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Si le marché immobilier de prestige a connu, en 2024, un net ralentissement de son activité, ce dernier affiche une remarquable stabilité des prix. Les raisons de cette résilience ? Des fondamentaux solides, une offre rare et une clientèle haut de gamme peu exposée aux contraintes de financement. Décryptage de ce marché de niche dans le cadre d’une conférence de presse organisée par le portail Belles Demeures.
En 2024, l’immobilier de prestige a représenté seulement 3,9 % des transactions immobilières en France, soit environ 33 000 ventes sur un total de 845 000. Pour autant, ce segment a concentré 17 % de la valeur totale des échanges, soulignant son importance économique et son poids stratégique.
Pour analyser ce marché, Belles Demeures segmente les biens en trois catégories selon les prix pratiqués par territoire :
Cette segmentation révèle des dynamiques variées. Le segment « Premium» domine en volume : 79,2 % à Paris, 81,8 % dans les 5 départements exceptionnels et 87,6 % dans le reste des départements. L’« Ultra-luxe », avec environ 400 transactions en 2024, pèse, quant à lui, plus lourd dans les départements comme les Alpes-Maritimes ou le Var.
A l’instar du marché immobilier traditionnel, l’année 2024 a été difficile pour l’immobilier de prestige, avec une baisse de 20 % des volumes de transactions, soit 9 000 ventes de moins qu’en 2023. Le segment premium a absorbé l’essentiel de ce repli avec 90 % des volumes concernés, tandis que l’ultra-luxe a enregistré une chute spectaculaire de 55 %, passant de près de 1 000 ventes en 2023 à 430 en 2024. « C’est le segment ultra-luxe qui enregistre la chute la plus importante de l’activité, alors qu’il est en théorie le moins sensible au crédit. C’est un signe d’ajustement conjoncturel qui montre sa forte exposition aux incertitudes macro-économiques », analyse Thomas Lefebvre, vice-président Data chez Belles Demeures.
Malgré ce ralentissement, la demande montre des signes de redressement depuis début 2024. Selon le nouvel indice d’évolution de la demande de Belles Demeures, les intentions d’achat sur le marché de prestige ont en effet progressé de 8,8 % en un an, contre 7 % pour le marché traditionnel. Ce rebond, bien que modeste, témoigne d’une reconstitution progressive de la confiance.
« La reprise de la demande en 2024 a été nette sur les segments premium et luxe, où les intentions d’achat sont reparties à la hausse dès le début d’année. Sur le marché de l’ultra-luxe, les signaux de reprise sont plus hésitants. Pourtant peu sensible au crédit, cette demande est en revanche exposée à l’incertitude géopolitique et institutionnelle », précise Thomas Lefebvre.
Contrairement au marché immobilier global, qui a vu ses prix reculer de 2,5 % en 2024, le segment du prestige affiche une stabilité, avec une légère hausse de 0,4 % sur deux ans. Force est de constater tout de même que les dynamiques varient toutefois selon les segments. Le « Premium », porté par une demande soutenue, affiche ainsi une hausse de 1,4 %. Avec une baisse de 0,4 %, le « Luxe » enregistre, quant à lui, un léger ajustement, tandis que l’ « Ultra-luxe », soutenu par la rareté des biens d’exception, voit ses prix augmenter de 5,3 %.
« Le marché immobilier haut de gamme a retrouvé une bonne dynamique depuis début 2025 grâce au mix baisse des prix et baisse des taux d’intérêt. La demande est soutenue, notamment à Paris et sur la côte Atlantique », souligne Richard Tzipine, directeur général de Barnes.
Le marché de l’immobilier de prestige reste en effet fortement concentré géographiquement. Environ 80 % des transactions premium se réalisent dans 20 départements, dont 30 % en Île-de-France. Le segment du luxe se focalise, quant à lui, principalement en Ile-de-France et en Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA), qui captent plus de la moitié des ventes. Quant à l’ultra-luxe, PACA domine avec 40 % des transactions, notamment dans les Alpes-Maritimes, le Var et les Bouches-du-Rhône. Autant des zones à forte attractivité qui garantissent ainsi une demande constante pour les biens rares.
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