Connaître les différents droits de préemption pour sécuriser vos ventes

Un droit de préemption qu’est-ce que c’est ?

C’est un droit que possède une personne physique ou morale de se substituer à un acquéreur potentiel pour acquérir le bien à sa place, au prix et conditions convenues. 

Quels impacts sur une vente ?

L’agent immobilier doit avoir les bons réflexes pour détecter qu’un ou plusieurs droits de préemption existent pour en informer son client. Une vente conclue sans avoir purgé les droits de préemption applicables peut se voir être annulée. 

Si un droit de préemption existe et que le titulaire de ce droit décide d’acquérir le bien, tout autre futur acquéreur sera évincé.

Quels sont les grands droits de préemption ? Il existe des droits de préemption offerts aux locataires de biens mis en vente :  Le locataire d’un bien non meublé lorsque le bailleur lui donne congé pour vendre (article 15 loi du 6 juillet 1989) Le locataire d’un bien lorsque l’immeuble dans lequel se trouve ce bien comprenant plus de 5 logements est vendu en bloc et qu’un futur acquéreur ne s’engage pas à proroger les baux en cours pour au moins 6 ans (article 10-1 loi du 31 décembre 1975) Le locataire d’un local ou d’un logement lorsque le bailleur décide de vendre son immeuble divisé et donc de constituer des lots (vente après division d’un immeuble en lots) (article 10 loi du 31 décembre 1975) Le preneur d’un bail commercial (article L145-46-1 du code de commerce) Il existe également des droits de préemption offerts à certaines personnes publiques :  Aux sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) sur les biens utilisés par des exploitations rurales pour maintenir la vocation agricole sur une zone précise (article L143-1 code rural et de la pêche maritime) Le Droit de Préemption Urbain (DPU) offert aux communes pour réaliser sur une zone un projet d’intérêt général (création de logements sociaux, d’équipements collectifs…) (article L211-1 code de l’urbanisme).  Aux communes sur les fonds artisanaux, fonds de commerce ou baux commerciaux qui se trouvent dans un périmètre de protection du commerce et de l’artisanat de proximité (article L214-1 code de l’urbanisme).

Précisions sur les droits de préemption des locataires

Le bailleur, ou l’agent immobilier s’il est mandaté pour cette mission, se charge de transmettre une notification au locataire l’informant de la vente et de son droit de préemption. Elle comprend le prix et les conditions de la vente projetée pour valoir offre de vente. Le locataire a généralement 2 mois pour répondre à compter de la réception de l’offre. Il a toutefois 4 mois si la vente porte sur au moins 5 logements (article 10-1 loi du 31 décembre 1975) et 1 mois s’il est locataire d’un local commercial (article L145-46-1 du code de commerce).

• Pour en savoir plus sur la mise en œuvre du droit de préemption du locataire d’un bien non meublé, retrouvez notre fiche pratique sur la vente d’un bien loué et le droit de préemption du locataire. 

Focus sur le droit de préemption urbain (DPU)

Notre attention se porte principalement sur le Droit de Préemption Urbain qui est le droit de préemption le plus utilisé au sein des transactions immobilières. 

Ce droit de préemption est ouvert à la commune lorsque le Bien vendu se trouve dans une zone définie par le conseil municipal. Pour savoir si le bien fait partie d’une zone de préemption, il convient de contacter le service urbanisme de la mairie. Elle vous indiquera si votre bien se trouve dans une zone préemptable et plus précisément s’il est dans une zone de préemption simple ou de préemption renforcée. 

Quels biens sont concernés ?

Tout dépend du type de zone :

Dans une zone sur laquelle s’applique un droit de préemption simple : tous les biens situés dans ces zones sont soumis au droit de préemption urbain exceptés 

• Les lots dans les copropriétés dont le règlement de copropriété a été rédigé depuis plus de 10 ans
• Les biens achevés depuis moins de 4 ans.

Ainsi les lots de copropriété sont préemptables lorsqu’ils sont achevés depuis plus de 4 ans et tant que le réglement n’a pas encore eu 10 ans. 

Dans une zone sur laquelle s’applique un droit de préemption renforcé : tous les biens sans exception sont soumis au droit de préemption. 

Comment purger ce droit ?

Lorsqu’un bien vendu se trouve dans une de ces zones, une Déclaration d’Intention d’Aliéner (ou DIA) doit être envoyée à la commune pour l’informer de l’opération. Elle vaut offre de vente, elle doit alors contenir le prix et les conditions de la vente projetée. 

• En principe, cette DIA est envoyée par le notaire après la signature du compromis. Il  est donc important d’inclure dans ce contrat une condition suspensive de non préemption par la commune. 

Quel délai de traitement pour la commune ?

La commune à partir de la réception de cette DIA a 2 mois pour se positionner. 

Au terme de ces 2 mois, elle est présumée avoir refusé l’offre si elle ne s’est pas prononcée.

Elle peut sinon, dans le délai : 

• Accepter l’offre : elle  se substitue alors automatiquement à la personne qui se portait Acquéreur. La vente est parfaite puisqu’elle achète au prix et aux conditions fixées initialement.
• Refuser l’offre : la condition suspensive sera levée et la vente avec l’Acquéreur pourra être conclue.
  Si la vente n’est finalement pas conclue et que le Vendeur souhaite vendre à des conditions plus avantageuses, une nouvelle offre devra être notifiée à la commune.
• Négocier le prix : le vendeur pourra alors accepter l’offre ou décider de maintenir son offre. S’il maintient son offre, la commune va pouvoir renoncer ou accepter l’offre. 

🔎 Le coin des experts : La commune ne peut utiliser son droit de préemption que si elle justifie de la réalisation d’une opération d’intérêt général sur le bien ou le terrain. Par exemple la création de logements sociaux, l’implantation d’équipements collectifs, etc… De ce fait, le DPU prime sur celui d’un locataire lorsqu’il est également titulaire d’un droit de préemption. La commune ne peut donc pas juste préempter pour nuire au vendeur.

 

Qu’en est-il des honoraires d’agence ?

Lorsque c’est un locataire qui est titulaire d’un droit de préemption, la jurisprudence considère qu’il ne sera jamais redevable des honoraires d’agence. Autrement dit, lorsqu’un mandat est charge acquéreur, l’agence ne pourra percevoir ses honoraires. L’offre de vente faite au locataire ne doit par ailleurs pas les contenir.
Lorsque nous sommes charge vendeur, il n’y a ici aucune problématique et les honoraires seront dûs à l’agent immobilier. 

⚠️ Rappelons qu’il est interdit de modifier la charge des honoraires après la prise d’un mandat et qu’il est également interdit de prendre un mandat charge acquéreur lorsque le barème de l’agence fixe les honoraires à la charge vendeur. Il est donc essentiel de bien s’informer sur la situation du bien avant d’accepter le mandat !

Lorsque c’est une commune ou une SAFER qui est titulaire d’un droit de préemption, la DIA envoyée par le notaire doit impérativement indiquer le montant des honoraires de l’agent, qui sont à payer en plus du prix de vente (dans la situation ou l’on est en charge acquéreur donc). 

Si les honoraires sont à la charge du vendeur en revanche, le montant du prix de vente dans la DIA ne devra pas les contenir puisque le vendeur seul en sera redevable. Ces honoraires seront donc dus par le vendeur une fois la vente signée.

Retrouvez notre fiche pratique sur “les différents droits de préemption” !

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