Un marché immobilier qui sort lentement de sa léthargie
Semblant accompagner l’arrivée du printemps, le marché immobilier sort doucement de sa léthargie et un vent d’optimisme se fait jour parmi les services de négociation. La plupart ont retrouvé de l’activité même si les mandats sont encore loin d’affluer. Seuls 25 % de nos correspondants contre 69 % fin décembre prévoient encore une perte d’activité pour les deux mois à venir, 57 % pensent que celle-ci va demeurer stable et 18 % qu’elle sera en hausse. « Le marché me semble plus dynamique que l’année dernière, les acheteurs négocient et les vendeurs quand ils ont un client solvable vendent » se rassure M. PELLUCHON à Nancy.
Il est vrai que les banques ayant reconstitué leurs marges au dernier trimestre 2023, recommencent à ouvrir les vannes du crédit. Il était temps car, selon la Banque de France, le volume des crédits immobiliers a chuté de 41 % l’an passé.
Or, sans crédit pas d’achat immobilier, ce qui élimine d’office tous les primo-accédants et, en particulier, les acquéreurs dans le neuf, ce qui conduit à des mises en chantier en chute libre depuis 1998, leur nombre s’élevant fin février à 291 000 alors qu’il culminait à 500 000 en 2007.
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Des prix qui s’assagissent
D’un mois sur l’autre, le marché finit par retrouver un certain équilibre entre l’offre et la demande de biens immobiliers. Il faut dire que les médias, à force d’insister sur la crise que connaît le secteur, poussent fortement les vendeurs à modérer leurs exigences sur les prix. D’autant qu’il faut rajouter la note énergétique obtenue à l’issue du diagnostic de performance énergétique qui peut se traduire par une décote plus ou moins importante suivant la localisation du bien.
Ceci étant, même si les prix demeurent toujours trop élevés pour déterminer une reprise du marché, leur stabilisation dans un nombre de plus en plus important de régions améliore la tendance. C’est ainsi que la proportion des négociateurs à prédire une baisse des prix pour les logements se réduit fortement de 81% à 51% pour les deux mois à venir, celle prévoyant leur stabilité s’élevant alors à 49 %, les hausses n’apparaissant nulle part. Pour les commerces, cette proportion des baissiers demeure plus importante avec 58 %. En ce qui concerne les prix des terrains, la proportion des négociateurs la prévoyant chute de 61 % à 35 %, 62 % préférant leur stabilité et 3 % leur hausse.
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La difficulté d’apprécier le bon délai entre la vente et l’achat
Dans un marché baissier, abandonné par les primo-accédants, la question posée est : faut-il que je diffère mon projet en attendant la remontée des prix ou faut-il que je vende le plus tôt possible avant l’acquisition d’un bien futur. La réponse de 90 % de nos correspondants est la vente en premier. Attendre c’est laisser se dévaloriser le bien qui financera pour l’essentiel le projet d’achat. Grâce à internet et au développement des ventes interactives telles que 36h immo, il est maintenant possible de décider la date de la vente voire de coupler revente et achat sur une période très courte. Encore faut-il que le marché offre suffisamment d’opportunité pour satisfaire la demande.
Coté terrain, les avis sont toujours très partagés. Si 66 % des opinions recueillies privilégient la vente, 8 % conseillent d’attendre et 26 % l’achat. L’acquisition d’un terrain est une décision qui intervient quelque temps avant la vente des logements qu’on désire y construire. Toute la difficulté est d’apprécier le temps qui doit s’écouler entre ces deux moments et d’anticiper l’évolution du marché pendant cette période. Pour les 2/3 de nos correspondants, il faut vendre dès à présent les biens qui financeront l’acquisition d’un terrain.
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Les locations de courte durée au détriment de la location à l’année
Parmi les éléments qui obèrent l’évolution du marché immobilier, l’essor de l’immobilier de tourisme par l’intermédiaire de plateformes internet pose problème.
Suivant Eurostat, en 2019 ce sont 109 millions de nuitées qui ont été enregistrées en France soit un cinquième du nombre total de nuitées enregistrées dans l’Union européenne. On estime à 800 000 le nombre de meublés de tourisme sur notre territoire, l’offre se faisant en partie au détriment d’une offre de location à l’année. Son développement très rapide est lié à un double avantage, l’un réglementaire puisque la rénovation énergétique prévue par la loi Climat ne s’applique pas à la location touristique de courte durée, et l’autre fiscal grâce à un abattement de 50 % plafonné à 77 700 € des revenus annuels tirés de la location et même de 71 % si le meublé est classé au titre du Code du tourisme avec un plafond de 188 700 €. Mais ce régime très avantageux est en train d’être réformé pour permettre de remédier aux déséquilibres du marché locatif.