Un rappel des obligations générales du syndic en matière de travaux
Le syndic doit respecter de nombreuses obligations dans le cadre de ses fonctions. Elles sont rappelées à l’article 18 du 10 juillet 1965. Concernant les travaux, il a l’obligation :
- de veiller à l’application du règlement de copropriété et des délibérations des assemblées générales ;
- d’administrer l’immeuble, de veiller à sa garde, à sa conservation et à son entretien ;
- de faire procéder en cas d’urgence, de sa propre initiative, à l’exécution des travaux indispensables à la sauvegarde de l’immeuble.
Véritable garant de la pérennité de l’immeuble, il dispose d’un pouvoir d’initiative, conditionné selon la jurisprudence :
- soit à des travaux d’entretien courant dans la limite du montant de la délégation qui lui est accordée en assemblée ;
- soit à la présence cumulative d’urgence et de danger.
Lorsque le syndic fait procéder à l’exécution de travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale qui ne sera pas soumise aux conditions légales de délai (la jurisprudence admet un délai raisonnable). Pour l’ouverture du chantier, il lui est possible de demander, sans attendre que l’assemblée générale statue, après avis du conseil syndical, à ce qu’une provision soit versée, sans que celle-ci ne dépasse le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
À noter : le syndic, usant de sa vigilance et de sa réactivité, peut également agir, en cas d’urgence avérée, sur les parties privatives d’un copropriétaire absent, à l’étranger par exemple, selon la même procédure qu’exposé ci-avant. En revanche, les copropriétaires ayant versé cette provision seront en droit d’en demander le remboursement au copropriétaire concerné, au besoin par la voie judiciaire par le biais d’une action en répétition de l’indu.
Le syndic a donc un rôle étendu d’alerte, de contrôle et d’engagement des travaux urgents, mais il peut parfois être confronté à un obstacle : l’absence de fonds. En effet, pour engager les travaux, urgents ou non, il doit disposer de fonds suffisants. Or, le syndic peut être confronté à l’impossibilité de lancer les travaux en cas d’impayés des copropriétaires.
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Quels sont les pouvoirs du syndic en cas d’impayés ?
Face à des impayés, le syndic est pieds et poings liés. Il ne peut pas engager les travaux qui seraient nécessaires. Il doit alors prendre certaines mesures.
Il doit aussi engager des procédures contre les copropriétaires défaillants. Après une lettre de relance, certes non impérative, et une mise en demeure de payer, le syndic pourra engager une procédure judiciaire, selon la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire, pour obtenir une condamnation rapide au paiement. Si le copropriétaire défaillant ne s’exécute pas ou est insolvable, suite à cette première procédure, une nouvelle procédure de saisie immobilière devra être mise en œuvre, après autorisation donnée en assemblée générale.
Face aux impayés, le syndic ne peut donc voir sa responsabilité engagée que s’il a été négligent sur les procédures à mettre en œuvre pour obtenir les paiements. La non réalisation des travaux seule ne lui sera pas imputable.
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Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) : un moyen de prévenir les dégradations de l’immeuble
Le syndic peut aussi être confronté au refus de voter certains travaux qui, sans relever immédiatement de l’urgence, pourraient le devenir. Dans ce cas, il a un rôle de conseil en portant à la connaissance des copropriétaires les risques à ne pas faire ces travaux. Sur ce point, le PPPT est un appui majeur.
Obligatoire pour toutes les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation de plus de 15 ans, le PPPT est établi à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble et dresse une liste des travaux à envisager au cours des 10 prochaines années concernant la sauvegarde et la conservation de l’immeuble, sa performance énergétique, ainsi que la sécurité de ses occupants.
Véritable feuille de route des différents travaux indispensables à la sauvegarde et à la conservation de l’immeuble, il fournit de précieuses informations au syndic lui permettant d’anticiper d’éventuels futurs désordres de l’immeuble. Sa réalisation devra être approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix des co-propriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Si ce projet n’est pas adopté, le syndic devra l’inscrire chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
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Le PPPT sera ensuite présenté à la première AG suivant son élaboration. Si des travaux sont visés comme nécessaires au cours des 10 prochaines années, le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de cette AG la question de l’adoption desdits travaux, votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
À noter : la collectivité peut, à tout moment, demander au syndic de lui fournir le plan pluriannuel de travaux adopté afin de s’assurer que les travaux prévus ont pour réelle vocation la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants. A défaut pour le syndic de faire suite à cette demande, la collectivité peut établir elle-même ou faire établir le projet de plan pluriannuel de travaux aux frais du syndicat. Le syndic devra ensuite convoquer une AG qui se prononce sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan.
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La délicate situation de l’arrêté de mise en sécurité
Il est possible que l’immeuble se trouve dans un état de dégradation avancé et qu’un arrêté de mise en sécurité soit pris par l’autorité compétente. Dans ce cas, le syndic a de nouveau un rôle d’information et d’accompagnement des copropriétaires. Il est tenu de porter à leur connaissance l’existence de l’arrêté et de présenter ses observations dans un délai maximal de deux mois.
L’arrêté prescrit des travaux à réaliser et précise qu’à l’expiration du délai fixé pour les réaliser, les copropriétaires seront redevables d’une astreinte.
Le syndic peut se heurter à un refus des copropriétaires d’effectuer les travaux, et dans ce cas, le montant de l’astreinte due sera notifié, par arrêté de l’autorité publique compétente, à chacun des copropriétaires et recouvré à l’encontre de chacun d’eux. En revanche, si, à l’issue du délai fixé, le syndic atteste que l’inexécution des travaux résulte de la défaillance de certains copropriétaires à avoir répondu aux appels de fonds nécessaires, l’autorité compétente notifie, par arrêté, le montant de l’astreinte due par les seuls copropriétaires défaillants.
Copropriétés en difficulté : le rôle d’accompagnement du syndic
En cas d’impayés s’élevant à plus de 25 % du budget prévisionnel (ou 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots), le syndic a là encore un rôle primordial : il a une obligation de saisir le Président du tribunal judiciaire (après en avoir avisé le conseil syndical) afin que la copropriété ne sombre pas dans une situation irrémédiable. Le juge nommera un mandataire Ad hoc (au besoin assisté d’un technicien) qui rédigera, dans un délai de trois mois (renouvelable une fois), un rapport avec des recommandations pour parvenir au rétablissement financier de la copropriété. Le syndic sera tenu d’inscrire à l’ordre du jour l’examen de ce rapport à la prochaine assemblée. Si elle a lieu plus de 6 mois après l’établissement du rapport, le syndic convoquera une assemblée générale extraordinaire.
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Réf. juridiques
– CA Paris, 23e ch. Sect B. 28 mai 1998, n°97/01381,
– Articles L511-10 et suivants du Code de la construction et de l’habitation,
– Articles 14-2, 14-2-1, 18, 29-1 A et 29-1 de la loi n°65- 557 du 10 juillet 1965,
– Articles 35 et 37 du décret n°67-227 du 17 mars 1967.