La vacance des logements constitue une problématique majeure dans le contexte actuel de crise du logement en France. Une part significative de ces biens est immobilisée en raison de situations juridiques complexes, notamment les indivisions successorales ou post-communautaires. Dans le cadre d’une succession, le décès d’une personne entraîne souvent la constitution d’une indivision entre héritiers, chacun détenant une quote-part du patrimoine.
Or, le droit français organise cette situation autour de deux principes simples mais potentiellement contradictoires :
- d’une part, l’article 815 du code civil prévoit que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué [..] »,
- et d’autre part, l’article 545 du même code, protège le droit de propriété en interdisant toute cession forcée.
Cette contradiction peut conduire à des blocages persistants entraînant des situations d’enlisement juridique pendant plusieurs années, et rendant certains biens totalement inexploitables. Or, les territoires ruraux sont particulièrement touchés, avec des pertes de foncier dans un contexte de sobriété foncière liée à l’objectif de « zéro artificialisation nette ».
Face à ces enjeux, une évolution du cadre juridique apparaissait nécessaire afin de fluidifier les sorties d’indivision, accélérer le règlement des successions et réduire la vacance immobilière. Dans un contexte où environ 4,1 millions de personnes sont mal-logées en France, la lutte contre la vacance des logements est devenue un enjeu prioritaire d’intérêt général (1).
La loi n° 2026-248 du 7 avril 20262, entrée en vigueur le 9 avril 2026, apporte des évolutions majeures, notamment, en matière d’indivision et de partage judiciaire, avec des conséquences directes sur les ventes immobilières.
Un rappel du principe d’unanimité pour la vente d’un bien indivis
L’article 815-3 du code civil consacre un principe d’unanimité (3) pour effectuer tout acte qui ne ressortirait pas de l’exploitation normale des biens indivis, mais aussi pour effectuer tout acte de disposition (autres que ceux visés à l’alinéa 34 dudit article).
Ce principe d’unanimité signifie, notamment, que tous les indivisaires doivent consentir à la vente d’un bien immobilier indivis et qu’un indivisaire, même minoritaire, peut bloquer une procédure de mise en vente.
Ce faisant, la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 étend le champ des exceptions et fluidifie les modalités de mise en vente.
La vente d’un bien indivis à la majorité qualifiée : les dispositifs existants et inchangés
L’alinéa 3 (5) de l’article 815-3 du code civil prévoit que lorsqu’un ou plusieurs indivisaires détiennent au moins 2/3 des droits indivis, ils peuvent, sans recueillir l’unanimité, décider de vendre les meubles dépendant de l’indivision dans le but de faire face aux dettes et charges communes (telles que frais d’entretien, impôts, ou dettes contractées pour la conservation du bien).
Cette dérogation au principe d’unanimité vise une gestion efficace de l’indivision, mais elle n’est applicable qu’aux biens meubles et sous certaines réserves (= faire face aux dettes et charges communes). Ces modalités de vente de gré à gré excluent de facto les ventes immobilières.
L’article 815-5-1 du code civil instaure également un mécanisme permettant de surmonter les blocages en autorisant, sous conditions, la vente d’un immeuble indivis sans unanimité, mais par licitation (6).
Ainsi, lorsque des indivisaires détenant au moins 2/3 des droits souhaitent aliéner l’immeuble indivis, ils doivent formaliser leur intention devant notaire, lequel la notifie aux opposants.
En cas d’opposition ou d’absence de réponse dans un délai de 3 mois, un procès-verbal est dressé, ouvrant la possibilité de saisir le tribunal judiciaire.
Celui-ci peut alors autoriser la vente de l’immeuble indivis dès lors qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires opposants.
Dans ce cas, l’aliénation se réalise par voie de licitation (7) (uniquement) et elle s’impose avec les conséquences qui en découlent (= délais judiciaires importants, coût procédural non négligeable, risque de vente à un prix décoté par rapport au marché.)
Ces modalités de vente immobilières excluent de facto les ventes de gré à gré (8).
Le législateur étend le champ des exceptions et fluidifie les modalités de mise en vente
L’article 815-6 du Code civil est ainsi complété par l’article 5 de la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026. Cet article indique qu’un indivisaire peut désormais être autorisé par le juge « à conclure seul un acte de vente portant sur un bien indivis », lorsque cette mise en vente est justifiée à la fois par l’urgence et par l’intérêt commun.
