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« 2023, annus horribilis pour l’immobilier », Bernard Cadeau, ancien président d’Orpi

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Si le mois de janvier est le temps des vœux pour l’année à venir, c’est aussi celui du bilan de l’année passée. Retour sur la situation du logement en 2023 et les conséquences qui risquent d’en découler.

photo : bernard cadeau

Il n’est pas bon, c’est un euphémisme ! La crise conjoncturelle ajoutée à la crise structurelle forme un cocktail indigeste aux multiples effets de bord. Rarement tous les indicateurs ont été aussi négatifs !

La remontée brutale des taux d’intérêt, conséquence de la politique anti-inflation des banques centrales, a éloigné du marché de nombreux candidats à l’acquisition, en les privant d’un quart de leur pouvoir d’achat. Le volume des prêts est identique à 2016 ! Les primo-accédants sont particulièrement touchés. Les prix ne sont pas encore au bon niveau et le marché se bloque. Par un effet mécanique, le marché locatif déjà sous tension commence à se bloquer, les locataires hésitant à quitter leur logement au vu des difficultés à en retrouver un. Le spectre du calendrier rigide de la rénovation énergétique effraie car 5 millions de logements pourraient disparaître du marché locatif en quelques années. La construction neuve est en berne et de nombreux emplois sont menacés dans la filière de bâtiment.

 

« La crise du logement conditionne l’emploi donc le dynamisme des territoires ! »

 

Tous ces évènements interviennent dans un contexte de pénurie de logements, neufs comme existants, à rénover ou pas. Le choc de l’offre autrefois promis n’est pas venu, et nous pouvons légitimement nous interroger sur la pertinence de certaines décisions. Le mieux est souvent l’ennemi du bien. Il en va ainsi de la suppression de la taxe d’habitation, promesse électorale de 2017. Sur le papier, elle redonne du pouvoir d’achat, mais la taxe foncière augmente, les maires n’ont pas de visibilité sur leurs ressources à venir et hésitent à construire : comment en effet planifier sereinement les futurs équipements publics tels que les crèches et piscines ? Cette suppression est injuste pour les bailleurs qui continuent de payer une taxe foncière augmentée ! Où est l’équité ? La ZAN contracte un peu plus l’obtention des permis de construire alors que nous sommes nettement moins peuplés au km2 que nos voisins.

 

De la crise du logement pourrait naître la prochaine crise sociale

La crise du logement conditionne l’emploi donc le dynamisme des territoires ; comment imaginer la réindustrialisation du pays et le plein emploi sans mobilité professionnelle, si les salariés ne peuvent pas se loger à proximité de leur travail ? Notons au passage l’enjeu environnemental et financier : au prix du carburant, comment faire plus d’une heure de route chaque jour en voiture pour aller travailler ?

Outre l’emploi, d’autres risques sociaux pointent chez les étudiants qui hésitent à quitter le foyer familial et renoncent à poursuivre leurs études faute de logement décent et abordable ; la démographie baisse ; la volonté d’enfants est impactée par les mauvaises conditions de logement ; en cas de séparation, faute de se reloger rapidement, la promiscuité imposée pose un risque de violences. Prenons garde à ce que la prochaine crise sociale ne vienne pas du logement !

Bref que de temps perdu pour le futur ! Tout ce qui ne se construit pas ou ne se rénove pas maintenant, grossira le déficit de logements dans les quatre prochaines années ! L’état manquerait-il de données fiables, exhaustives récentes et accessibles aux acteurs du logement ? La Cour des comptes estime que les données publiques sur le logement sont trop fragiles pour permettre un pilotage suffisant. C’est bien là que le bât blesse !
Faut-il redire que le logement, outre trois points de PIB, est d’abord un enjeu sociétal ? Un pays bien logé est un pays apaisé.

L’Etat stratège se serait-il mué en état pompier ?

 

 

Bernard Cadeau

Bernard Cadeau a débuté une carrière d’agent immobilier en 1979 en achetant une agence membre du réseau Orpi. Après avoir occupé différentes fonctions locales et nationales, il a dirigé Orpi France durant 18 ans dont 12 en qualité de président national.
Au cours de ces années, il s’est attaché à faire progresser la notoriété de la marque Orpi, sa performance commerciale, l’élargissement des métiers ainsi que son influence médiatique.
Homme de projets et de convictions, il s’est toujours attaché à raisonner globalement et dans l’intérêt de la profession. Il est ainsi Co fondateur du système de partage de mandats AMEPI, du portail Bien ici ;il a siégé au CNTGI .
Passionné par les sujets économiques, politiques et sociétaux, il intervient dans de nombreux débats ; il est le référent logement de l’Institut Sapiens.
Il est reconnu comme l’un des spécialistes du logement et de l’immobilier en France.
Il est également chroniqueur et conseil.
Il est enfin, à ce jour, Délégué général de Partage+, association dont l’ambition est de fédérer l’ensemble des systèmes de partage de mandats exclusifs ainsi que tous les professionnels qui ne partagent pas encore leurs mandats.

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