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Partons de la base, un agent immobilier n’a droit à rémunération que si un mandat est signé et qu’une vente est conclue.
Une vente est considérée comme conclue lorsque les parties s’accordent sur le prix et la chose vendue et que toutes les conditions suspensives sont levées.
En pratique, donc, l’agent immobilier a droit à ses honoraires :
En effet, juridiquement l’acte authentique n’est pas le seul acte permettant d’attester qu’une vente est conclue. Le compromis permet également de rassembler les accords des Vendeurs et des Acquéreurs sur le Bien à vendre et son prix.
Mais attention, la subtilité étant que la vente ne sera considérée comme conclue que si les conditions suspensives sont réalisées !
Au-delà, même si la vente n’est pas conclue, l’agent immobilier peut dans certains cas réclamer une indemnité compensatrice pour réparer le préjudice qu’il subit suite à la perte de sa rémunération.
Il faut bien parler ici “d’indemnité compensatrice” et non pas directement des “honoraires”. Cette indemnité peut très bien devoir être versée par la partie qui n’a pas la charge des honoraires.
Pour réclamer cette indemnité, l’agent immobilier devra nécessairement se fonder sur une faute commise soit par le Vendeur, soit par l’Acquéreur, soit les deux parties.
Dans le cas où un avant-contrat est signé et toutes les conditions suspensives sont levées, mais une des parties ne souhaite plus régulariser la vente, sans justification : ce désistement est considéré comme une faute puisque les parties s’étaient engagées définitivement par l’avant-contrat. Mais dans ce cas-là, la vente est considérée comme parfaite et l’agence sera en droit de demander directement ses honoraires.
Si un Acquéreur, par son comportement, empêche la bonne réalisation d’une condition suspensive (par exemple en ne faisant pas les démarches de demande de prêt, ou à des conditions différentes de celles prévues), la vente ne sera pas conclue, et donc les honoraires de l’agent ne seront pas dus.
Cette inertie de l’Acquéreur sera qualifiée de faute susceptible de permettre une indemnisation.
En revanche, si l’Acquéreur n’obtient pas son prêt alors qu’il a effectué toutes les diligences nécessaires, l’agent ne pourra demander réparation de son préjudice. Idem si l’Acquéreur se rétracte pendant le délai légal SRU.
Côté Vendeur, s’il refuse une offre d’achat proposée au prix fixé dans le mandat, cela n’est pas une faute. Il conserve en effet sa liberté contractuelle à ce stade.
Mais cela peut toutefois être fautif si le Vendeur contracte directement avec un Acquéreur que l’agence lui avait présenté… Mais sans le concours de l’agence ! L’agent immobilier devra cependant prouver qu’il a joué un rôle important dans leur rencontre et pour cela l’existence d’un bon de visite pourrait fortement appuyer sa demande.
À noter que si un mandat exclusif est conclu, l’agent pourra percevoir dans tous les cas ses honoraires même si une vente est conclue avec une autre agence ou avec un Acquéreur en direct. À condition évidemment, que la vente soit bien conclue ! La clause d’exclusivité ou clause pénale devra apparaître en caractères très apparents dans le mandat.
Une simple formalité peut renverser la donne :
Si dans le mandat de vente le Vendeur donne pouvoir à l’agence de signer un avant-contrat avec un Acquéreur à sa place, au prix et conditions prévues dans le mandat. Dans ce cas-là le mandataire pourrait engager le Vendeur dans la vente et sa rétractation par la suite pourrait constituer une faute.
Ce pouvoir, bien que valable, est peu utilisé puisqu’il est lourd de responsabilité pour l’agent immobilier. Il va devoir en effet représenter le Vendeur en signant l’avant-contrat à sa place. Le Vendeur peut par ailleurs être sceptique à l’idée d’être dessaisi de son pouvoir de signature.
Dans le cas où une promesse unilatérale de vente est signée, seul le Vendeur est engagé (contrairement au compromis où les deux parties sont engagées), l’Acquéreur n’a pas l’obligation de lever l’option et donc n’est pas engagé.
S’il ne lève pas cette option, la vente ne sera pas conclue, mais ce refus ne sera pas considéré comme une faute susceptible d’engager sa responsabilité. Dans ce cas, le Vendeur aura droit au montant de l’indemnité d’immobilisation, qui est prévue dans toutes les promesses unilatérales de vente.
