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Aucune omission des accessoires du logement loué ne doit intervenir lors d’un congé avec offre de vente au profit du locataire.
Pour protéger votre bailleur et assurer l’efficacité de la vente d’un bien postérieure à un congé pour vente, vérifiez que la liste des accessoires du bien loué figurent au congé pour vente.
Un bail d’habitation constituant la résidence principale du locataire est consenti par un propriétaire à une locataire. Ce contrat de location a pour objet un appartement, une place de parking ainsi qu’une cave. Après le décès du propriétaire, ses héritiers délivrent à la locataire un congé avec offre de vente au terme du bail en cours. Cette offre de vente ne vise pas le parking et la cave.
La cour d’appel déclare ce congé valable. Elle rappelle que le mandat de vente consenti par les héritiers propriétaires porte effectivement sur l’appartement, le parking ainsi que la cave. Elle considère que la référence qui est faite au logement, objet du bail, est suffisante pour informer la locataire du contenu de l’offre et lui permettre de se positionner en connaissance de cause.
L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 précise que le congé fondé sur la décision de vendre le logement doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. La Cour de cassation ne retient pas l’analyse de la cour d’appel. Elle rappelle qu’il appartient aux bailleurs de faire connaître à la locataire les conditions de la vente pour le local pris à bail. L’absence de mention relative à l’emplacement de parking ainsi qu’à la cave est de nature à entraîner l’annulation du congé pour vente. Selon la Haute Juridiction, la cour d’appel qui a validé le congé a violé les textes applicables en la matière.
La sanction d’un congé avec offre de vente non conforme est la nullité du congé. Il est essentiel de veiller à ce que le bailleur ait donné congé dans les conditions légales afin d’assurer l’efficacité du congé mais aussi de la vente projetée.
Cette décision de la Cour de cassation vient dans la lignée de sa jurisprudence. En effet, dans un arrêt de juin 2000, et pour une situation similaire, elle avait considéré qu’un congé n’était pas valable car l’offre de vente ne mentionnait pas les accessoires loués avec le logement principal.
Il s’agissait là aussi d’une cave et d’un parking. Dans une autre affaire, la Haute Cour dispose que l’offre n’est pas valable même si l’ensemble des dépendances et annexes de la propriété données à bail sont considérées comme non essentielles. L’ensemble des éléments mis à disposition des locataires doit impérativement apparaître dans le congé avec offre de vente. Ces précisions peuvent sembler anecdotiques, mais elles ont pourtant un impact majeur sur la validité de l’offre de vente.
Cass. civ. 3, 12 mars 2020, n° 18-14.765.
Cass. civ, 3, 21 juin 2000, n° 98-14.045.
Cass. Civ, 3, 6 avril 2004, n° 02-21.519.
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