Après une ou plusieurs visites, les par- ties se rapprochent, « dans le dos » de l’agent immobilier, souvent à l’initiative de l’acquéreur, et concluent la vente.
Dans le cadre d’un mandat de vente, il ne fait aucun doute que l’agent immobilier dispose d’un recours contre le vendeur. Ce recours trouve son fondement dans le contrat de mandat dès lors que l’agent immobilier peut établir, notamment par la signature d’un bon de visite (lequel n’est pas indispensable mais constitue un moyen de preuve), d’un échange de mails, qu’il a bien présenté le bien litigieux à l’acquéreur, d’une part ; et que, d’autre part, il lui a communiqué (sauf en cas de mandat exclusif) l’identité des prospects. La rémunération sera due dans son intégralité et sera accompagnée de justes dommages et intérêts.
Quand le recours contre le vendeur devient impossible
Mais, souvent, en cas de fraude, la supercherie est portée à la connaissance de l’agent immobilier quelques mois après la vente et le vendeur a disparu. Un recours contre l’acquéreur s’avère plus judicieux, et peut s’accompagner d’une mesure conservatoire (hypothèque sur le bien litigieux autorisée par le juge).
Cependant, sauf en cas de mandat de recherche, aucun lien contractuel n’existe entre l’agent immobilier et le tiers acquéreur. La Cour de cassation avait pu juger, par le passé, que l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir d’un droit à commission, ou d’un quelconque préjudice, à l’encontre d’un tiers acquéreur.
Mais la Cour de cassation qui s’est réunie en assemblée plénière, dans un arrêt très remarqué (Cass. Ass. Plen., 9 mai 2008, n° 07-12.449, Bull. Ass. Plen., 2008, n°3), a adopté une position totalement différente :
l’agent immobilier peut avoir droit à une indemnisation par le tiers acquéreur si ce dernier, par des manœuvres frauduleuses, a fait perdre à l’agent immobilier la rémunération qu’il aurait pu obtenir ou du moins exiger du vendeur.
Nous sommes de fait en présence d’un acquéreur « masqué » : il utilise une fausse identité pour visiter un appartement, puis achète directement au vendeur, le bien immobilier. Une fois qu’il l’a démasqué, l’agent immobilier poursuit avec succès cet acquéreur en dommages et intérêts.
Force est de constater que dans cette affaire, l’acquéreur était allé loin au niveau des manœuvres !
La responsabilité délictuelle de l’acquéreur reconnue par la jurisprudence
En l’absence de tout contrat entre agent immobilier et tiers acquéreur, la condamnation ne peut intervenir qu’en cas de faute, de préjudice et de lien de cause à effet entre la faute et le préjudice (responsabilité délictuelle).
Pendant de longues années, certains tribunaux ont refusé d’entrer en voie de condamnation à l’encontre de l’acquéreur, en fondant leur décision sur le fait que celui-ci n’avait souscrit aucun engagement à l’égard de l’agent immobilier, étant précisé que les mentions pseudo protectrices portées sur les bons de visite ne produisaient aucun effet.
L’arrêt du 7 mai 2026 confirme la protection des agents immobiliers
Une décision récente, fort intéressante de la Cour de Cassation « enfonce le clou » en faveur des agents immobiliers évincés (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637, publié au Bulletin).
La chambre suprême consacre le principe selon lequel « si l’acquéreur n’est pas partie au contrat de mandat, il est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’agent immobilier, lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission et que tel est le cas lorsque l’absence de droit à rémunération de l’agent immobilier procède de manœuvres frauduleuses ».
Le fait de vouloir évincer l’agent immobilier, en ayant connaissance de l’existence du mandat, suffit à établir l’existence d’une intention frauduleuse ouvrant droit à réparation au profit du professionnel, sur la base des articles 1200 et 1240 du Code civil.
Une indemnisation possible et un délai de cinq ans pour agir
Le professionnel peut donc se voir allouer une indemnité correspondant à la rémunération qu’il aurait dû percevoir en l’absence de fraude. On ne peut que saluer cette décision, qui mettra un terme, nous l’espérons, à quelques atermoiements jurisprudentiels… Et l’agent immobilier qui s’aperçoit tardivement de la supercherie a du temps devant lui. L’action se prescrit par 5 ans.