La conclusion d’une promesse unilatérale de vente est donc bien moins sécurisante qu’un compromis de vente pour l’agent immobilier, qui peut se voir être privé de ses honoraires sans avoir la capacité de demander une indemnité compensatrice.
Les promesses unilatérales de vente sont très souvent signées par les notaires, d’où l’intérêt pour l’Agence immobilière de rédiger elle-même ses compromis, et avec MyNotary !
Il arrive parfois qu’une agence présente un futur acquéreur à un Vendeur mais que la vente n’a pas lieu puisqu’une autre personne utilise son droit de préemption pour acheter le bien.
Il est en effet offert à certaines personnes un droit pour acquérir un bien en priorité, ce qui peut être le cas d’une Commune ou encore d’un locataire.
Cette solution est la même en cas de préemption de la Safer ou du preneur rural.
Pour en savoir plus sur la vente d’un bien loué et sur le droit de préemption du locataire, retrouvez notre fiche pratique à télécharger gratuitement par ici.
Au niveau du mandat, l’agent immobilier pourrait avoir tendance à insérer une clause dans le mandat, qui oblige le Vendeur à signer un contrat avec un Acquéreur qu’il lui présentera, au prix et conditions convenues dans le mandat.
Toutefois cette clause n’est pas valable. Elle est par ailleurs de plus en plus souvent retoquée par l’Autorité de la Concurrence.
En ce qui concerne la clause pénale insérée dans le mandat et qui prévoit que les honoraires seront dus à l’agent, elle ne fonctionnera pas dans l’hypothèse où la vente n’est pas finalisée. Son rôle sera seulement de permettre à l’agent de toucher ses honoraires même si la vente a lieu sans son intervention, mais la vente doit bien être conclue à la fin !
La seule possibilité offerte à l’agence sera d’insérer, comme vu précédemment, une clause lui donnant le pouvoir d’engager le Vendeur en signant une promesse ou un compromis à sa place.
Au niveau de l’avant-contrat, la clause qui oblige le versement des honoraires alors qu’une condition suspensive ne se réalise pas n’est pas valable. L’agent ne pourra demander une indemnisation que si une condition suspensive ne se réalise pas du fait d’une partie.
Références
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 10 octobre 2018, 16-21.044
Cour d’appel, Toulouse, 1re chambre, 1re section, 13 Avril 2015 – n° 14/02551
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Par Sam, il y a 9 mois
Bonjour , je passe des annonces un peu partout où je fais savoir que je reprendre des entreprises à telle ou telle condition (chiffres d’affaires , nombre de salariés etc ) . Un prestataire me contacte et me fait savoir qu’il a une offre qui pourrait m’interesser . Il me demande de signer une Declaration de confidentialité concernant l’entreprise qu’il me présente à l’achat . Dans la déclaration de confidentialité se trouve un mandat de representation avec des stipulations sur des honoraires à payer en cas de cession de l’entreprise .Le mandat suit-il le même régime que le mandat immobilier dans une vente immobiliere tel que vous le décrivez dans l’article supra avec les mêmes obligations et la même jurisprudence ? merci
Par MyNotary, il y a 10 mois
Bonjour,
Si la vente n’est pas conclue, l’agent ne peut pas percevoir ses honoraires, mais peut réclamer une indemnité compensatrice à la partie fautive, même si ce n’est pas elle qui avait la charge des honoraires. Cette indemnité vient compenser la perte de l’agent suite à la faute commise : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000036930055/
Si jamais l’acquéreur conteste cette indemnité, c’est le juge qui tranchera et fixera son montant. Les juges étant souvent sévères avec les agences, le montant n’atteindra pas forcément 100 % des honoraires.
L’équipe MyNotary
Par DELATRE, il y a 10 mois
Bonjour ,
Article pragmatique et logique
Question
Vous ne mentionnez pas le montant des indemnités à verser à l’agent dans le cas ou l’acquéreur n’a volontairement pas levé une condition suspensive afin de s’en affranchir.
Dans le cas ou le mandat prévoyait le partage des honoraires entre vendeur et acquéreur et compte tenu du fait que l’acquéreur est fautif , le montant de l’indemnité est-il égal à la totalité des honoraires à percevoir ?
Et avez-vous dans ce cas, une jurisprudence qui confirme cette règle ?
Merci