Ces conditions lorsqu’elles sont cumulativement réunies, permettent de passer outre le principe la règle de la majorité qualifiée (ainsi que le principe d’unanimité). Nul besoin par ailleurs, et a priori, que l’aliénation se fasse par licitation puisque le texte de loi ne le précise pas (9).
Cet article consacre une solution précédemment dégagée par la Cour de cassation (10) reconnaissant que le président du [tribunal judiciaire] tient de l’article 815-6 du code civil le pouvoir d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un immeuble indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun.
Le législateur confère ainsi au président du tribunal judiciaire un rôle central dans la gestion des situations urgentes en indivision. Le juge peut désormais autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d’un immeuble indivis (= vente de gré à gré) pourvu que cette mesure soit urgente et nécessaire à la sauvegarde de l’intérêt commun.
Dans ces conditions, la vente de gré à gré semble envisageable, sans qu’il ne soit nécessaire de justifier de l’unanimité, ni d’une majorité qualifiée (mais sous la réserve qu’elle soit judiciairement autorisée (11).
De ce fait, et au-delà de l’aspect juridique, cette réforme aura probablement des conséquences très concrètes pour les professionnels de l’immobilier, notamment pour ceux intervenant sur les successions et les ventes bloquées. Cette évolution du droit semble élargir le champ des possibilités pour les professionnels de l’immobiliers (12).
A noter : le régime du partage judiciaire évolue lui aussi grâce à la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026. Désormais le juge pourra intervenir pour organiser la liquidation et le partage des intérêts patrimoniaux non seulement en présence d’une indivision, mais aussi dans des situations impliquant des époux, partenaires de PACS ou concubins, et même en l’absence d’indivision, dès lors que la complexité de l’opération de liquidation le justifie. Concomitamment, le juge commis aux opérations de partage sera également compétent pour connaître des contestations qui s’élèveront au cours de celles-ci, mais aussi pour ordonner les licitations.
Les conditions de cette réforme seront définies prochainement par décret en Conseil d’Etat.
À lire aussi : Démembrement Versus Indivision : tout savoir pour votre vente
1) Dossier législatif – Proposition de loi visant à simplifier la sortie de l’indivision successorale (dépôt le mardi 21 janvier 2025) ; .
La loi n° 2026-248 du 7 avril 20262
2) LOI n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes ; , entrée en vigueur le 9 avril 2026, apporte des évolutions majeures, notamment, en matière d’indivision et de partage judiciaire, avec des conséquences directes sur les ventes immobilières.
3) Article 815-3 du code civil « [..] Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.; [..] » ; pour effectuer tout acte qui ne ressortirait pas de l’exploitation normale des biens indivis, mais aussi pour effectuer tout acte de disposition (autres que ceux visés à l’alinéa 34
4) Article 815-3 du code civil « « Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : [..] 3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision [..] » ; dudit article).
5) Article 815-3 du code civil « « Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : [..] 3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision [..] »
6) La « licitation » est une autre dénomination de la vente publique d’un bien meuble ou immeuble généralement pour mettre fin à une indivision, soit après divorce, soit dans le cadre d’une succession.
7) Voir définition ci-dessus.
8) La vente de gré à gré, c’est la manière la plus courante de concrétiser une transaction immobilière. Vendeur et acheteur s’entendent librement sur les conditions de la vente, avec ou sans l’aide d’un intermédiaire tel qu’un notaire. Une fois l’accord trouvé, un compromis de vente est généralement signé pour sceller l’engagement des deux parties. Celui-ci précède la signature de l’acte authentique chez le notaire. Après cette étape officielle, quelques formalités administratives restent à finaliser
9) « Tout ce qui n’est pas défendu par la Loi ne peut être empêché, et nul ne peut être contraint à faire ce qu’elle n’ordonne pas » (article 5 DDHC).
10) Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 4 décembre 2013, 12-20.158, Publié au bulletin
11) Attention, la présence d’un avocat est nécessaire tout au long de la procédure judiciaire.
12) Attention, cette réforme ne s’applique qu’aux indivisaires entre eux. En cas de démembrement les règles demeurent inchangées.
L’article 815-5 du code civil indique « Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier ».