compta qui me contacte pour me prévenir si j’ai oublié d’envoyer ma facture !

    • Par DESMIS, il y a 4 années

      Bonjour,

      Merci, pour votre réponse. Je m’y active. Serait-il indiscret d’en connaître le nom ?

    • Par Lucas, il y a 4 années

      Malheureusement c’est le cas classique. De plus en plus de réseaux tardent à payer et vous ne pouvez quasiment rien faire. Il suffit de discuter avec les anciens des réseaux qui ont déposés le bilan, pour lesquels les salariés n’ont pas été payés, et les mandataires ne seront jamais payés car aucune caisse de garantie.

      Changer de réseau il existe des réseaux à 85% et plus, car les concepteurs ont décidé de reverser au maximum, au lieu de se payer des bureaux de luxe.

  • Par LUCHET Xavier, il y a 4 années

    Pour compléter la seconde technique évoquée dans cet article, et protéger nos honoraires, on peut faire mentionner sur l’offre écrite que l’acquéreur demande le basculement des honoraires à sa charge, puis on établit un avenant au mandat de vente que l’on fait signer au vendeur en même temps que l’acceptation de l’offre.
    On ne viole pas la loi Hoguet et il n’y a pas de tromperie puisque les parties marquent leur accord.
    Par contre, si vous continuez à passer l’annonce du bien sous compromis, n’oubliez pas d’en changer le texte en accord avec l’avenant signé,

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