Observatoire des loyers : hausse généralisée et rapprochement inattendu avec le parc social

Selon l’étude de l’Anil, les loyers du parc privé ont augmenté dans toutes les villes couvertes par les OLL entre le 1^er janvier 2023 et le 1er janvier 2024. Les progressions varient de +1 % à +6 % selon les agglomérations, avec une tendance très proche de l’évolution de l’Indice de référence des loyers (IRL), fixé en moyenne à +3,5 % sur la période.

Cette proximité s’explique en grande partie par l’application du dispositif d’encadrement des loyers dans les zones tendues : l’IRL constitue le plafond d’augmentation annuel en cours de bail, au renouvellement ou à la remise en location. Même dans certaines villes sous encadrement, des hausses légèrement supérieures à l’IRL ont été observées, sans pour autant s’en écarter fortement.

Des disparités territoriales toujours très marquées

L’étude met en évidence de fortes disparités géographiques dans les niveaux de loyers du parc privé. Selon les données de l’édition 2026, les écarts entre agglomérations peuvent en effet atteindre un rapport de 1 à 3,5.

Pour les appartements de trois pièces, les loyers médians hors charges varient ainsi de 6,8 euros/m² dans certaines villes moyennes, comme Bressuire, à 24,2 euros/m² à Paris intra-muros.

Les valeurs les plus élevées s’observent dans les grandes métropoles et zones dynamiques : Aix-Marseille (12,1 €/m²), Montpellier (12 €/m²), Lyon (11,9 €/m²), Bordeaux (11,5 €/m²), ainsi que sur les littoraux atlantique et méditerranéen (Fréjus 13,1 €/m², Saint-Tropez 13,4 €/m²) et en Haute-Savoie près de la frontière suisse (Annemasse 14,5 €/m², Annecy 13,2 €/m²) ou encore en région parisienne (15,9 €/m²).

A l’inverse, des villes comme Châteauroux, Montbéliard ou Alençon affichent des loyers sous la barre des 9 euros/m².

Le privé concurrence désormais le social

Afin de comparer les loyers du parc privé et du parc social, ce nouvel opus de l’étude de l’Anil a introduit un nouvel indicateur. Concrètement, ce dernier met en regard les loyers les plus élevés du logement social avec les loyers les plus bas du parc privé. L’objectif ? Mesurer l’écart réel entre les deux marchés.

Et force est de constater que les résultats sont pour le moins surprenants. Si le locatif privé reste globalement moins accessible que le locatif social, dans un quart des cas, les loyers les plus bas du privé sont inférieurs aux loyers les plus élevés du social. Une situation qui révèle ainsi un rapport de concurrence plutôt que de complémentarité entre les deux parcs.