Le contexte
A la sortie du locataire sous curatelle, le bailleur a réalisé l’état des lieux de sortie avec le père du locataire, qui n’a pas la qualité de curateur, en l’absence du locataire lui-même et de sa curatrice.
L’état des lieux de sortie révélant des dégradations, le bailleur en demande le paiement au locataire.
Face au refus de remboursement, le bailleur agit devant le tribunal judiciaire, qui rejette sa demande. Les juges retiennent effectivement que l’état des lieux n’est pas signé par le locataire mais par son père, sans qu’il puisse justifier d’un pouvoir reçu de son fils à cette fin. Il lui est donc inopposable. Le bailleur agit alors devant la Cour de cassation.
La jurisprudence
Il fait valoir que l’état des lieux de sortie peut être opposable au locataire bien qu’il ne l’ait pas signé et qu’il ait été absent, dès lors que cette absence n’est pas imputable au bailleur mais en l’occurrence au refus de se déplacer du locataire. Il soutient donc que l’état des lieux de sortie signé par le père du locataire peut faire la preuve des dégradations qui lui sont reprochées et fonder une demande d’indemnisation.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et se prononce dans le même sens que les juges de première instance :
pour être valable et opposable au locataire et donc permettre au bailleur de justifier des dégradations, l’état des lieux de sortie doit être établi en sa présence et signé par lui.
A défaut de pouvoir être présent, il peut être établi en présence d’un tiers et signé par lui, si ce tiers peut justifier de son identité et du pouvoir qu’il a reçu du locataire pour le représenter.
Elle rappelle ainsi les conditions d’opposabilité de l’état des lieux prévues à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : il doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles.
A défaut, il doit être établi par commissaire de justice pour être opposable au locataire comme au bailleur, et ce à frais partagés.
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Et pour votre agence ?
Il peut être tentant pour faciliter la sortie du locataire et la remise en location, de faire un état des lieux hors la présence du locataire, même avec son accord. Il s’agit d’une fausse “bonne idée”, qui peut engager votre responsabilité.
En tant que professionnel, vous devez en effet vous assurer de la légalité et de la validité des actes que vous rédigez.
Si un locataire ne peut pas être présent, il n’y a que deux solutions possibles :
- soit il donne une procuration écrite à un tiers pour le représenter, que vous devrez conserver après avoir vérifié l’identité du représentant,
- soit l’état des lieux sera établi par un commissaire de justice.
A défaut, le bailleur qui se verrait dans l’impossibilité d’opposer un état des lieux non établi valablement, pourrait engager votre responsabilité et vous demander des dommages et intérêts à hauteur de son préjudice, à savoir le coût des réparations nécessaires qu’il ne peut imputer au locataire.
Attention donc à ne pas se précipiter !
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