L’histoire
Monsieur et Madame Baille achètent un terrain pour y construire une maison. Une promesse unilatérale de vente est signée sous la condition de l’obtention d’un permis de construire et de l’obtention d’un prêt.
Monsieur et Madame Baille décident de ne pas donner suite à leur achat. Mais la promesse prévoyait dans un tel cas, qu’ils devaient verser une indemnité d’immobilisation aux vendeurs.
Ils refusent d’indemniser les vendeurs et considèrent que la promesse est nulle car ils n’ont pas pu bénéficier du droit de rétractation imposé par la loi au profit de tout acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation.
Le droit
« Tout acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie, selon l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ».
Ce délai s’applique à tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière.
Ce droit s’applique donc logiquement à l‘achat d’une maison, d’un appartement ou d’un bien l’état futur d’achèvement (VEFA)
Une incertitude concernait les terrains à bâtir : certaines cours d’appel avaient fait application de ce droit de rétractation pour l’achat d’un terrain en tenant compte du projet de construction de l’acquéreur
La Cour de cassation clarifie donc ce point. Dans cette affaire, elle relève que la promesse de vente ne portait que sur le terrain à bâtir. Or, selon la loi, le droit de rétractation ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation. Il n’a donc pas à s’appliquer dans le cas d’un achat de terrain. La Cour de cassation ne tient donc pas compte du projet de construction des acquéreurs.
Et pour votre agence immobilière ?
En prenant appui sur cette jurisprudence, vous pouvez donc indiquer dans la promesse de vente que l’acquéreur ne disposera pas de délai de rétractation, dans le cas de l’achat d’un terrain à bâtir.
Il est toujours judicieux de valider ce point avec le notaire, pour éviter toute discussion.
Attention, il y a une exception légale pour l’achat de terrains à bâtir situés dans un lotissement soumis à permis d’aménager. Notez que, dans ce cas, le code de l’urbanisme impose un délai de rétractation de 7 jours.
Référence : Cass. 3è, 4 février 2016, n°15-11140
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