Dans ces conditions, on se raccroche aux réactions et événements qui redonnent le moral. Et c’est notamment le cas s’agissant des conditions des crédits immobiliers pour les projets résidentiels, qui n’encaissent pas encore les effets des événements. Et tant mieux pour les candidats à l’acquisition…
C’est ainsi que le baromètre affiche pour ce début de mois d’octobre 2025 une relative stabilité des taux sur la totalité des maturités (à peine quelques remontées entre 0,05% et 0,10%), compte tenu de la proximité de fin d’année (déjà) et de décisions plus nettes concernant les orientations politiques et budgétaires du gouvernement.
On observera que les fourchettes d’écart, quelques soient les durées sont toujours très étroites, soit :
- Prêts relais : entre 3,55 et 3,85 % (taux indiqués hors assurance de prêt)
- Prêts sur 15 ans : entre 3,30 % et 3,45 %
- Prêts sur 20 ans : entre 3,40 % et 3,55 %
- Prêts au-delà de 20 ans : entre 3 ,55 % et 3,75 %.
Facteurs et tendances influençant les taux immobiliers
Si l’on rentre dans les détails des principaux facteurs ayant une incidence sur ces grilles, on trouve en tout premier lieu les tensions sur les taux des emprunts d’État. La dégradation de la notation de la France avait été anticipée dès le mois d’août par les marchés. La publication de la rétrogradation en A+ par Fitch n’a donc tout d’abord pas eu d’impact sur l’OAT (Obligation Assimilable du Trésor) avec des taux entre 3,50 % et 3,55 %, faisant dire ou écrire à certains que, malgré sa situation, la France maintiendrait sa dette à ce niveau de pricing.
Sauf que la poursuite de l’enfoncement de la dette et l’absence de consensus politique pour trouver des pistes sérieuses de désendettement pèsent bien sur les taux, avec le franchissement fin de semaine dernière de la barre des 3,60 %. Or, si le taux de l’OAT 10 ans n’a pas d’effet direct sur les taux des crédits immobiliers, il a en revanche une influence sur la fixation des barèmes au regard du risque lié aux encours bancaires portés quasi exclusivement en taux fixe.
La répercussion est pour l’heure encore minime, car les banques disposent de marges de manœuvre sur les dépôts qui leur sont confiés et d’un niveau de risque très bien maîtrisé. Mais l’allongement très net de la durée initiale des prêts immobiliers (21 ans résolus désormais) ralentit la rotation des encours et va peser à terme sur la rentabilité des crédits, surtout en cas de dégradation de l’emploi et donc de la solvabilité des ménages.
Ensuite, la tension permanente de l’offre de logements empêche tout ajustement à la baisse du marché immobilier. Toutefois, rien ne garantit que le marché puisse tenir ce niveau de prix, et les banques redoutent une baisse – notamment sur les biens d’une valeur importante –, en cas de choc socio-économique. D’où le durcissement sensible des demandes d’apport personnel (entre 10 et 15 %) au-delà des seuls droits de mutation.
Si l’on ajoute à tout cela la poursuite des défaillances d’entreprises, l’absence de visibilité sur les orientations politiques envers le logement et une production constatée, ou en gestation (car les statistiques de la Banque de France reflètent les dossiers accordés avant l’été), de nouveaux crédits immobiliers pour 2025 correspondant aux anticipations des directions des banques – voire un peu au-delà –, celles-ci considèrent qu’elles n’ont aucune raison de se montrer plus téméraires dans leur politique d’octroi sur la fin d’année.
Elles préfèrent miser sur la qualité du projet, tant dans le montage financier que dans l’accompagnement sur les travaux de rénovation, pour sécuriser le coût d’habitation du bien et la pérennisation de sa valeur. C’est pourquoi plusieurs établissements de crédit proposent des décotes de taux en contrepartie de travaux réalisés, ou des offres coups de pouce aux primo-accédants pour acheter un bien déjà aux normes.
Quant au marché lui-même, il attend… activement, car les professionnels se bougent et tentent d’innover. Mais nous sommes toujours dans l’espoir d’une prise de conscience avérée des politiques, et surtout concrétisée par la mise en place d’un véritable Plan Logement à moyen-long terme qui permettra de répondre dans le temps au déficit de biens à la location (la rentrée universitaire est à nouveau une catastrophe pour les étudiants), et à l’achat résidentiel, tandis que les comportements sociaux se sont profondément modifiés.
Alors, je me répète, mais l’incertitude et l’instabilité ne font pas bon ménage avec la finance.