Encadrement des loyers : une réponse illusoire face à une crise du logement bien réelle

Ce que l’économie nous apprend sur l’encadrement des loyers

Le rejet économique de l’encadrement des loyers n’est ni récent ni conjoncturel. Il s’inscrit dans une continuité intellectuelle de plus d’un demi-siècle, fondée sur l’observation empirique et l’analyse microéconomique.

Dès 1972, l’Institute of Economic Affairs publiait l’ouvrage collectif Verdict on Rent Control (1), réunissant certains des plus grands économistes du XXe siècle — Friedrich Hayek, Milton Friedman, George Stigler, Bertrand de Jouvenel, entre autres.

Cette étude comparait les effets du contrôle des loyers dans cinq pays et aboutissait à une conclusion sans ambiguïté : partout, le contrôle des loyers a produit davantage de dommages que de bénéfices, tant pour le marché du logement que pour l’économie dans son ensemble.

Les auteurs identifiaient déjà les mécanismes aujourd’hui encore observés : pénuries chroniques, rigidification des parcours résidentiels, dégradation accélérée du parc, détournement des logements de leur usage optimal et échec manifeste de l’objectif de justice sociale, les bénéfices étant captés de manière aléatoire par les ménages en place, indépendamment de leurs revenus ou de leurs besoins.

Ce diagnostic ancien est aujourd’hui pleinement confirmé par la recherche contemporaine. Le débat sur l’encadrement des loyers n’est pas idéologique : il est largement tranché par la recherche empirique, ancienne comme contemporaine.

Une revue exhaustive de la littérature internationale (2), couvrant près de 60 ans de politiques publiques et 196 études empiriques, met en évidence un constat sans ambiguïté :

• 100 % des études analysant l’allocation du logement concluent à une mauvaise allocation sous encadrement des loyers ;
• 96 % observent une baisse de la mobilité résidentielle, pénalisant l’accès au logement et l’emploi ;
• 75 % constatent une réduction de l’offre locative et une dégradation de la qualité du parc ;
• une large majorité met en évidence une hausse des loyers dans le parc non encadré.

Le seul effet positif identifié est une baisse des loyers pour les locataires déjà en place, à court terme. Ce gain est toutefois obtenu au prix d’un appauvrissement global du marché et d’une exclusion accrue des nouveaux entrants.

Et encore, selon une étude du 18 novembre 2025 de l’observatoire des loyers Clameur (3) réalisée sur plusieurs grandes communes, l’encadrement n’a eu aucun effet sur les loyers, confirmant d’autres études4 menées en 2008, 2018 et 2020 à Paris, Oslo et Lagos.

À l’international, un dispositif qui aggrave la pénurie de logements

Les expériences internationales confirment systématiquement ces résultats :

• Berlin : l’instauration du Mietendeckel (2020) a entraîné une chute de près de 60 % de l’offre locative en un an, avant son annulation par la Cour constitutionnelle.
• Stockholm : plus d’un siècle de contrôle des loyers a conduit à une situation de rationnement extrême, avec des délais d’attente dépassant 9 ans.
• San Francisco : l’extension du contrôle a réduit l’offre locative d’environ 15 % et provoqué une hausse des loyers sur le reste du marché.

Ces exemples illustrent une mécanique connue, décrite dès les années 1970 : contraindre les prix décourage l’investissement, raréfie l’offre et aggrave la pénurie. En France on rappellera utilement qu’en zone tendue, indépendamment de l’encadrement des loyers, les bailleurs ne peuvent augmenter librement les loyers entre deux changements de locataires.

Une impasse politique pour les maires

Contrairement à une idée répandue, l’encadrement des loyers :

• Ne protège pas durablement les plus modestes, sans leur favoriser l’accès au logement
• Favorise les ménages déjà installés au détriment des jeunes et des actifs,
• Alimente les discriminations à l’entrée,
• Pousse au contournement des règles (marchés parallèles, dégradation, retrait du marché,baux civils, airbnb) au détriment des baux de logements nus à usage de résidence principale.
• Bloque la rénovation énergétique du parc

Pour les maires, il s’agit d’un outil politiquement séduisant mais structurellement contreproductif, qui conduit à administrer la pénurie plutôt qu’à la résorber.

Ce que les maires peuvent – et doivent – faire

La seule réponse durable à la crise du logement repose sur une politique de l’offre, à l’échelle locale :

• Libérer le foncier et permettre la densification raisonnée des zones déjà urbanisées ;
• Simplifier drastiquement les règles d’urbanisme et de construction ;
• Restaurer la visibilité et la stabilité fiscales et réglementaires pour l’investissement locatif, en favorisant la location nue à usage de résidence principale ;
• Cesser d’opposer propriétaires et locataires, et reconnaître l’investissement privé comme un maillon essentiel de la chaîne du logement.
• Dresser le plus rapidement possible la cartographie de l’indécence énergétique programmée des logements de sa commune et en particulier celles des logements locatifs.
• Circonscrire un éventuel permis de louer aux zones identifiées comme accueillant des marchands de sommeil.
• Favoriser les transformations d’usage et les conversions de bureaux en logement

Comme le rappelait l’économiste Assar Lindbeck : « Après les bombardements, le contrôle des loyers est le moyen le plus efficace de détruire une ville. »

Conclusion : un choix de responsabilité pour 2026

Depuis plus de cinquante ans, de Hayek à Friedman, puis des travaux fondateurs des années 1970 jusqu’aux méta-analyses les plus récentes, le verdict économique est constant : l’encadrement des loyers est une politique de rationnement qui échoue à protéger durablement les plus fragiles et détruit les conditions mêmes de l’accès au logement.

À l’approche des élections municipales de 2026, le choix est clair :

• Poursuivre l’encadrement des loyers en période de pénurie d’offres, c’est choisir d’alimenter la pénurie, favoriser l’exclusion et l’aggravation de la crise ;
• Changer de cap, c’est assumer une politique courageuse, fondée sur les faits, visant à construire plus, mieux et durablement, favoriser la rénovation énergétique du parc existant, et fluidifier le marché.

L’Institut Sapiens appelle les élus locaux et nationaux à renoncer à cette illusion réglementaire et à engager une refondation pragmatique des politiques du logement, au service du bien commun et de l’avenir de nos villes.

Source : Encadrement des loyers 2026, note de l’Institut Sapiens

Le Journal de l’Agence tient à saluer les auteurs de cette note : Jérôme Revy, Directeur de l’Observatoire Immobilier de l’Institut Sapiens, Arnaud Viallaneix, Arnaud Syoën, Benoit Tezenas, Bernard Cadeau, Yann Jéhanno, Christophe Veyrieres, Henry Buzy-Cazaux, Jean-Marc Torrollion, Norbert Fanchon, Sacha Boyer et Sylvain Bogeat, Experts de l’Observatoire Immobilier de l’Institut Sapiens