La mission de l’expert en valeur vénale, Marc Ménagé MRICS Country Manager France RICS

Si la France, comme la plupart des pays en Europe, ne subordonne pas l’exercice du métier d’expert immobilier à l’obtention d’une carte ou d’une garantie, il existe toutefois quelques documents de références pour les professionnels exerçant à titre d’expert en valeur vénale : la Charte de l’expertise d’octobre 2012 et le Red Book, normes d’évaluation de la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), pour avoir la garantie d’une conformité aux normes internationales d’évaluation, l’IVS (International Valuation standard). Il est a noté que l’Autorité des marchés financiers (AMF), dans son instruction pour l’évaluation de fonds cotés, mentionne la qualité de la RICS.

La RICS organise de nombreuses formations, notamment une Université de l’expertise, pour permettre à ses membres de bien appliquer le standard du Red Book.

S’enregistrer comme valuer register

La qualité de Chartered Surveyor s’obtient après un examen dont l’objet est d’évaluer les compétences et la capacité du candidat pour agir dans l’intérêt de son client. Il existe une vingtaine de filières,  dont quelques-unes tournent autour de l’évaluation (immobilier d’entreprise, résidentiel, foncier…). Le membre de la RICS qui pratique l’expertise doit passer l’examen en filière évaluation. Puis, après la réussite de l’examen, il doit s’enregistrer auprès de la RICS comme expert VR (Valuer Register) pour avoir un suivi particulier de la RICS sur sa pratique professionnelle.

Dans la mesure où l’expert signe son évaluation en qualité de Chartered Surveyor, il doit appliquer strictement le Red book. Pour autant, cela ne l’empêche pas de ne pas mentionner la qualité de Chartered Surveyor et, dans ce cas, D’appliquer un autre standard.

Règles obligatoires et bonnes pratiques

Le Red book de la RICS est un document de plus de 140 pages qui reprend des normes et pratiques professionnelles en matière d’évaluation, établit des règles de procédure et fournit des recommandations qui :

• intègrent l’ensemble des principes énoncés dans le Code des principes déontologiques qui sont applicables aux évaluateurs professionnels de l’IVSC for Professional Valuers) et sont expressément conformes au Code de conduite de la RICS ;
• imposent aux évaluateurs individuels ou sociétés d’évaluation régulées par la RICS certaines obligations en termes de compétence, d’objectivité et de transparence ;
• fournissent un cadre de cohérence et des meilleures pratiques applicables à la réalisation et à la fourniture des évaluations.

Principes de l’évaluation

Les Normes d’évaluation de la RICS – Normes professionnelles se décomposent comme suit :

• Chapitre VPS 1 : Termes a minima du contrat d’évaluation.
• Chapitre VPS 2 : Visites et investigations.
• Chapitre VPS 3 : Rapports d’évaluation.
• Chapitre VPS 4 : Bases de valeurs, hypothèses et hypothèses particulières. Ce chapitre est complété par des recommandations globales sur les pratiques, facultatives, d’évaluation applications (VPGA) de la RICS (VPGA1 Evaluation destinée à être insérée dans des états financiers ; VPGA2 Évaluation relative aux prêts garantis ; VPGA3 Évaluation des entreprises et intérêts commerciaux ; VPGA4 Évaluation d’immeubles individuels liés à une exploitation commerciale ; VPGA5 Évaluation d’installations techniques et d’équipements ; VPGA6 Evaluation d’actifs incorporels ; VPGA7 Évaluation de biens personnels incluant les antiquités et oeuvres d’art ; VPGA8 Évaluation de portefeuilles, ensembles et groupes d’immeubles ; VPGA9 Évaluation relative).

Etendue de la mission

Le Red Book indique les éléments que doit comporter, a minima, la lettre de mission de l’ci doivent être consignés par écrit et respecter les dispositions de la présente pratique professionnelle en matière d’évaluation. Les termes contenus dans l’IVS 101 Étendue de la mission, sont les suivants :

• identification et statut de l’évaluateur ;
• identification du client et des autres utilisateurs ciblés ;
• but de l’évaluation ;
• identification de l’élément d’actif ou de passif à évaluer ;
• bases de valeurs ;
• date d’évaluation ;
• portée de l’investigation ;
• nature et source des informations sur lesquelles se fonder ;
• hypothèses et hypothèses particulières ;
• restrictions concernant l’utilisation, la distribution ou la publication ;
• confirmation de la conformité de l’évaluation aux IVS ;
• description du rapport.

Les exigences supplémentaires de RICS contiennent les termes suivants :

• mode de calcul des honoraires ;
• lorsque la société d’évaluation est inscrite en vue d’être régulée par la RICS, une référence à sa procédure de traitement des réclamations avec mise à disposition d’un exemplaire du règlement correspondant sur demande ;
• mention indiquant que la conformité aux présentes normes peut être soumise à un contrôle, conformément au Code de conduite et de discipline de la RICS.

Chaque point est ensuite précisé, comme l’identification et le statut de l’évaluateur :

• l’évaluateur peut être, soit un évaluateur individuel, soit une société d’évaluation ;
• l’évaluateur doit être en mesure de fournir une évaluation objective et impartiale ;
• le cas échéant, que l’évaluateur a un quelconque lien avec l’objet de l’évaluation ou le client ;
• que l’évaluateur est suffisamment qualifié pour procéder convenablement à l’évaluation. Dans le cas où l’évaluateur a bénéficié de l’aide matérielle d’autres personnes au cours de la mission, la nature de cette aide et le degré de confiance qui peut lui être accordée doivent être consignés dans le rapport.

Cet ouvrage est disponible sur le site de la RICS en français et permet à des professionnels de l’expertise d’avoir une base de référence internationale sur les conditions pour réaliser une expertise en valeur vénale et de garantir à son client une transparence et une confiance totale.