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Après la vive déception engendrée par les conclusions du CNR Logement, les professionnels de l’immobilier attendaient avec une certaine impatience l’avis du HCSF pour faciliter l’accès des Français au crédit. Mais les mesures annoncées devraient peu changer la donne…
Le Haut conseil de stabilité financière a annoncé le 13 juin dernier les nouvelles règles d’octroi d’un crédit immobilier. Depuis le 1er janvier 2022, les dossiers des emprunteurs doivent en effet respecter deux règles : ne pas s’engager sur des mensualités de crédit dépassant 35 % des revenus mensuels, et s’endetter sur 25 ans maximum. A noter que les banques ont le droit de déroger à ces règles HCSF pour 20 % de leurs dossiers de crédit immobilier. Dans ces 20 % d’octroi exceptionnel, 80 % doivent permette à financer des résidences principales et 20 % sont libres d’affectation et peuvent donc être affectés à des investissements locatifs ou à des résidences secondaires.
A l’heure où la production de crédits est en chute de 45 % sur un an, un assouplissement de ces règles était fortement espéré, tant au niveau des futurs acquéreurs, des courtiers que des professionnels de l’immobilier. Mais force est de constater que le compte n’y est pas et que les nouvelles mesures s’apparentent plutôt à ce jour à un coup d’épée dans l’eau.
Si les critères d’endettement n’ont pas été modifiés, le HCSF a procédé à des ajustements techniques sur la part de dossiers pouvant déroger à ces recommandations et le pilotage de l’octroi de cette marge. La marge de flexibilité de 20 % est ainsi conservée en l’état mais la part des financements pour des achats hors résidence principale – donc investisseurs essentiellement – passe de 20 % à 30 % au sein de cette marge, soit de 4 à 6 % de la production totale de crédit. 70 % sont réservées aux résidences principales, dont 30 % aux primo-accédants.
« Ce n’est pas un assouplissement, c’est un ajustement technique, à la marge… Les banques utilisent cette marge de flexibilité à seulement 13,8 % au global. Ce système de marge de flexibilité est trop contraignant, compliqué à piloter et on voit qu’il ne fonctionne pas… Il est certain que les annonces de ce jour ne permettront pas le redressement de la production de crédit », analyse Julie Bachet, directrice de Vousfinancer. Même son de cloche du côté de Sophie Ho Thong, directrice juridique, stratégie et communication au sein de Finance Conseil : « Compte tenu des contraintes qui pèsent sur l’offre et la demande et de l’inertie du marché de l’immobilier, nous devrons attendre plus d’un an avant de pouvoir en estimer les premiers bénéfices. »
Autre nouveauté, alors qu’une banque pouvait jusqu’ici être pénalisée si elle avait dépassé son seuil des 20 % de dossiers « hors-normes » sur un trimestre, le HCSF a décidé d’établir dorénavant le calcul sur trois trimestres glissants.
Si les mesures annoncées devraient être profitables aux investisseurs locatifs puisqu’ils pourront désormais être plus nombreux à pouvoir emprunter hors critères, encore faut-il que les banques acceptent de jouer le jeu. « En 2023, cela n’a pas été le cas ! Au 1er trimestre, seuls 3 % de leur production a été accordé hors critères à des investisseurs contre 4 % autorisés, et donc désormais 6 %… », souligne Julie Bachet.
Une situation complexe sur laquelle Le Journal de l’Agence reviendra prochainement via une interview qui portera la vision éclairée de Michel Mouillart, Professeur d’économie à l’université Paris-Ouest et spécialiste de l’économie immobilière.
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