La rupture du contrat d’agent commercial à l’initiative du mandant, ici l’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle, ouvre en principe droit, au bénéfice de l’agent commercial, à une indemnité compensatrice de rupture prévue à l’article L.134-12 du code de commerce. Cette indemnité a pour objet de réparer le préjudice subi du fait de la cessation des relations contractuelles, et notamment la perte de la clientèle apportée ou développée par l’agent.
Rappelons que l’agent commercial perd le droit à réparation s’il n’a pas notifié au mandant, dans un délai d’un an à compter de la cessation du contrat, qu’il entend faire valoir ses droits.
Le montant de cette indemnité est traditionnellement fixé par la jurisprudence à deux ans de commissions brutes, calculées sur la moyenne des rémunérations perçues au cours des années précédant la rupture. Cette règle prétorienne, bien qu’elle ne soit pas inscrite dans la loi, est appliquée de manière quasi-constante par les juridictions françaises, qui s’appuient sur les usages professionnels consacrés en la matière.
Il convient toutefois de rappeler que cette indemnité n’est pas due dans trois hypothèses limitativement envisagées par l’article L.134-13 du code de commerce : lorsque la cessation du contrat est imputable à la faute grave de l’agent commercial, comme l’illustre précisément l’arrêt ici commenté, lorsqu’elle résulte de l’initiative de l’agent commercial lui-même sauf en cas de circonstances imputables au mandant, ou encore en cas de cession du contrat à un tiers avec l’accord du mandant.
Dans le secteur réglementé de l’entremise immobilière, cette articulation présente une particularité notable : l’agent commercial opère sous le couvert de la carte professionnelle de son mandant, conformément à l’article 4 de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970. Cette dépendance statutaire renforce l’obligation de loyauté réciproque entre les parties et justifie que toute atteinte aux règles tarifaires fixées par le mandant soit appréciée avec une particulière rigueur.
Ainsi, la réduction des honoraires d’agence sans l’accord du titulaire de la carte professionnelle peut-elle constituer une faute grave justifiant la rupture du contrat de l’agent commercial ?
Confirmant l’analyse de la cour d’appel de Bordeaux, la chambre commerciale de la Cour de cassation répond par l’affirmative à cette interrogation dans un arrêt du 3 juin 2026 n°24-14748. La Haute Cour relève que l’article 9 du contrat d’agent commercial stipulait en caractères gras que « ne pourra effectuer des remises à la clientèle que sur accord exprès et préalable du mandant ».
L’arrêt retient que l’obligation qu’elle contient constitue un devoir essentiel de l’agent commercial. Il ajoute que le montant des commissions ainsi que le calcul des honoraires en découlant était au coeur de la relation entre l’agent commercial et son mandant, et que le non-respect des règles relatives au montant des commissions porte atteinte à la finalité du mandat d’intérêt commun, rendant impossible le maintien du lien contractuel.
La Cour de cassation rejette ainsi la demande indemnitaire de l’agent commercial affirmant que « la cessation du contrat avait été provoquée par la faute grave de l’agent commercial, de sorte que celui-ci ne pouvait bénéficier de l’indemnité compensatrice de rupture ».
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