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Acteur référent de l’immobilier, l’UNIS participe au Grand Débat National avec quatre axes de propositions

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A l’occasion de son Forum « L’immobilier, acteur majeur d’une France qui change », le 4 avril au CESE à Paris, l’UNIS présente ses propositions pour mettre en œuvre des adaptations nécessaires dans le secteur de l’immobilier et du logement.

photo : CHRISTOPHE TANAY 2

Ce dernier, qui constitue le premier poste de dépense des Français, est présent dans le débat sous l’angle fiscal et de la transition écologique. Les propositions de l’UNIS concernent :

  • Le logement, la propriété et la fiscalité : mettre le particulier bailleur au centre de la politique du logement.
  • La copropriété : rendre du pouvoir d’achat aux copropriétaires.
  • Les grands chantiers de l’habitat (rénovation énergétique, habitat dégradé) : créer une nouvelle dynamique de rénovation de l’habitat.
  • Les territoires : revitaliser les territoires et associer les professionnels aux politiques locales.

« L’immobilier fait l’objet d’une stigmatisation récurrente et des propositions pour taxer davantage ce secteur sont régulièrement avancées, souligne Christophe Tanay, Président de l’UNIS. Pour l’UNIS au contraire, l’immobilier ne doit pas être vu comme une charge pour le pays, mais comme un investissement nécessaire à son développement dans tous les territoires, au même titre que l’emploi et les transports. Et comme tout investissement, il mérite d’être amorti plutôt que de faire l’objet de taxations constantes et improductives. » Cet investissement dans le secteur du logement requiert des investisseurs privés, y compris des particuliers, et des relais opérationnels de terrains, fiables et compétents. Pour qu’il y ait des logements, des locations, il faut davantage de bailleurs dans le parc ancien à rénover.

L’UNIS propose de s’appuyer sur l’investissement privé, ainsi que sur les professionnels de l’immobilier, pour tous les actes de gestion et de transaction. Le statut du professionnel, établi en 1970 (loi Hoguet), comporte un corpus de garantie pour les consommateurs : assurance de responsabilité civile, garantie financière pour les fonds détenus, cartes professionnelles, formation continue, déontologie et discipline, Tracfin. Autant de garanties qui placent les professionnels en position de « tiers de confiance », que ce soit en gestion locative, en copropriété ou en transaction.

Avec les professionnels du secteur, une réflexion s’ouvre sur les contours de cette notion de tiers de confiance.

Mettre le particulier bailleur au centre de la politique du logement

Pour l’UNIS, les taxes immobilières (habitation, foncière, ISF, IFI, droits de mutation etc.) ne doivent plus être les curseurs de court terme d’un secteur qui requiert de la visibilité à long terme. L’UNIS propose d’aborder la question avec l’objectif de permettre à plus de ménages de se loger avec un loyer plus abordable. Pour ce faire, l’UNIS propose de s’appuyer sur le bailleur particulier dans le parc ancien.

Le parc privé locatif peut être contributeur du développement du marché locatif à loyer abordable (intermédiaire). Il ne doit pas être réservé aux bailleurs sociaux et institutionnels ; les propriétaires privés personnes physiques sont à même de répondre à la demande de logement intermédiaire. L’épargne privée pourra ainsi être investie dans un produit d’épargne retraite plutôt que dans une niche fiscale. Les agences immobilières et les gestionnaires locatifs sont des intermédiaires privilégiés entre propriétaires et locataires. Ainsi, les professionnels sont tout désignés pour établir un partenariat avec l’Etat.

A titre d’exemple, l’UNIS propose :

  • Une réflexion sur le basculement du conventionnement des logements intermédiaires, actuellement confié à l’ANAH (L’Agence nationale de l’habitat), aux professionnels
  • de changer le paradigme de l’aide

En effet le propriétaire individuel est un entrepreneur qui doit amortir son bien quels que soient la nature de la location (meublée ou nue), le statut du propriétaire (privé ou public, institutionnel ou individuel) et la situation géographique (les 222 cœurs de ville et le reste du marché). L’objectif est double : maîtriser les dépenses contraintes du logement par une incitation à la modération des loyers par le levier de l’amortissement et élargir le nombre des investisseurs. Pour ce faire, le conventionnement des logements intermédiaires serait tenu par les professionnels sur la base du volontariat et en fonction d’un cahier des charges.

La mission Nogal

Dans le cadre de la mission confiée au député Mickaël NOGAL portant sur le rôle des professionnels dans la relation locative, l’unis propose de :

  • Habiliter le professionnel en tant que tiers de confiance, comme relais d’une politique encourageant la promotion du logement à loyer abordable sur le parc existant, par une pratique appropriée de l’amortissement.
  • Charger les professionnels de faire respecter le cadre réglementaire (contraintes législatives, normes de revenus et de loyers).

Par ailleurs, la profession lancera une réflexion sur un mécanisme assurantiel collectif privé, sur la base du volontariat, qui serait géré par les professionnels.

Rendre du pouvoir d’achat aux copropriétaires

La mise en place du registre d’immatriculation des copropriétés par l’ANAH permet une observation plus fine du secteur de la copropriété (taille des immeubles, mode de gestion, niveau des charges) ; ces indicateurs précis permettront de rendre plus efficace la réforme de la copropriété prévue par la loi ELAN.

Parmi les postes de charges qui pourront être réduits, le niveau des taxes et prélèvements méritera une analyse spécifique. A titre d’exemple, la très forte hausse de la TICGN, puis l’augmentation du tarif historique de l’électricité au 1er avril 2019, sont de nature à grever le budget des ménages. La modulation de ces postes de charges relève du gouvernement.

L’UNIS alerte sur le fait que les baisses de charges de consommation d’énergie escomptées à la suite de travaux de rénovation ne sont pas au rendez-vous dès lors que les taxes captent finalement les économies réalisées.

Parmi les autres postes de charges, le Premier ministre s’est exprimé uniquement sur la mise en concurrence, la lisibilité des contrats de syndics, et le plafonnement des états datés.

L’UNIS, ainsi que la profession, considère qu’il s’agit d’une problématique unique.

Au nom du pouvoir d’achat des copropriétaires, le Premier ministre accuse le contrat-type de syndic, faute de clarté, d’entraver la mise en concurrence. L’UNIS a fait ce même constat à l’encontre du décret du 26 mars 2015 relatif au contrat-type, et ses adhérents étaient même allés jusqu’à descendre dans la rue un an auparavant. Puis, invoquant le pouvoir d’achat, les états datés ont été désignés comme source d’économie pour les copropriétaires.

L’UNIS s’interroge : comment faire des économies sur un acte dont dépend la validité d’une vente, et qui a pour vocation de lutter contre les impayés de charges ? C’est le syndic qui, à cette occasion, peut faire opposition sur le prix de vente si le copropriétaire-vendeur est débiteur vis-à-vis de la copropriété. C’est un acte de forte responsabilité.

Pour l’UNIS, s’il faut faire des économies sur la copropriété, c’est sur les 90% des autres charges qu’il faudrait les trouver. A commencer par les taxes immobilières. Et passer à la lettre recommandée électronique car les 7 millions de copropriétaires sont destinataires d’un recommandé annuel de convocation aux assemblées générales. Cela représente un milliard de papiers. Les copropriétaires sont premiers clients de La Poste. Voilà une économie numérique qui aurait dû être mise en place par le gouvernement de la « start up nation ».

L’UNIS propose donc d’aborder d’abord la refonte du contrat de syndic dans l’objectif de répondre aux besoins de tous et de chacun, et d’envisager l’angle économique de manière globale plutôt que de cibler telle ou telle prestation comme l’état daté qui est un certificat délivré au vendeur dans l’intérêt du collectif.

Créer une nouvelle dynamique de rénovation de l’habitat

Le cadre réglementaire, les outils et les financements nécessaires à la rénovation semblaient en place ; pourtant, sur le terrain comme dans les contributions au Grand débat, le constat est identique : la rénovation des logements existants n’est pas suffisante.

Selon l’observatoire du parc privé locatif CLAMEUR : « Depuis 2014, 15.4% des logements remis en location ont bénéficié de travaux permettant d’en améliorer le confort (notamment thermique), contre 23.4% entre 1998 et 2013 : et en 2018, cet effort s’est encore réduit (13.3%). Cette évolution illustre le mouvement de dégradation de l’effort d’amélioration et d’entretien du patrimoine locatif privé constaté au cours des dernières années. Et le constat est inquiétant pour l’avenir (dégradation de la qualité du parc, détérioration des conditions de logement,…).D’autant que sur une grande partie du territoire, les loyers sont trop faibles pour assurer l’équilibre financier des projets d’investissement requis, alors que dans les grandes améliorations, l’instabilité fiscale et règlementaire n’est guère encourageante pour beaucoup de propriétaires bailleurs alors que l’encadrement des loyers risque de dissuader les propriétaires bailleurs de maintenir une stratégie active d’entretien de leur patrimoine.»

Les immeubles en copropriétés sont composés aux 2/3 de logements locatifs. La perte de pouvoir d’achat des bailleurs, due à une évolution baissière des loyers, ou une évolution inférieure à l’inflation, impacte donc directement la capacité des copropriétés à se rénover. Les mêmes causes génèrent aussi la dégradation de l’habitat.

L’UNIS considère que les professionnels ont un rôle déterminant à jouer, pour autant qu’ils puissent le faire. Or la récurrence des traitements coercitifs qui frappent les syndics professionnels – encore récemment les déclarations du Premier ministre le 5 mars devant l’Autorité de la concurrence – réduit leur champ d’actions à du court terme là où la rénovation énergétique requiert de la gestion de long terme.

L’UNIS propose de :

  • Faciliter l’établissement de plans pluriannuels de travaux orchestrés par les syndics professionnels en adossant la durée de leur mission à celle du plan.
  • Convertir le contrat-type aux prestations limitées vers un contrat-socle adaptable par les copropriétaires, afin de prévoir des prestations d’accompagnement à la rénovation énergétique, à l’innovation.
  • Evoluer et simplifier les procédures pour responsabiliser les défaillants :
    • Accélération des procédures de recouvrement (la loi ELAN a déjà permis la déchéance du terme ; aller plus loin)
    • Rééquilibrer les responsabilités entre propriétaires copropriétaires et occupants.
    • Avoir une stabilité de jurisprudence afin de dissuader les défaillants de rester dans cette situation.
  • Améliorer les dispositifs d’accompagnement pour les copropriétés et propriété devant réaliser des travaux :
    • Mise en place d’un guichet unique pour l’accompagnement aux aides et subventions
    • Simplification des démarches administratives
    • Accélération des procédures pour obtenir un accord ferme de subvention o
    • Accélération des délais pour le versement des aides octroyées.
  • Associer les professionnels en place
  • Mettre en place un diagnostic-structure type (subventionné afin de confectionner une base gérée par la Métropole) à fréquence régulière (10 ans) sur l’ensemble des copropriétés : afin de responsabiliser les copropriétaires – les propriétaires – les occupants sur l’état de leur immeuble (diagnostic en cour de finalisation au sein de l’UNIS).
  • Donner au syndic le pouvoir d’agir en urgence en cas de défaillance du syndicat des copropriétaires afin d’éviter que la seule solution soit de confier la gestion de l’immeuble à une Administration provisoire.

Revitaliser les territoires et associer les professionnels aux politiques locales

Les professionnels de l’UNIS au niveau des communes ou intercommunalités proposent d’être des interlocuteurs plus naturels dans la mise en œuvre des politiques publiques locales liées au logement et aux copropriétés en particulier. Devant la volonté des mairies de déployer des dispositifs techniques liés à la transition énergétique et à l’économie circulaire, devant les difficultés de plus en plus régulières liées aux copropriétés vétustes ou dégradées, au manque de lien social dans certains quartiers, les professionnels de l’immobiliser se proposent en tant qu’intermédiaires de qualité vis-à-vis des collectivités.

Pour les collectivités, il est habituel d’interagir avec les logements individuels et ceux gérés par les bailleurs sociaux. En revanche, une copropriété est peu « incarnée » et les professionnels de l’immobilier souhaitent proposer leurs services auprès des collectivités pour pallier ce manque. Dans de nombreux cas, leur regroupement sous la bannière de l’UNIS faciliterait leur identification par les collectivités.

Les professionnels de l’immobilier souhaitent ainsi proposer d’être les « relais » d’informations des dispositifs communaux / intercommunaux vers les copropriétés. En échange, les professionnels de l’immobilier souhaiteraient être intégrés dans les groupes de travail mis en place par les mairies sur les évolutions qui concernent le secteur de l’immobilier locatif.

Dans le même temps, l’UNIS dans une démarche nationale demandera une évolution des dispositions et pratiques à faire évoluer pour permettre aux professionnels de l’immobilier de jouer pleinement ce rôle de « tiers de confiance ».

  • Pour un fichier identifiant les résidents d’une copropriété : des bases de données existent mais doivent être effectivement renseignées et croisées, ce qui n’est pas suffisamment le cas aujourd’hui.
  • Pour une reconnaissance des missions de relais d’information entre la collectivité et la copropriété : les modalités de tarification forfaitaire des syndics doivent être révisées.

Des propositions de l’UNIS seront faites dans les territoires auprès des Maires :

  • Proposition de relayer des informations relatives à des politiques municipales.
  • Repositionnement des UNIVERSITÉS DE LA COPROPRIETE, des JOURNEES DES BAILLEURS et des JOURNEES DES CONSEILS SYNDICAUX. Cet échange d’informations sera optimisé autour de réunions couvrant l’intégralité des sujets et réunissant des services de la collectivité ayant des problématiques en lien avec les professionnels de l’immobilier. Cela se fait déjà régulièrement dans certaines villes, par l’UNIS : Lyon, Marseille, Lille, Le Havre, Saint-Etienne notamment.
  • Souhait d’un partenariat officialisé entre l’UNIS local et la mairie (charte, signature, …).

Les gestionnaires locatifs, les syndics de copropriété, les agents immobiliers, les promoteurs rénovateurs, les experts, sont autant de professionnels pouvant mettre en place entre eux et avec les collectivités des synergies efficaces. Pour autant que leur marge de manœuvre, les contrats de mandats ou de prestation de services qu’ils pourraient délivrer, ne soient pas aussi contraints que ce qui existe aujourd’hui (contrat-type de syndic ; bail-type ; format des annonces immobilières ; blocage des loyers etc.)

L’UNIS propose la mise en place de l’ensemble de ces mesures pour redonner confiance au marché, aux investisseurs, aux consommateurs et aux professionnels de l’immobilier.

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