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« Apres l’euphorie 2017, moins de ventes d’immobilier d’exception en perspective en 2018, mais des budgets beaucoup plus élevés », Laurent Demeure, Président & CEO Coldwell Banker France & Monaco

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Le réseau Coldwell Banker fait le point sur le marché du luxe en France. Après une année 2017 exceptionnelle, 2018 devrait une année immobilière dynamique où les acquéreurs continueront de réguler le marché.

photo : Laurent Demeure

2017 a été une année exceptionnelle dans l’immobilier de luxe. Les prix des spots les plus attractifs (Bordeaux, bassin d’Arcachon) ont enregistré de fortes hausses tandis que Paris bénéficie d’un effet Macron et d’un effet Brexit Soft. Les acquéreurs régulent toutefois la hausse des prix par un mouvement de STOP and GO. Mais dès que les prix grimpent trop vite, les acquéreurs disent STOP. Le marché va s’assagir, en 2018 il continuera de monter mais sur un rythme plus calme.

2017, année exceptionnelle avec plus de ventes…

Coldwell Banker enregistre un volume de vente en progression de 16,9% à 570 millions d’euros en 2017. « Le marché de l’immobilier de luxe suit la tendance générale du marché, sans surperformer », commente Laurent Demeure, Président & CEO de Coldwell Banker France & Monaco. Les meilleurs consultants du réseau ont toutefois réalisé un chiffre d’affaires moyen de 271 824 euros chacun, en hausse de 19% sur un an. « Le rebond de l’activité commencé en 2015 avec le retour des acheteurs anglo-saxons après l’année noire de 2014 est bien visible, se félicite Laurent Demeure. Pour 2018, nous continuons sur cette pente ascendante et nous budgétons 300 000 euros par consultant, soit une hausse de 10% ».

… à des acquéreurs qui régulent la hausse des prix par des mouvements de STOP and GO spontanés

Dans toute la France, Coldwell Banker observe une autorégulation spontanée du marché. « Les prix des mises en ventes ont progressé de 1,12% sur l’ensemble de l’année 2017. Mais la hausse a atteint un pic 25% en juillet dernier », observe Laurent Demeure. Après s’être précipités sur la fin de l’année 2016 et le début 2017, les acquéreurs sont devenus plus sages au cours du second semestre. « La demande a commencé à décrocher en mars-avril dernier, , analyse Laurent Demeure. Les clients étaient toujours prêts à investir dans l’immobilier mais pas à accepter une hausse de prix violente ». De fait, les prix ne s’enflamment pas comme dans les années 1989-1990 ou 2003-2005. « A l’époque, les vendeurs anticipaient la hausse, et les acquéreurs n’avaient pas le choix, ils devaient se précipiter pour acheter. Aujourd’hui, ils prennent leur temps, et n’acceptent pas de fortes hausses de prix. Les clients se retirent du marché lorsque les prix montent trop vite, et reviennent dès que ça s’assagit. En 2018, on se dirige vers un marché qui montera mais sur un rythme calme ».

Le monde entier rêve de Paris mais…

L’appétence pour l’immobilier à Paris est toujours forte. « Le marché du haut-de-gamme bénéficie d’un effet Macron, d’une demande soutenue par le dynamisme de l’économie française et d’un effet Brexit Soft qui se traduit par un flux régulier d’impatriés », explique Laurent Demeure.

…dès que les prix grimpent trop vite, les acquéreurs disent STOP

Le marché parisien, animé en hausse sur le premier semestre s’est fortement auto régulé au second semestre : le prix de mise en vente par Coldwell Banker à Paris a grimpé à 3 187 317 € en juillet pour revenir à 2 387 509 € en décembre dernier. « Les prix ont grimpé trop vite en été, par conséquent les acquéreurs se sont retirés et le marché a connu un véritable trou d’air en septembre, octobre et novembre. Après la régulation du marché en fin d’année, les acquéreurs reviennent sur la fin de l’année et le rythme est dynamique sur le début de l’année 2018. Aujourd’hui, nous avons des acquéreurs informés, avertis, qui jouent sur les tendances de marché ». Autre tendance notable : l’absence d’explosion du marché de l’ultra luxe en 2017. Ainsi, 85% du marché du haut de gamme se concentre sur des transactions comprises entre 1 et 1,850 millions d’euros.

Bordeaux, le San Francisco européen

Avec 9 400 emplois créés en un an sur la métropole (contre 7 900 en 2016 et 3 500 en 2015), Bordeaux devient le San Francisco européen. Coldwell Banker enregistre une hausse des prix au m2 qui ont augmenté de 44% en 10 ans. « Les prix des mises en vente y ont fait un bond de 17 % en 2017, précise Laurent Demeure. « Nombre de consultants et professions libérales s’installent à Bordeaux, un peu comme à Aix en Provence il y a une dizaine d’années, poursuit Laurent Demeure tandis que les impatriés de retour en France s’offrent des résidences secondaires sur le bassin d’Arcachon. » Avec sa LGV qui relie Paris en 2 heures, Bordeaux attire une clientèle de plus en plus aisée. « Il y a de moins en moins de propriétés à vendre. Le budget moyen augmente de 39% entre décembre et janvier suite à la mise en service de la LGV », observe encore Coldwell Banker France & Monaco.

Les perspectives 2018

« Après une année 2017 euphorique, surtout au premier trimestre, 2018 sera une année immobilière dynamique où les acquéreurs continueront de réguler le marché, conclut Laurent Demeure. Paris devrait être porté par le retour de la confiance dans l’économie française et les acheteurs de l’immobilier d’exception. Actuellement, de nombreuses négociations et promesses de ventes entre 5 et 8 millions sont en cours. Nous tablons sur une  progression des prix de 3% à 5% l’an jusqu’en 2020, et avons toujours en ligne de mire un scénario avec un prix moyen de 10 000 € du mètre carré en 2019. L’exception bordelaise sera maintenue en 2018. A surveiller toutefois, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pourrait peser sur le marché car freine le retour des impatriés qui n’ont pas envie d’être imposé sur leur patrimoine immobilier mondial, tout comme la politique d’euro fort qui éloigne les non-résidents.»

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